Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/59
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Hoefnagel).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 642.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 20 juli 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.De woning is een in 2000 gebouwde vrijstaande woning met vrijstaande garage van 160 m3 en zwembad. De woning heeft een inhoud van ongeveer 682 m3 en ligt op een kavel van 1.575 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 599.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.Eiser voert aan dat verweerder in de vergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning reeds in 2000 is gebouwd. De belangrijkste referentiewoning is in 2008 gebouwd. Verweerder heeft ten onrechte de KOUDV-factoren van de woning allemaal op drie gewaardeerd. De rechtbank is het hier niet mee eens. Tussen partijen is niet in geschil dat eiser een inpandige opname door verweerder heeft geweigerd. Eiser heeft evenmin fotomateriaal van de woning overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de aanwezigheid van een waardedrukkend effect ten gevolge van veroudering van de woning niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Daarnaast voert eiser aan dat de omgeving van de woning is verloederd. Verweerder bestrijdt dit en stelt dat er sprake is van diverse bebouwing in de directe omgeving. Al dan niet verbouwde woonboerderijen worden afgewisseld door kleinere voormalige arbeiderswoningen en nieuwe vrijstaande woningen. Om zijn grond te onderbouwen heeft eiser enkele foto’s van omliggende panden overgelegd. Op een van de foto’s is de opslag van bouwmaterialen te zien, maar eiser heeft niets aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat die opslag niet van tijdelijke aard is. Uit de overige foto’s leidt de rechtbank evenmin af dat er sprake is van verloedering van de omgeving. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de belangrijkste referentiewoning in dezelfde straat als de woning is gelegen. Als eiser in zijn opvatting wordt gevolgd, zou het waardeverminderende effect van de verloedering in de verkoopprijs van die referentiewoning moeten zijn begrepen. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Verder voert eiser aan dat verweerder is uitgegaan van een te kleine inhoud van de referentiewoning [adres 2] . Die referentiewoning heeft een aangebouwde garage met een inhoud van 105 m3. Volgens eiser is die garage binnendoor bereikbaar en heeft hij een woonfunctie. Volgens eiser moet dit blijken uit een luchtfoto, maar de rechtbank kan hem daarin niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet
11.Voorts voert eiser aan dat verweerder de waarde van de garage van die referentiewoning te laag heeft gewaardeerd om een groter deel van de koopprijs aan de woning toe te kunnen rekenen. Verweerder heeft de garage gewaardeerd op € 19.875,- . Die waarde hangt samen met het feit dat de garage in hout is uitgevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de waarde per m3 van de referentiewoning te hoog is berekend. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Tot slot voert eiser aan dat verweerder ook bij de als extra onderbouwing gebruikte referentiewoningen onderdelen als dakkapel en opslag/magazijn te laag heeft gewaardeerd. Verweerder heeft dakkapellen op € 2000,- gewaardeerd en opslag/magazijn van respectievelijk 326 m3 en 187 m3 op respectievelijk € 57.702,- en € 25.432,-. Die waarden komen de rechtbank aannemelijk voor. Eiser heeft niets aangevoerd om zijn grond te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
13.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat