ECLI:NL:RBMNE:2021:5203

• Datum uitspraak: 26 oktober 2021
• Publicatiedatum: 26 oktober 2021
• Zaaknummer: UTR 21/1313
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. de Meulder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde woning in Utrecht

In deze bestuursrechtelijke zaak heeft eiser beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning te Utrecht voor het belastingjaar 2019, vastgesteld op €279.000,-. Verweerder handhaafde deze waarde en onderbouwde dit met een taxatiematrix die vergelijkbare woningen in de buurt betrof.

De rechtbank heeft de zaak zonder zitting behandeld en concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De taxatiematrix toont aan dat de waardebepaling zorgvuldig is uitgevoerd, rekening houdend met verschillen tussen referentiewoningen en de woning van eiser.

Eiser voerde aan dat de oppervlakte ten onrechte op 126 m2 was gesteld in plaats van 113 m2. Verweerder erkende dit en paste de taxatiematrix aan. Zelfs met de kleinere oppervlakte blijft de WOZ-waarde volgens de rechtbank terecht vastgesteld.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en wijst proceskostenveroordeling af. Verweerder heeft toegezegd de kosten van een NEN 2580 meting en het griffierecht te vergoeden, maar deze toezeggingen worden niet in de uitspraak betrokken.

De uitspraak is gedaan door rechter K. de Meulder op 26 oktober 2021 en is openbaar gemaakt via rechtspraak.nl.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €279.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/1313

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 31 maart 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 279.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en de toestandsdatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 19 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 26 oktober 2021.

Overwegingen

1. De woning is een in 2017/2018 gebouwde tussenwoning met berging/schuur en parkeerplaats. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 113 m2 en ligt op een kavel van 106 m2.

2. Op de toestandsdatum 1 januari 2019 was de woning gereed en opgeleverd. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs, naar het prijspeil op 1 januari 2018, die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning in de staat waarop hij op 1 januari 2019 verkeerde, zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 250.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardevaststelling van een te grote oppervlakte van 126 m2 is uitgegaan. Verweerder erkent dit en is in de taxatiematrix uitgegaan van de volgens eiser juiste oppervlakte van 113 m2. Uit de taxatiematrix blijkt dat ook indien van deze kleinere oppervlakte wordt uitgegaan, de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Verweerder heeft de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft hij de aldus verkregen prijs verminderd met de waarde van de berging/schuur en waar van toepassing de parkeerplaats. Daarna heeft hij de resterende prijs verminderd met de waarde van de grond, die hij met een vaste grondstaffel heeft bepaald. Het resterend bedrag voor de opstal heeft hij gedeeld door de oppervlakte, wat een woningwaarde per m2 oplevert. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen is € 2528,-. Voor de opbouw van de waarde van woning heeft verweerder € 1.882,- gehanteerd. Dat is € 662,- lager, wat bij een oppervlakte van 113 m2 overeenkomt met een waarde van € 72.998,-. De rechtbank begrijpt dat eiser van de veronderstelling is uitgegaan dat een kleinere oppervlakte zou leiden tot een lagere WOZ-waarde. De rechtbank toetst echter niet de waarde van onderdelen van de woning, of een vierkantemeterprijs waar verweerder van uit is gegaan, maar gebruikt die slechts als hulpmiddel om de totale vastgestelde waarde te toetsen. En die is naar het oordeel van de rechtbank dus niet te hoog.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

9. Om zijn grond te onderbouwen dat de woning een oppervlakte heeft van 113 m2 heeft eiser een eigen NEN 2580 meting laten uitvoeren. Verweerder heeft toegezegd de kosten van die meting ten bedrage van € 90,- in de bezwaarprocedure over het belastingjaar 2021 te vergoeden. Omdat de verkeerde oppervlakte ook de reden was om in beroep te komen, heeft verweerder daarnaast toegezegd het griffierecht van deze procedure ten bedrage van € 49,- te vergoeden. De rechtbank gaat ervan uit dat verweerder deze toezeggingen nakomt, maar dat is iets tussen eiser en verweerder wat in deze procedure niet in de beslissing wordt meegenomen.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat