Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1961
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 607.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 25 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard. Daarbij is de WOZ-waarde is verlaagd van € 607.000,- naar € 560.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 oktober 2021.
Overwegingen
1. De woning is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een berging/aangebouwde schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 438.000,-. Verweerder handhaaft de in bezwaar verlaagde waarde van € 560.000,‑.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 augustus 2019 voor € 596.600,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 december 2019 voor € 430.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 mei 2019 voor € 415.000,-.
De eerder gebruikte referentiewoning aan de [adres 5] is door verweerder niet in de taxatiematrix in beroep meegenomen en speelt daarom geen rol meer in de beoordeling van dit beroep.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde wijk liggen ( [locatie] ), waarvan één woning in dezelfde straat is gelegen. Verder zijn de referentiewoningen binnen één jaar voor de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 2.607). De woningen gelegen aan [adres 2] (€ 2.725,-), [adres 3] (€ 2.979) en [adres 4] (€ 3.039) hebben ondanks dezelfde waardering op bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningen, uitstralingen en ligging een hogere prijs per m2. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna verder uit.
8. Eiseres stelt dat er een andere referentiewoning beschikbaar is, namelijk de woning gelegen aan de [adres 6] . Volgens eiseres is deze woning identiek aan de woning en zou de woning daarom dezelfde WOZ-waarde moeten hebben. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen als wordt voldaan aan de zogenoemde meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dit houdt enerzijds in dat minstens twee woningen lager moeten zijn gewaardeerd. [1] Anderzijds moet het gaan om objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De onderlinge verschillen zijn niet verwaarloosbaar, nu de woning een gebruiksoppervlakte van 163 m2 heeft en over een berging beschikt. [adres 6] heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m2 en beschikt over een garage. De woningen zijn dus niet identiek. Bovendien is er maar één woning genoemd. Aan de voorwaarde van minstens twee nagenoeg identieke woningen is dus ook niet voldaan. Van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel (in het bijzonder de meerderheidsregel) is geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 18 oktober 2021 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.