Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/428
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 843.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 23 september 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1924 gebouwde vrijstaande woning met berging van 19 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 188 m² en ligt op een kavel van 1325 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 807.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 843.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 19 december 2018 voor € 685.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 augustus 2018 voor € 655.000,-;
- [adres 4] verkocht op 20 november 2017 voor € 740.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 maart 2018 voor € 700.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is onderbouwd met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt daarmee aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de woon- en kaveloppervlakte, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Verschil in kwaliteit van onderhoud door niet-isolatie van de woning, is niet gebleken. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de verkoopcijfers van de referentiewoningen en de vastgestelde waarde van de woning.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
Waardebepaling
7. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen wortelformule heeft toegepast bij de omrekening van de vierkantemeterprijs van de referentiewoningen naar de woningwaarde per vierkante meter van de woning. Hierdoor is er geen rekening gehouden met het afnemend grensnut.
8. De rechtbank is het niet eens met eiser. De rechtbank stelt voorop dat er geen wettelijke regeling is waaruit kan worden afgeleid dat verweerder de wortelformule moet gebruiken bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Wel kan het een hulpmiddel zijn om rekening te houden met het verschil in grootte tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder kan echter ook op andere wijze aannemelijk maken dat rekening is gehouden met het verschil in grootte. In dit geval heeft verweerder voldoende toegelicht dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de verschillen, waaronder het verschil in grootte. Zo heeft verweerder over de [adres 5] toegelicht dat deze referentiewoning 20 m² kleiner is dan de woning, in mindere staat van onderhoud is verkocht, maar wel een hogere gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter heeft dan de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter. De rechtbank kan dit volgen. Uit de matrix kan bovendien aan de hand van de vierkantemeterprijs van de andere referentiewoningen worden afgeleid dat met het verschil in grootte rekening is gehouden.
[adres 4]
9. Eiser stelt dat de gecorrigeerde en de gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van de referentiewoning [adres 4] niet kloppen omdat verkeerd is geïndexeerd. Eiser voert verder aan dat de woning [adres 4] niet bruikbaar is als referentiewoning omdat deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2019 is verkocht. Ook is [adres 4] een minder geschikte referentiewoning vanwege het gastenverblijf op het perceel.
10. Eiser stelt weliswaar terecht dat de verkoopprijs en daarmee ook de woningwaarde per vierkante meter niet juist zijn geïndexeerd. De juiste indexering van de verkoopprijs, met een trendpercentage van 4,1% voor december 2017 en van 8,6% voor het jaar 2018, leidt tot een lagere waarde van € 3579,- p/m². De rechtbank is echter van oordeel dat [adres 4] ook met inachtneming van deze lagere woningwaarde bruikbaar is als referentie en de waarde van de woning voldoende onderbouwt.
10.1.
Over de verkoopdatum overweegt de rechtbank het volgende. De periode van één jaar voor of na de waardepeildatum is een indicatie en geen harde grens. De datum van de koopovereenkomst, 20 november 2017, is ook niet zo ver van de waardepeildatum verwijderd dat de verkoop daarom niet meer representatief zou zijn. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de referentiewoning weliswaar niet valt binnen de periode van een jaar voor de waardepeildatum, maar dat deze vanwege zijn ligging wel goed vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank kan dit volgen en wijst in dit verband ook op de vergelijkbare uitstraling en de gelijke kwalificering van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning en [adres 4] .
10.2.
Daarnaast kan het gastenverblijf van de referentiewoning niet afdoen aan de goede vergelijkbaarheid van de woning, mits verweerder rekening houdt met de omstandigheid van een gastenverblijf. Verweerder heeft toegelicht dat het gastenverblijf als een apart onderdeel is gewaardeerd tegen een lagere vierkantemeterprijs dan de woning zelf, omdat het gastverblijf geen woondoeleinde heeft en uit andere bouwmaterialen bestaat. De rechtbank vindt dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd waarom de waardering van het gastenverblijf niet volstaat en is op basis van de toelichting van verweerder van oordeel dat bij de analyse van de verkoopprijs voldoende rekening is gehouden met het gastenverblijf.
Andere verkoopcijfers
11. Eiser verwijst verder naar de verkoopcijfers van [adres 6] en [adres 7] , waarmee verweerder volgens hem ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen te kiezen waarmee hij de vastgestelde waarde wil onderbouwen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopcijfers. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met de twee genoemde verkoopcijfers, vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. Verder heeft verweerder ook toegelicht dat deze woningen minder geschikt zijn vanwege de ongunstigere ligging aan of nabij een drukke weg. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 27 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.