Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/219
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.025.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 23 september 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. De woning is een in 1905 gebouwde vrijstaande woning met berging van 36 m² en aanbouw van 39 m². De woning heeft een inhoud van 799 m³ en ligt op een kavel van 684 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 937.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.025.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie in [plaats] gelegen vrijstaande woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. De rechtbank zal haar oordeel hierna verder uitleggen. Daarbij zal de rechtbank eerst de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen en de kwaliteit en voorzieningen van de woning bespreken. Daarna zal de rechtbank ingaan op de standpunten ten aanzien van de ligging van de woning.
De door verweerder gebruikte referentiewoningen
6. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het zijn namelijk allemaal in [plaats] gelegen vrijstaande woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en qua bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast wijken ze wat betreft woninginhoud en perceelgrootte niet te veel af van die van de woning.
De kwaliteit en voorzieningen van de woning
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De keuken, badkamer en het toilet zijn al 20 tot 33 jaar oud. Er moet daarom gecorrigeerd worden naar een toestandswaarde 2 (‘onder gemiddeld’). Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met het enkelglas en het energielabel G van de woning.
8. De rechtbank kan zich niet vinden in het standpunt van eiser. De gestelde gebreken zijn namelijk verdisconteerd in de gekozen referentiewoningen. Verweerder heeft de voorzieningen van zowel de woning als van de referentiewoningen als ‘gemiddeld’ gekwalificeerd. Daarbij heeft hij toegelicht dat de voorzieningen van de referentiewoningen ten tijde van verkoop ook gedateerd waren, zo waren de voorzieningen van de [adres 2] bij verkoop ook 30 jaar oud. Omdat ze op dat punt vergelijkbaar zijn maakt de kwalificatie ‘gemiddeld’ of ‘onder gemiddeld’ niet uit. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. De foto’s die verweerder heeft ingebracht van de referentiewoningen ondersteunen namelijk het standpunt dat de referentiewoningen ook gedateerde voorzieningen hadden ten tijde van de verkoop. Eiser heeft daarentegen niet onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s van de woning, waarom de voorzieningen slechter zouden zijn dan die van referentiewoningen. Over het enkel glas heeft verweerder toegelicht dat voor veel woningen uit deze bouwperiode geldt dat sprake is van (gedeeltelijk) enkel glas. De rechtbank kan dit volgen en ziet in de stelling van eiser geen aanleiding om aan te nemen dat bij in ieder geval twee referentiewoningen sprake zou zijn van dubbel glas in de gehele woning. Verder stelt de rechtbank vast dat zowel de woning als de [adres 2] en [adres 3] , een energielabel G hebben. De referentiewoning [adres 4] heeft weliswaar energielabel D, maar er zijn geen grote verschillen in de gerealiseerde verkoopcijfers te zien. Deze factoren (het energielabel en het enkel glas) zijn dus verdisconteerd in de verkoopcijfers. In wat eiser aanvoert, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
Ligging
9. Eiser betwist op basis van Google Maps het standpunt van verweerder dat de woning een betere ligging heeft dan de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] .
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd waarom de ligging van de woning beter dan gemiddeld is. Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat verweerder voor de ligging van de woning en referentiewoning [adres 3] is uitgegaan van een liggingswaarde 4 (‘betere ligging’) en een bijbehorend correctiepercentage van 20% voor de grondwaarde heeft gehanteerd. Op zitting heeft verweerder toegelicht dat de permanente marktanalyse aantoont dat woningen aan de [locatie] , en dus ook de woning, een liggingswaarde 4 behoren te hebben. De rechtbank vindt dat verweerder met deze toelichting onvoldoende concreet heeft gemaakt waarom aan de woning, in vergelijking met twee van de drie referentiewoningen met een gemiddelde ligging, een liggingswaarde 4 moet worden toegekend. Dit leidt tot de conclusie dat voor de waardebepaling moet worden uitgegaan van een liggingswaarde 3 (‘gemiddelde ligging) en dat de grondwaarde daarom moet worden verminderd met 20%. Rekening houdend met deze gemiddelde ligging komt de rechtbank tot een grondwaarde van € 354.000,- en een totale waarde van € 989.000,-. Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde van € 1.025.000,- niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een verdere verlaging van de waarde zoals eiser voorstaat, omdat de andere beroepsgronden niet slagen en eiser zijn voorgestane waarde van € 937.000,- niet nader heeft onderbouwd.
Wat is de uitkomst?
12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2020 vast te stellen op € 989.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De rechtbank zal ook bepalen dat de aanslag OZB in overeenstemming met de nieuwe waarde moet worden verminderd.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 989.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,00 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 27 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.