Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3469
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020, van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), vastgesteld op € 185.000,-.
In de uitspraak op bezwaar van 23 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep in eerste instantie op de zitting van 26 maart 2021 behandeld. Het onderzoek is toen geschorst om eiseres en de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen nadere reacties te overleggen en de derde-partij te vragen of zij wil deelnemen aan de procedure.
Nadat de reacties zijn ontvangen is opnieuw een zitting gepland. De derde-partij heeft met de e-mail van 10 september 2021 laten weten niet deel te willen nemen, maar wel een afschrift van de uitspraak te willen ontvangen.
De rechtbank heeft het beroep vervolgens op 28 oktober 2021, door middel van een beeldverbinding, op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres heeft de woning gehuurd. Het gaat om een appartement met een oppervlakte van 73 m². Voor kwaliteit, onderhoud en ligging heeft de taxateur de cijfers 3, 2 en 3 gegeven.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij stelt dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn en dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen. In de beroepsgronden gaat zij in op diverse aspecten hierover. Ook vindt eiseres het opvallend dat het gebruikersoppervlakte in 2018 is vastgesteld op 65 m² en nu ineens op 73 m². De heffingsambtenaar heeft verduidelijkt dat dit een fout was, maar eiseres is hier pas in beroep achter gekomen, daarom moet een proceskostenvergoeding worden toegekend. Eiseres stelt dat de waarde van de woning maximaal € 139.000,- bedraagt [2] .
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. Eiseres vindt dat de woning niet voldoende vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. Zo is er geen zelfstandige berging, maar een gedeelde berging met de andere bewoners van het complex. Het is onverklaarbaar dat de heffingsambtenaar in de nieuwe matrix de berging heeft verwijderd, maar wel de m² prijs van de woning heeft verhoogd van € 2.495,- naar € 2.540,-. Het wegvallen van de berging zou juist tot een verlaging van de waarde moeten leiden. Ook hebben drie van de vier vergelijkingsobjecten een balkon en dit is niet het geval voor de woning. Daarnaast vindt eiseres het vreemd dat volgens de heffingsambtenaar in de gemeente [gemeente] een tuin bij een appartement wordt gewaardeerd op € 150 per m² en een tuin bij een woning op € 325,- per m², zo’n groot verschil lijkt niet correct, (al het voorgaande) aldus eiseres.
9. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop meegedeeld dat de taxateur de zelfstandige berging uit de taxatiematrix heeft gehaald. Doordat vastgehouden wordt aan de eindwaarde zorgt het wegvallen van de berging voor een (kleine) verhoging van de m² prijs. Voor de volledigheid heeft de taxateur bij de vergelijkingsobjecten met een balkon, ook de door hem vastgestelde waarde (€ 250,-) opgenomen in de matrix en dit meegenomen bij de eindwaarden van deze vergelijkingsobjecten. Over de tuin merkt de heffingsambtenaar op dat deze bij een appartement niet zoveel meerwaarde heeft, dit blijkt uit de marktanalyse. Bij vergelijking met de transactiecijfers van de [adres 2] en [adres 3] blijkt ook dat de waarde van € 150 per m² hiermee in lijn ligt, (al het voorgaande) aldus de heffingsambtenaar.
10. De rechtbank overweegt dat in de nieuw overgelegde matrix rekening is gehouden met het aanwezige balkon bij drie van de vier vergelijkingsobjecten door deze op te nemen en hier ook een waarde aan te koppelen. Eiseres heeft een algemene grond aangevoerd over het verschil in de waarde van de tuin van een appartement en van een regulier woonhuis. De woning heeft echter geen tuin. Daarbij beperkt eiseres zich tot de enkele (niet onderbouwde) stelling dat de waarde van de tuin bij vergelijkingsobject [adres 2] onjuist is vastgesteld. Dit laatste blijkt echter niet. Voor de zelfstandige berging geldt dat deze uit de taxatiematrix is gehaald, omdat deze niet aanwezig bleek te zijn. De heffingsambtenaar heeft echter vastgehouden aan de eerder bepaalde eindwaarde, omdat volgens hem geen sprake is van een significant verschil in wat de woning op de waardepeildatum in het economisch verkeer zou opbrengen. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de eerder vastgestelde waarde anders te onderbouwen of toe te lichten, dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. [4] De beroepsgronden slagen niet. De rechtbank acht de geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
11. Eiseres vindt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De energielabels (B en C) van de vergelijkingsobjecten zijn beter dan die van de woning (D). Weliswaar is het energielabel niet één op één bepalend voor de waarde, maar het zegt wel iets over het verschil in kwaliteit/ onderhoud. Ook is ten onrechte uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit/ onderhoud, aangezien sprake is van een lekkage. Daarbij komt dat de voorzieningen in de woning allemaal gedateerd zijn. Verder scoort de woning die eiseres huurt negatief als het gaat om doelmatigheid, er is één slaapkamer en een hokje met schuine wanden waar niet eens een bed in past. Daarnaast is de ligging aan een drukke doorgaande weg nadeliger dan die van de vergelijkingsobjecten. Ook zijn de oppervlakten van tuin, balkon en woningdeel van de vergelijkingsobjecten niet allemaal juist weergegeven. Verder volgt uit de presentatie van de makelaar dat de kwaliteit/staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten beter is dan weergegeven in de matrix, (al het voorgaande) aldus eiseres.
12. De heffingsambtenaar heeft hier op de zitting tegenin gebracht dat het gestelde energielabel D twijfelachtig is, omdat de woning en de vergelijkingsobjecten vrijwel hetzelfde bouwjaar hebben. Ook is een inpandige opname gedaan waaruit bleek dat de woning grenst aan een galerij die binnen het complex is gelegen, wat gunstig is voor het energieverbruik. Voor zover wel uitgegaan moet worden van een energielabel D geldt dat dit een te klein verschil is met de vergelijkingsobjecten om door te werken in de kwaliteit en vastgestelde waarde. Daarbij is het nog zo dat de m²- prijs van de woning gemiddeld € 300,- lager ligt dan van de vergelijkingsobjecten. Hier kan een eventueel verschil mee worden opgevangen. Over de gestelde lekkage voert de heffingsambtenaar aan dat geen foto’s zijn bijgevoegd. De taxateur heeft een inpandige opname gedaan op 11 januari 2019 en toen is geen lekkage geconstateerd. Verder is voor de waardebepaling uitgegaan van het oppervlakte en niet van het aantal slaapkamers. Voor de ligging is van belang dat twee vergelijkingsobjecten [5] evenals de woning nabij een doorgaande weg liggen en meerdere [6] nabij een druk winkelcentrum. De ligging van de woning is weliswaar iets minder gunstig, maar niet dusdanig dat dit een waardeverlagend effect heeft. In de reactie van 6 april 2021 is de heffingsambtenaar nader ingegaan op de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten en heeft voor drie [7] van de vier objecten wijzigingen aangenomen. De heffingsambtenaar stelt echter dat de WOZ-waarde van de woning nog steeds correct is vastgesteld, omdat deze gemiddeld € 300,- per m² lager is waarmee de later vastgestelde wijzigingen in de vergelijkingsobjecten kunnen worden opgevangen. Verder heeft de heffingsambtenaar aan de hand van foto’s beargumenteerd dat de vergelijkingsobjecten ten tijde van de transacties een matige onderhoudsstaat hadden.
13. De rechtbank overweegt dat eiseres niet met stukken heeft onderbouwd dat de woning energielabel D heeft. Als hier toch vanuit gegaan kan worden, dan is het niet zo dat dit per definitie duidt op een verschil in kwaliteit met de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft namelijk naar voren gebracht dat de bouwjaren ongeveer hetzelfde zijn en dat bij de inpandige opname juist een relatief gunstige situatie is geconstateerd, als het gaat over de interne galerij. Los daarvan is het ook niet zo dat als er een klein verschil is dit per definitie leidt tot een lagere waarde. Daarnaast kan een klein verschil opgevangen worden door het nu aanwezige verschil in m²- prijs. Wat betreft de lekkage geldt dat eiseres zich beperkt tot de stelling dat deze aanwezig is, maar geen foto’s heeft bijgevoegd. Dit terwijl de taxateur rond de waardepeildatum een inpandige opname heeft gedaan. Zij stelt weliswaar dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn, maar onderbouwt dit niet met foto’s. Daarbij geldt dat de heffingsambtenaar met foto’s heeft onderbouwd dat ook de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten in matige onderhoudsstaat verkeren. Daarnaast is het juist dat voor de taxatie is uitgegaan van het totale gebruiksoppervlakte en het aantal slaapkamers. Ook heeft de heffingsambtenaar duidelijk uitgelegd dat de woning weliswaar een wat nadeliger ligging heeft, maar dat dit ook voor enkele vergelijkingsobjecten geldt en bovendien niet dusdanig is dat het een waardeverlagend effect heeft. Verder zijn de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten in de nieuwe matrix correct weergegeven en is niet gebleken van een duidelijk verschil in onderhoudsstaat met de woning. De beroepsgronden slagen daarom niet. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
Conclusie
14. Gezien het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Om deze reden wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde.
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
16. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding. Dat in 2018 een fout is gemaakt bij de vaststelling van het gebruiksoppervlakte van de woning heeft geen betrekking op deze procedure en leidt daarom ook niet tot een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 3 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.