Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/273
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 549.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 januari 2021 heef verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een tussenwoning die is gebouwd in 1904 met een vloeroppervlak van 120 m2 en een kavel van 88 m2. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 549.000,-.
2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 433.000,-.
3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de overgelegde taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en verschillen in ligging, kwaliteit onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
5. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] een betere ligging heeft dan de woning. De referentiewoning heeft namelijk een mooie ligging aan het water. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat zowel de referentiewoning [adres 2] als de woning zijn gelegen aan de Leidsche Rijn. De woning is verder gelegen tegenover een molen met een parkje. De liggingen zijn ook vergelijkbaar voor wat betreft de verkeersdrukte. Eiser heeft zijn stelling niet nader onderbouwd, ook niet na de toelichting van verweerder ter zitting. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat de referentiewoning [adres 2] een betere ligging heeft dan de woning.
6. Eiser voert verder aan dat de referentiewoning [adres 3] in een betere toestand verkeert dan de woning. Voorafgaand aan de renovatie in 2020 was de toestand van de woning slecht.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de investeringen in de woning die in 2020 zijn gedaan niet zijn meegenomen bij de waardering van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder kwalificeert het onderhoud van de woning vóór de renovatie als voldoende. Volgens verweerder is dit vergelijkbaar met het onderhoudsniveau van de referentiewoning [adres 3] . Deze referentiewoning had ten tijde van belang een verouderde badkamer, een deels afgewerkte zolder en alleen originele houten vloeren. Eiser heeft zijn stelling dat de referentiewoning [adres 3] voor de renovatie een beter onderhoudsniveau heeft niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat de referentiewoning [adres 3] een beter onderhoudsniveau heeft dan de woning.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de investeringen in de woning die in 2020 zijn gedaan niet zijn meegenomen bij de waardering van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder kwalificeert het onderhoud van de woning vóór de renovatie als voldoende. Volgens verweerder is dit vergelijkbaar met het onderhoudsniveau van de referentiewoning [adres 3] . Deze referentiewoning had ten tijde van belang een verouderde badkamer, een deels afgewerkte zolder en alleen originele houten vloeren. Eiser heeft zijn stelling dat de referentiewoning [adres 3] voor de renovatie een beter onderhoudsniveau heeft niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat de referentiewoning [adres 3] een beter onderhoudsniveau heeft dan de woning.
7. Eiser voert aan dat de woning aan de [adres 4] goed vergelijkbaar is met de woning en dat deze een lagere waarde onderbouwt voor de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt eiser met de aangedragen woning niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woningen heeft gekozen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de woning [adres 4] minder goed vergelijkbaar is, onder meer omdat de woning in een slechte staat, en ver na de peildatum, is verkocht. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen.
8. Eiser stelt dat verweerder de gegevens moet verstrekken die aan de taxatiematrix ten grondslag liggen. Zo moet verweerder inzichtelijk maken hoe er wordt gecorrigeerd voor de verschillen in bijvoorbeeld onderhoud, bouwkundige staat en ligging. Verweerder doet dit niet door geen brondocumenten over te leggen. Dat moet wel gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de woning van eiser en de referentieobjecten en dat daar bij de waardebepaling voldoende rekening mee is gehouden. Dat verweerder niet werkt met vaste correctiepercentages of -bedragen, maakt nog niet dat de taxatie onvoldoende inzicht geeft.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.