Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/861
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.C.N.T. van Haren)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 448.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 1 november 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 2007 gebouwd appartement met berging, balkon en parkeerplek. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 107 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen die in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat verweerder niet voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. In de woning is één kamertje niet voorzien van daglicht. Die situatie doet zich niet voor bij de referentiewoningen. Verweerder onderbouwt in beroep de waardebepaling van de woning met de volgende referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 27 november 2018 voor € 398.000,-, [adres 3] , verkocht op 5 december 2018 voor € 410.000,-, [adres 4] , verkocht op 16 april 2018 voor € 425.000,- en [adres 5] , verkocht op 14 juni 2019 voor € 408.046,-. Verweerder heeft uit deze verkoopcijfers eerst het aandeel in de Vereniging van Eigenaren (VvE)-reserve verwijderd. Vervolgens heeft hij de resterende koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum. Na vermindering van die geïndexeerde koopsom met aan tuin, berging, parkeerplek, balkon of terras toegekende waarden, resteert de waarde van de “kale” woning. Door die waarde te delen door de gebruiksoppervlakte resteert een woningwaarde per m2. De gemiddelde woningwaarde per m2 die uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen is afgeleid bedraagt € 4.198,-. Voor de woning heeft verweerder € 3.967,- per m2 gehanteerd. Dat is een verschil van € 231,- en vertegenwoordigt bij een gebruiksoppervlakte van 107 m2 een waardeverschil van € 24.717,-. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het ontbreken van daglicht in één kamertje.
8.Daarnaast voert eiseres aan dat de vastgestelde waarde niet in lijn ligt met de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar. Zoals eiseres zelf aangeeft dient de waarde onafhankelijk van die van het voorgaande jaar te worden vastgesteld. Verweerder heeft de waarde vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen. Een stijgingspercentage ten opzichte van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar is onvoldoende om de waardevaststelling onjuist te achten.
9.Verder voert eiseres aan dat verweerder tijdens de oorspronkelijke taxatie geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een VvE gecorrigeerd dienen te worden. Verweerder heeft in beroep de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met de overgelegde taxatiematrix. Zoals aangegeven in rechtsoverweging 7, heeft verweerder het aandeel in de VvE-reserve uit de verkoopprijs verwijderd.
10.Eiseres voert voorts aan dat de waarde vastgesteld moet worden aan de hand van de oppervlakte en niet aan de hand van de inhoud. Verweerder heeft dit ook gedaan: in de taxatiematrix is de waarde bepaald aan de hand van de oppervlakte.
11.Eiseres voert nog het volgende aan. De woning is een object met een appartementsrecht. Objecten met een appartementsrecht die niet binnen een VvE vallen of onderdeel zijn van een slapende VvE of een VvE zonder reserves komen niet in aanmerking voor een hypotheek. De banken verstrekken zeer moeilijk een hypotheek aan een appartement dat geen reserves in een VvE heeft, omdat zij anders aansprakelijk zijn voor het onderhoud aan de buitenzijde zonder dat andere appartementen in het complex meebetalen. Dit risico is zodanig dat er geen hypotheek verstrekt wordt. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van het appartement, waar door de gemeente onvoldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling. Eiseres heeft deze algemene stelling niet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen VvE is, waarbij de rechtbank nog opmerkt dat in de verkoopprijzen van de in hetzelfde appartementencomplex gelegen referentiewoningen een aandeel in de VvE-reserve was begrepen. Ook indien eiseres zou worden gevolgd in haar stelling dat een VvE ontbreekt, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van waardedruk, omdat voor de woning geen hypotheek zou kunnen worden verkregen.
12.Eiseres voert ook aan dat verweerder met de specifieke ligging van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden. Een nadere onderbouwing ontbreekt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres haar grond niet aannemelijk gemaakt.
13.Verder voert eiseres nog aan dat de algehele indruk van de woning gedateerd is. Eiseres heeft dit niet onderbouwd met bijvoorbeeld fotomateriaal. De referentiewoningen dateren uit hetzelfde bouwjaar. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een waardeverminderende factor ten opzichte van de referentiewoningen.
14.Tot slot doet eiseres een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiseres stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Om haar beroep te onderbouwen moet eiseres tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Eiseres heeft geen concrete identieke woningen aangevoerd.
Verder heeft eiseres niets aangevoerd waaruit blijkt dat verweerder begunstigend beleid heeft gevoerd, waarvan in voor eiseres ongunstige zin is afgeweken.
15.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat