Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/780
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 265.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 11 augustus 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1961 gebouwde tussenwoning met berging/schuur. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 90 m2 en ligt op een kavel van 125 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 180.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het eigen verkoopcijfer van zijn woning. Dat er sprake is van een verkoop van ongeveer 1,5 jaar voor de waardepeildatum is in dit kader niet relevant, omdat de eigen verkoopprijs de beste vergelijking is.
6.De rechtbank stelt vast dat eiser zijn woning heeft aangekocht op 17 februari 2017 (datum verkoopovereenkomst) voor een bedrag van € 162.000,-. De rechtbank overweegt dat de verkoopdatum bijna twee jaar voor de waardepeildatum ligt. De rechtbank is van oordeel dat nu de eigen aankoop circa twee jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, verweerder niet hoefde uit te gaan van het eigen aankoopcijfer. Er zijn ook dichter bij de waardepeildatum goed vergelijkbare verkopen gerealiseerd en de woningmarkt is in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling geweest. Onder deze omstandigheden is de aankoopprijs van de woning in februari 2017 volgens vaste rechtspraak [1] te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven. De beroepsgrond slaagt niet.
7.Eiser voert verder aan dat verweerder niet mocht uitgaan van de waardepeildatum, maar dat verweerder moest uitgaan van de toestandsdatum op 1 januari 2020. Uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt dat de woning op dat moment nog volledig gestript was.
8.De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Eiser heeft in beroep enkele foto’s overgelegd, maar niet duidelijk is wanneer deze foto’s zijn gemaakt. Dat deze foto’s dateren van 1 januari 2020 is niet gebleken. Eiser heeft dus niet voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is geweest van een verbouwing waardoor de toestandsdatum leidend werd. De vraag of verweerder een kopie van het ter zitting genoemde inlichtingenformulier dat eiser heeft ingevuld aan gemachtigde had moeten verstrekken, behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
9.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van de methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
De rechtbank stelt vast dat eiser geen gronden heeft gericht tegen de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat