Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3582
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 19 maart 2021, via een skypeverbinding. Eiseres is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een oppervlakte van ongeveer 80 m2 en ligt op een kavel van 55 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 338.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de woning. De woning heeft namelijk enkel glas op de eerste verdieping. Verweerder betwist dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat alle referentiewoningen een hoog energieverbruik hebben, omdat zij energielabel F hebben, en dat er voor een goede isolatie van deze woningen dus meer nodig is dan alleen het vervangen van het enkel glas voor dubbel glas. Eiseres heeft vervolgens opgemerkt dat verweerder hiermee voldoende heeft onderbouwd dat de woning en de referentiewoningen van vergelijkbare kwaliteit zijn, omdat alle woningen een gelijk energieniveau hebben. Gelet op de toelichting van verweerder ter zitting en de omstandigheid dat eiseres deze toelichting niet heeft betwist, slaagt de beroepsgrond van eiseres niet.
8. Eiseres voert vervolgens aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning omdat sprake is van achterstallig schilderwerk aan de buitenzijde van de woning en van houtrot. Verweerder betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud. Verweerder heeft de onderhoudstoestand aangemerkt als ‘voldoende’. Dit betekent: niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat niet is gebleken dat bij de woning sprake is van achterstallig onderhoud, waarbij onderhoud op korte termijn noodzakelijk zou zijn. Eiseres heeft haar stelling dat sprake is van achterstallig onderhoud, niet onderbouwd. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder de onderhoudstoestand van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] ook heeft gekwalificeerd als ‘voldoende’ en dat verweerder voor deze woningen is uitgegaan van een gemiddelde prijs per m2 van € 4.240,- en € 4.127,-. Deze woningen hebben een met de woning vergelijkbare staat van kwaliteit en voorzieningenniveau, beschikken over een (nagenoeg) gelijke kaveloppervlakte en hebben een voldoende vergelijkbare gebruiksoppervlakte. Voor zover verweerder al onvoldoende rekening zou hebben gehouden met het achterstallige schilderwerk en de aanwezigheid van houtrot, wordt dit naar het oordeel van de rechtbank voldoende gecompenseerd door de omstandigheid dat verweerder voor de woning is uitgegaan van een fors lagere prijs per m2, namelijk € 3.731,-. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
9. Eiseres voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning naast een studentenwoning waarin 3 studenten wonen. Verweerder betwist dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft toegelicht dat enige overlast in een studentenstad als [plaats] , en met name in de wijk [locatie] , normaal te achten en te verwachten is, mede omdat de gemeente [gemeente] het beleid voert dat tot drie personen in een door ouders voor hun studerend kind aangekochte woning mogen wonen. Nu alle referentiewoningen in de wijk [locatie] zijn gelegen, zijn deze verkocht onder de omstandigheid dat enige overlast vanwege een studentenhuis in de buurt in enige mate voorkomt. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Voor zover er dus al sprake zou zijn van een waardedrukkend effect, is dit voldoende verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond faalt.
10. Eiseres voert tot slot aan dat de woningen [adres 4] en [adres 5] een lagere waarde onderbouwen voor de woning. Een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van deze door eiser aangevoerde woningen ontbreekt echter. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Bovendien volgt uit de matrix - zoals verweerder ook ter zitting heeft toegelicht - dat de [adres 5] kleiner is omdat deze woning een oppervlakte heeft van ongeveer 55 m2. Verweerder heeft met voldoende referentiewoningen de waarde van de woning onderbouwd en was dan ook niet gehouden om [adres 4] in de matrix op te nemen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat