Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/158
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] ,eiser,
(gemachtigde: O.V. Wilkens),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist(het college), verweerder,
(gemachtigde: mr. R. Snijder).
Als derde-partij neemt aan het geding deel:
[derde belanghebbende](vergunninghouder), gevestigd te [vestigingsplaats]
(gemachtigde: mr. G.J. Scholten).
Inleiding
Vergunninghouder heeft het voornemen om in het deel van haar kantoor aan de
[adres 1] in [vestigingsplaats] (het perceel) dat direct grenst aan de [locatie] en niet meer als kantoor in gebruik is, zes huurappartementen te realiseren. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de Wabo) heeft vergunninghouder hiervoor een omgevingsvergunning nodig, daarom heeft zij bij het college een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend.
[adres 1] in [vestigingsplaats] (het perceel) dat direct grenst aan de [locatie] en niet meer als kantoor in gebruik is, zes huurappartementen te realiseren. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de Wabo) heeft vergunninghouder hiervoor een omgevingsvergunning nodig, daarom heeft zij bij het college een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend.
Op 10 december 2019 heeft het college aan vergunninghouder conform haar aanvraag een omgevingsvergunning (de omgevingsvergunning) verleend voor de activiteiten bouwen en gebruik van gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan.
Eiser woont aan de [adres 2] en heeft bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning. Met het besluit van 1 december 2020 (het bestreden besluit) heeft het college de omgevingsvergunning met toevoeging van een extra voorschrift in stand gelaten.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De zaak is gelijktijdig – maar niet gevoegd – met de zaak met het zaaknummer UTR 21/257 behandeld op de zitting van 8 oktober 2021. Eiser was aanwezig. Hij werd bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook de gemachtigde van het college was aanwezig. Namens vergunninghouder was [A] aanwezig. Hij werd bijgestaan door de gemachtigde van vergunninghouder.
Overwegingen
Waarover gaat het geschil?
1. Eiser voert aan dat de parkeerdruk op de [locatie] al hoog is. Volgens hem zal door de komst van de appartementen de parkeerdruk nog verder toenemen, waardoor er onveilige situaties ontstaan voor onder andere de kinderen uit de straat. Verder voert hij aan dat zijn privacy door de komst van de appartementen wordt aangetast en dat hij vreest voor geluidsoverlast. Ten slotte voert hij aan dat er aan de voorzijde van het pand onvoldoende ruimte beschikbaar is voor de vuilcontainers en de fietsen van de toekomstige bewoners van de appartementen en hun bezoekers.
Parkeren
2. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de Parkeerbeleidsnota Zeist [1] (de parkeerbeleidsnota).
3. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) hoeft bij de boordeling van de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Een eventueel bestaand tekort aan parkeerplaatsen kan buiten beschouwing worden gelaten [2] . Dit betekent in dit geval dat het college bij het verlenen van de omgevingsvergunning alleen rekening moet houden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de te realiseren appartementen ten opzichte van de al bestaande parkeerbehoefte van dit deel van het pand met de bestemming kantoor.
4. Op de zitting zijn partijen het er over eens geworden dat de parkeerbehoefte van de te realiseren appartementen op grond van de parkeerbeleidsnota 9 parkeerplaatsen is. Partijen zijn het er ook over eens dat op grond van de parkeerbeleidsnota de parkeernorm voor het bestaande kantoor 2,8 parkeerplaatsen per 100 m2 is.
5. De rechtbank toetst het bestreden besluit. In het bestreden besluit heeft het college het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften overgenomen. De rechtbank toetst dus of wat in het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften is opgenomen juist is. Wat het college eerder in een brief van 11 juni 2018 of in de omgevingsvergunning over de parkeerbehoefte bij het bouwplan heeft geschreven is daarbij niet relevant.
6. In het bestreden besluit stelt het college zich op het standpunt dat de bestaande parkeerbehoefte van het deel van het pand dat van kantoor wordt getransformeerd naar appartementen 14 parkeerplaatsen bedraagt. De oppervlakte van dit deel van het pand is
508 m2: 5 x 2,8 = 14. Daarbij komt dat de parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers van de te realiseren appartementen is voorzien op het eigen parkeerterrein van vergunninghouder dat achter de te realiseren appartementen ligt. Op de zitting heeft het college toegelicht dat de appartementen een directe toegangsdeur naar het parkeerterrein krijgen. Verder krijgen de toekomstige bewoners een pas waarmee zij het toegangshek naar het parkeerterrein kunnen openen als dit buiten kantooruren gesloten is. De toekomstige bewoners en hun bezoekers hebben dus alle dagen van de week 24 uur per dag onbeperkt toegang tot het parkeerterrein. De rechtbank is van oordeel dat de conclusie van het college dat de parkeerbehoefte door het verlenen van de omgevingsvergunning afneemt van 14 parkeerplaatsen naar 9 parkeerplaatsen juist is. Dus wordt bij de appartementen voorzien in voldoende parkeergelegenheid en kon het college de omgevingsvergunning verlenen. Wat eiser aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
508 m2: 5 x 2,8 = 14. Daarbij komt dat de parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers van de te realiseren appartementen is voorzien op het eigen parkeerterrein van vergunninghouder dat achter de te realiseren appartementen ligt. Op de zitting heeft het college toegelicht dat de appartementen een directe toegangsdeur naar het parkeerterrein krijgen. Verder krijgen de toekomstige bewoners een pas waarmee zij het toegangshek naar het parkeerterrein kunnen openen als dit buiten kantooruren gesloten is. De toekomstige bewoners en hun bezoekers hebben dus alle dagen van de week 24 uur per dag onbeperkt toegang tot het parkeerterrein. De rechtbank is van oordeel dat de conclusie van het college dat de parkeerbehoefte door het verlenen van de omgevingsvergunning afneemt van 14 parkeerplaatsen naar 9 parkeerplaatsen juist is. Dus wordt bij de appartementen voorzien in voldoende parkeergelegenheid en kon het college de omgevingsvergunning verlenen. Wat eiser aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Privacy, geluidsoverlast en vuilcontainers en fietsen
7. De rechtbank stelt voorop dat het college bij zijn besluitvorming over aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan beleidsruimte heeft. Als het college van mening is dat de activiteit waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, kan hij ervoor kiezen om zijn bevoegdheid tot afwijking van het bestemmingsplan al dan niet te gebruiken. De rechtbank toetst of het college met de motivering van het bestreden besluit bij een afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.
Privacy
8. Met het bestreden besluit is aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden dat de vensters in de zijgevel zo moeten worden uitgevoerd dat deze niet loodrecht uitzicht geven op het naburige erf. In zijn schriftelijke reactie op het beroepschrift en op de zitting heeft de vergunninghouder toegelicht dat de ramen die zich binnen 2 meter van de erfgrens bevinden zullen worden uitgevoerd met ondoorzichtig glas en niet te openen of te kantelen zullen zijn. Ook de toegang naar het dakterras op de eerste verdieping zal met melkglas worden uitgevoerd. Eiser heeft op de zitting bevestigd dat hiermee volledig aan zijn bezwaren tegen deze ramen tegemoet is gekomen.
9. Wel heeft eiser nog bezwaar tegen de dakterrassen en wat hij omschrijft als de muuropeningen. Eiser voert aan dat door deze muuropeningen en de dakterrassen sprake is van een veel te grote aantasting van zijn privacy. Eiser vindt dat zijn belang zwaarder had moeten wegen dan het belang van vergunninghouder bij realisatie van de appartementen.
10. Over de muuropeningen heeft vergunninghouder op de zitting het volgende toegelicht. Bij de appartementen wordt niet alleen een dakterras, maar ook buitenruimten op de begane grond gerealiseerd. Deze buitenruimten bevinden zich tussen de appartementen en de tuin van eiser. De gedeelten van de muur waar eiser op doelt zijn de erfafscheidingen tussen de buitenruimten van de appartementen en de tuin van eiser. Er is hier volgens vergunninghouder dus geen sprake van muuropeningen, maar van een afscherming van de buitenruimten. De rechtbank is met het college van oordeel dat de muur om de buitenruimten vergelijkbaar is met andere erfafscheidingen bij andere woningen en dat dit dus een gebruikelijke voorziening is die niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
11. Volgens het bestreden besluit is enige aantasting van de privacy van eiser door de komst van de appartementen en de verschillende daarbij behorende buitenruimten niet uit te sluiten. Het college meent echter dat als dit deel van het pand conform wat volgens het bestemmingsplan is toegestaan weer in gebruik zou worden genomen als kantoor, de privacy van eiser ook in enige mate zou kunnen worden aangetast. Eiser woont in het centrum van Zeist. Dit betekent volgens het college dat er altijd sprake is van inkijk in woningen en tuinen vanaf naastgelegen percelen. De rechtbank vindt het niet onredelijk dat het college het algemeen belang om deze kleine, goedkope huurappartementen te realiseren zwaarder heeft laten wegen dan het belang van privacy van eiser.
Geluidsoverlast
12. Eiser voert aan dat de toekomstige bewoners, zeker gelet op de doelgroep waarvoor de appartementen zijn bedoeld, meer geluidsoverlast zullen veroorzaken dan de gebruikers van een kantoor. Daarnaast zullen de toekomstige bewoners ook in de avonduren en weekenden gebruik maken van de buitenruimten. Op die tijdstippen wordt een kantoor normaal gesproken niet gebruikt.
13. Het college stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat enige hinder inherent is aan wonen in het centrum van een stad als Zeist. Ook als dit deel van het pand weer als kantoor in gebruik zou worden genomen zou sprake kunnen zijn van overlast. De rechtbank vindt het niet onredelijk dat het college ook op dit punt het algemeen belang om deze kleine, goedkope huurappartementen te realiseren zwaarder heeft laten wegen dan de eventuele overlast die eiser van zijn nieuwe buren kan ervaren. Daarbij vindt de rechtbank van belang, zoals het college ook heeft toegelicht in het bestreden besluit, dat als sprake is van echte burenoverlast eiser een verzoek kan indienen om hiertegen handhavend op te treden.
Vuilcontainers en fietsen
14. Bij de omgevingsvergunning is een tekening gevoegd, blad O-101, waarop de opstelplaatsen voor de vuilcontainers en de fietsparkeerplaatsen aan de voorzijde van de appartementen zijn ingetekend. Deze tekening maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunning. Door het college en vergunninghouder is op de zitting toegelicht dat ook aan de achterzijde bij de parkeerplaats fietsparkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd en dat er ook inpandig bergingsruimte is waarin toekomstige bewoners hun fietsen eventueel kunnen stallen.
15. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van eiser ligt om te onderbouwen waarom de bij de omgevingsvergunning gevoegde tekening onjuist is en het stallen van dit aantal fietsen en vuilcontainers praktisch onmogelijk is. Dit heeft hij niet gedaan.
Conclusie
16. De conclusie van het voorgaande is dat dat het college naar het oordeel van de rechtbank de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 12 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 12 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.