Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/7
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeentebelastingen [gemeente] , verweerder
(gemachtigden: M. Ploeg en K. van de Ruit).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van het onroerende zaken aan [adres 1] en [adres 2] (de woningen) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk
€ 585.000,- en € 1.259.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gericht tegen de vastgestelde waarde van [adres 1] gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 533.000. Het bezwaar van eiseres gericht tegen [adres 2] heeft verweerder ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiseres heeft een repliek en verweerder een dupliek ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 september 2020. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door M. Ploeg.
De rechtbank heeft het onderzoek op zitting geschorst. Partijen hebben daarna hun standpunten nader toegelicht.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 september 2021. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door K. van de Ruit.
Overwegingen
1. De objecten [adres 1] en [adres 2] zijn beide vrijstaande woningen.
2.De Woz-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
[adres 1]
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2018 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 3] , te [plaats] , verkocht op 31 augustus 2018 voor € 715.000,-. De gecorrigeerde waarde bedraagt € 674.960,-;
- [adres 4] , te [plaats] , verkocht op 12 oktober 2017 voor € 585.000,-. De gecorrigeerde waarde bedraagt € 598.190,-; en
- [adres 5] , te [plaats] , verkocht op 28 september 2018 voor € 665.000,-. De gecorrigeerde waarde bedraagt € 606.480,-.
5. Eiseres voert als eerste aan dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van haar woning. Daarnaast is eiseres van mening dat er grote verschillen zijn tussen haar woning en de referentiewoningen en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
6. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder van de gebruiksoppervlakte moet uitgaan en niet van de inhoud van de woning. Deze beroepsgrond treft geen doel. Verweerder is voor dit belastingjaar niet verplicht om de waardering op de gebruiksoppervlakte te baseren. De Wet Woz verzet zich er niet tegen dat verweerder uitgaat van de bruto inhoudsmaten van haar woning en van de referentiewoningen. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de berekeningen die eiseres heeft overgelegd die op de gebruiksoppervlakte zijn gebaseerd.
7. Eiseres stelt zich gemotiveerd op het standpunt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van haar woning. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Verweerder is bij de waardevaststelling uitgegaan van een woning met een inhoud van 590 m3. In de uitspraak op bezwaar blijkt dat verweerder de woning via de bouwtekening opnieuw heeft ingemeten en dat de inhoud 529 m3 is plus 3 m3 voor de erker. In de beroepsfase is de woning weer op basis van de bouwtekening ingemeten en komt de taxateur tot een inhoud van 587 m3. Eiseres is van mening dat de inhoud van de woning 493 m3 is en verwijst daarvoor naar een berekening van makelaar [A] (e-mail 25 mei 2020). Partijen verschillen van mening over het aantal kubieke meters van de woning. Daaronder ligt een verschil van mening over de nokhoogte van de woning en de betekenis van de bouwtekeningen.
8. De rechtbank zal zich op de bouwtekening baseren omdat die het meest objectieve gegeven vormen voor de maatvoering van de woning. Eiseres heeft weliswaar gezegd dat de bouwtekening niet de werkelijke situatie weergeeft, maar heeft niet gesteld dat de woning lager is gebouwd dan op de bouwtekening staat. Voor wat betreft de hoogte van de woning beschouwt de rechtbank de bouwtekening dan ook als maatgevend. Verweerder berekent de bruto inhoudsmaat vanaf de onderkant van de vloer tot de bovenkant van de nok. De rechtbank zal ook daarvan uitgaan. Op basis van de bouwtekening is de nokhoogte van de woning vanaf peil 7,1 meter. Omdat vanaf de onderkant van de vloer gemeten wordt, moet de dikte van de vloer van 0,35 meter worden meegeteld. De rechtbank zal daarom uitgaan van een nokhoogte van 7,45 meter. Dit komt overeen met de meting van verweerder in de uitspraak op bezwaar. Gelet daarop zal de rechtbank uitgaan van een inhoud van de woning van 531 m3, namelijk 529 m3 plus 3 m3 voor de erker.
9. Eiseres is verder van mening dat verweerder is bij de waardebepaling ten onrechte is uitgegaan van een kavel van 580 m2. Eiseres voert aan dat verweerder te veel grond heeft gewaardeerd en is van mening dat uitgegaan moet worden van 513 m2. Zij heeft dat op 28 september 2020 onderbouwd met een berekening. Die berekening is gebaseerd op drie kaarten waarop de achtertuin, zijtuin en voortuin zijn afgebakend en gemeten. De grond onder de woning, veranda en het steegje heeft eiseres afzonderlijk berekend. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een kaart overgelegd waarop de gehele kavel is afgebakend en waarin de oppervlakte is berekend op 580 m2. De rechtbank stelt op basis van de gebruikte kaarten en de e-mail van eiseres vast dat partijen verschillen over het meerekenen van de steiger en over de erfgrens tussen [adres 1] en [adres 2] .
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de kavel te ruim heeft afgebakend omdat de containeropstelplek en de steiger ten onrechte tot de kavel worden gerekend. De rechtbank licht die conclusie als volgt toe.
11. De rechtbank is met eiseres van mening dat verweerder de containeropstelplek ten onrechte bij de kavel van [adres 1] heeft geteld omdat dat deel van de kavel bij de gebruikers van [adres 2] in gebruik is en is afgeschermd van [adres 1] door middel van een haag. Dit betekent ook dat het deel van het pad dat in het verlengde ligt van de haag niet tot de kavel van [adres 1] behoort. Ook wat betreft het meerekenen van de steiger is het gelijk aan eiseres. Eiseres heeft in haar brief van 28 september 2020 gesteld dat de steiger boven water is gelegen. Dat is niet weersproken door verweerder. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat deze steiger een gebouwd eigendom is dat niet tot de kavel gerekend kan worden. De rechtbank zal daarom uitgaan van een kavel van 513 m2 zoals door eiseres is berekend.
12. De rechtbank concludeert dat verweerder bij de vaststelling van de Woz-waarde van [adres 1] van onjuiste objectkenmerken is uitgegaan. De rechtbank zal uitgaan van een woning van 529 m3 met een aanbouw van 3 m3 en een kavel van 513 m2. De overige objectkenmerken zijn niet in geschil.
13. Over de referentiewoningen overweegt de rechtbank als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type als de woning van eiseres, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder kan deze woningen daarom gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
14. De woningen verschillen onder andere in bouwjaar, grootte en omvang van de kavel. Verweerder is van mening dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben, maar onderbouwt dat verder niet terwijl eiseres dat wel betwist. Verweerder is voor de woning van eiseres uitgegaan van gedateerde voorzieningen en matig onderhoud. De aard van de voorzieningen en het onderhoud van de referentiepanden heeft verweerder echter niet beschreven, zodat niet inzichtelijk is op welke wijze hij met de verschillen rekening heeft gehouden. De enkele omstandigheid dat de woning van eiseres de laagste prijs per m3 heeft, is onvoldoende om aannemelijk te vinden dat verweerder met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde met zijn analyse van de verkochte referentiewoningen niet onderbouwd.
15. De conclusie van de rechtbank is dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken en dat de onderbouwing van de waarde tekortschiet. Hij heeft de waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.
16. Eiseres heeft gesteld dat de waarde € 500.000,- zou moeten zijn. Die waarde is gebaseerd op een mededeling van haar makelaar dat hij de marktwaarde van de woning op dat bedrag taxeert. Die waarde is echter niet onderbouwd, zodat eiseres die waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
17. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, stelt de rechtbank schattenderwijs de waarde van [adres 1] te [woonplaats] op 1 januari 2018 vast op € 505.000,-. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
[adres 2]
18. De rechtbank moet ook beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2018 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 6] , te [plaats] , verkocht op 18 september 2017 voor € 935.000. De gecorrigeerde waarde bedraagt € 954.635,-;
- [adres 7] , te [plaats] , verkocht op 2 mei 2017 voor € 845.000. De gecorrigeerde waarde bedraagt € 892.820,-; en
- [adres 8] , te [plaats] , verkocht op 22 december 2017 voor € 1.690.000,-. De (gecorrigeerde) transactieprijs is dezelfde als de verkoopprijs.
19. Eiseres voert als eerste aan dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van haar woning. Daarnaast is eiseres van mening dat er grote verschillen zijn tussen haar woning en de referentiewoningen en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
20. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder van de gebruiksoppervlakte moet uitgaan en niet van de inhoud van de woning. Deze beroepsgrond treft geen doel. De rechtbank verwijst op dit punt naar overweging 6 van deze uitspraak. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de berekeningen die eiseres heeft overgelegd die mede op de gebruiksoppervlakte zijn gebaseerd.
21. Eiseres stelt zich gemotiveerd op het standpunt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van haar woning. Eiseres heeft daarin gelijk. Verweerder is uitgegaan van een inhoud van 914 m3. In beroep heeft eiseres een meetrapport overgelegd waaruit een inhoud van 995 m3 volgt. Verweerder is het met dat meetrapport eens. De rechtbank is op grond van het meetrapport van oordeel dat verweerder van een onjuist objectgegeven is uitgegaan. De rechtbank verbindt daaraan geen gevolgen omdat het onjuiste uitgangspunt van verweerder in het voordeel van eiseres is omdat een kleinere woning wordt gewaardeerd.
22. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder van te veel grond bij de woning is uitgegaan. Een deel van die grond valt onder de bestemming buitengebied (bestemming agrarisch/natuur) en kan volgens eiseres daarom niet gewaardeerd worden als grond die bij de woning hoort. Verweerder is bij de waardering uitgegaan van 2600 m2, maar heeft in beroep een berekening overgelegd waaruit blijkt dat het door hem afgebakende deel 2837 m2 bedraagt. Dat deel is exclusief de containeropstelplek die verweerder ten onrechte aan [adres 1] heeft toegerekend, maar die hoort bij deze woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de grond die bij eiseres in gebruik is, ook al valt die onder de bestemming buitengebied, bij de waardering mag betrekken. Op het stuk grond dat onder de bestemming buitengebied valt ligt een betonnen plaat die door eiseres kan worden gebruikt en (soms) ook wordt gebruik, zoals voor het parkeren van een paardentrailer. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van 2600 m2 grond bij de woning. Gelet op de overgelegde (nadere) berekening is dat niet te veel.
23. Over de referentiewoningen overweegt de rechtbank als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type als de woning van eiseres, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder kan deze woningen daarom gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
24. De woningen verschillen onder andere in bouwjaar, grootte, bijgebouwen en omvang van de grond die bij de woning hoort. Verweerder is van mening dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben, maar onderbouwt dat verder niet terwijl eiseres dat wel betwist. Eiseres heeft verder gesteld dat de waarde van woningen die in de tweede lijn liggen, zoals deze woning, lager is dan de waarde van woningen die in de eerste lijn liggen, zoals de referentiewoningen. Verweerder heeft toegelicht dat dat niet blijkt uit de verkoopcijfers, maar de enige verkoopcijfers die voorhanden zijn, zijn die van woningen die in de eerste lijn liggen zodat daaruit niet geconcludeerd kan worden dat er geen waardeverschil zit tussen de ligging van de woning en de referentiewoningen. Eiseres heeft er verder op gewezen dat de referentiewoning [adres 8] erg luxe is uitgevoerd. Verweerder heeft dat niet betwist, maar vervolgens niet inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden. De enkele omstandigheid dat de woning van eiseres de laagste prijs per m3 heeft, is onvoldoende om aannemelijk te vinden dat verweerder met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde met zijn analyse van de verkochte referentiewoningen niet onderbouwd.
25. Eiseres heeft ten slotte aangevoerd dat het botenhuis met een oppervlakte van 68 m2 door verweerder in de matrix te hoog is gewaardeerd op € 44.200,- (€ 650,- per m2). Het betreft volgens eiseres een eenvoudig botenhuis met gepotdekselde planken. Dit is door verweerder niet weersproken. Eiseres heeft er verder, in haar e-mail van 28 september 2020, op gewezen dat verweerder ook een € 650,- per m2 rekent voor het luxe gastenverblijf van [adres 8] . Verweerder heeft die typering van dat bijgebouw niet weersproken. Verweerder heeft gesteld dat het botenhuis uitgegraven moet worden, wat door eiseres niet is weersproken, en is van mening dat de toegekende waarde daarom juist is. Gelet wat over en weer is gesteld, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het botenhuis niet te hoog is gewaardeerd.
26. De conclusie van de rechtbank is dat verweerder van juiste objectkenmerken is uitgegaan, althans van objectkenmerken die niet te groot zijn, en dat de onderbouwing van de waarde tekortschiet. Hij heeft de waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.
27. Eiseres heeft gesteld dat de waarde lager zou moeten zijn dan de beschikte waarde, maar heeft geen concreet bedrag genoemd.
28. De rechtbank stelt, gelet op het voorgaande, de waarde van de [adres 2] te [woonplaats] op 1 januari 2018 schattenderwijs vast op € 1.100.000,-. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
Herziening Woz-waardes van eerdere jaren
29. Eiseres heeft gesteld dat verweerder van onjuiste objectkenmerken is uitgegaan en dat hij daarom eerdere Woz-beschikkingen en daarop gebaseerde belastingaanslagen dient te verlagen. Dit punt kan in deze procedure niet aan de orde komen omdat de rechtbank alleen uitspraak kan doen over de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2019. Eiseres kan verweerder wel verzoeken om Woz-beschikkingen en belastingaanslagen over andere jaren ambtshalve te verminderen. Verweerder dient op zo’n verzoek te beslissen. De rechtbank merkt daarbij op dat het niet mogelijk is om tegen zo’n beslissing in bezwaar te gaan en in beroep te komen bij de rechtbank. De reden daarvoor is dat een beslissing om al dan niet ambtshalve tot vermindering over te gaan, geen voor bezwaar vatbare beschikking is. Dit volgt uit de artikelen 26 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en 29 en 30 van de Wet Woz. Eiseres kan, als zij het niet eens is met een ambtshalve beslissing van verweerder, een vordering bij de civiele rechter instellen.
Griffierecht en proceskosten
30. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
31. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op
€ 550,55 voor het meetrapport dat eiseres voor deze procedure heeft laten opmaken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van [adres 1] te [woonplaats] vast op € 505.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- stelt de waarde van [adres 2] te [woonplaats] vast op € 1.100.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 550,55;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van drs. S.S. Mazaheri, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat