Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5034
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Soest(hierna: het college), verweerder
(gemachtigde: mr. E.E.M. Poldervaart).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [derde-partij] .
Inleiding
Eiser is sinds november 1994 eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] . Op korte afstand van de woning ligt de locatie [locatie 1] . Voor deze locatie heeft derde-partij een bouwplan ontwikkeld. Om dit bouwplan mogelijk te maken heeft de gemeenteraad op 18 december 2014 het bestemmingsplan “ [locatie 1] ” vastgesteld, dat vervolgens op 5 maart 2015 [1] in werking is getreden.
Dit bestemmingsplan maakt de bouw van twee winkels op de begane grond met vijf appartementen (vier aan de zijde van de [locatie 1] en één om de hoek aan de [locatie 2] ) erboven mogelijk. Op 22 juni 2015 heeft het college voor deze bouw aan derde-partij een omgevingsvergunning verleend. Op 20 september 2017 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een balkon/terras op het adres [adres] .
Op grond van een planschadeovereenkomst moet derde-partij het bedrag dat het college aan eiser als tegemoetkoming in planschade vergoedt compenseren.
Procedure
Eiser heeft op 20 september 2017 bij het college een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend [2] .
[adviesbureau] (hierna: [adviesbureau] ) heeft op 7 januari 2019 een definitief advies aan het college uitgebracht over deze aanvraag (hierna: het planschade-advies). [adviesbureau] komt in het planschade-advies tot de conclusie dat de woning € 27.500,- in waarde is gedaald als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Rekening houdend met de maximale gebruiks- en bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan Soestdijk 1974 bedraagt de schade volgens [adviesbureau] echter € 17.500,-. [adviesbureau] rekent een deel van deze schade, gelijk aan 3,5% van de waarde van de woning direct voor het ontstaan van de schade, tot het normale maatschappelijke risico van eiser.
Het college heeft in overeenstemming met het planschade-advies in zijn besluit van 8 januari 2019 aan eiser een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 1.225,-.
Eiser heeft bezwaar ingediend tegen dat besluit. Op basis van het advies van de bezwaarschriftencommissie van 3 september 2019 heeft het college in zijn besluit van 9 september 2019 eisers bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld tegen deze beslissing op bezwaar.
Als gevolg van coronamaatregelen is de aangekondigde zitting van 19 mei 2020 niet doorgegaan. De rechtbank heeft partijen op 24 april 2020 geïnformeerd over de mogelijkheden om de behandeling van het beroep voort te zetten.
Eiser heeft gebruik gemaakt van de gelegenheid om zijn standpunt schriftelijk toe te lichten. Het college en derde-partij hebben niet gereageerd op eisers reactie van 30 juni 2020.
De rechtbank heeft partijen op 30 oktober 2020 laten weten dat de zaak is verwezen naar de enkelvoudige kamer en heeft partijen toestemming gevraagd de zaak zonder zitting af te doen. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek op 7 december 2020 gesloten.
Overwegingen
1. Partijen zijn het er over eens dat de waarde van de woning als gevolg van de vaststelling
van het nieuwe bestemmingsplan is verminderd en eiser dus schade lijdt.
Planologische vergelijking
2. Eiser vraagt zich af of het bestemmingsplan “Soestdijk” uit 1974 daadwerkelijk het
geldende bestemmingsplan was op het moment dat hij zijn woning aankocht en vindt dat het college daar meer onderzoek naar had moeten doen. In het geval dat uitgegaan moet worden van dit bestemmingsplan dan is hij van mening dat [adviesbureau] ten onrechte concludeert dat een zolderverdieping mogelijk is. Volgens eiser is de maximale bouwhoogte 9 meter. Dat de door [adviesbureau] vastgestelde maximale bouwhoogtes voorzienbaar waren, bestrijdt eiser.
3. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding voor het oordeel dat het college
(in navolging van [adviesbureau] ) niet had mogen uitgaan van het bestemmingsplan “Soestdijk” als geldend bestemmingsplan ten tijde van de aankoop van zijn woning. Dat eiser het ongeloofwaardig acht dat een bestemmingsplan van meer dan 20 jaar oud op dat moment nog geldend zou zijn, is daarvoor onvoldoende. Zowel [adviesbureau] als eiser hebben bij het college alle relevante informatie over van toepassing zijnde bestemmingsplannen rondom de aankoop van eisers woning en op de peildatum opgevraagd. Het college heeft aan eiser laten weten geen verdere stukken te hebben dan al zijn overgelegd. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat het college gegevens achterhoudt. Daaraan voegt de rechtbank toe dat zij ambtshalve heeft vastgesteld dat uit een eerdere uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van state (ABRvS) blijkt dat het bestemmingsplan “Soestdijk” in ieder geval op 19 juli 1993 en 19 januari 1995 nog het geldende bestemmingsplan was [3] . Ook daarom heeft de rechtbank geen twijfels bij het standpunt van het college dat voor het geldende planologisch regime ten tijde van de aankoop van de woning in november 1993 uitgegaan moet worden van het bestemmingsplan uit 1974.
4. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat het creëren van een zolderverdieping
volgens het bestemmingsplan “Soestdijk” niet was toegestaan en de maximale bouwhoogte daarom 9 meter bedraagt. Volgens dit bestemmingsplan hebben de gronden waarop het bouwplan van derde-partij wordt gerealiseerd, voor zover hier relevant, de bestemming Winkels in één laag met Woningen in twee lagen (W1 + M2). Volgens artikel 18, eerste lid, en onder c, van de planvoorschriften zijn deze gronden bestemd voor etagewoningen op een winkellaag volgens het aantal lagen op de kaart aangegeven met dien verstande dat alleen het op de kaart aangegeven aantal lagen mag worden gebouwd. Concreet komt dit voor deze gronden neer op één winkellaag met daarop twee woonlagen.
5. Volgens artikel 1, tweede lid, onder n, van de planvoorschriften wordt onder woonlaag,
bouwlaag, laag verstaan de begane grond, eerste bouwlaag of een verdieping van een gebouw; een zolder, een vliering of een onderbouw hieronder niet begrepen. Het standpunt van het college dat een zolderverdieping dus geen laag is en daarom nog bovenop het aantal toegestane lagen mag worden gebouwd, is gelet op deze begripsbepaling volgens de rechtbank juist.
6. Vervolgens moet de rechtbank de vraag beantwoorden of de maximale bouwhoogtes die
[adviesbureau] heeft vastgesteld en die door het college zijn overgenomen, reëel zijn. Die vraag beantwoordt de rechtbank voor een deel van het perceel ontkennend.
7. Volgens het bestemmingsplan geldt voor het voorste gedeelte van het perceel [locatie 1]
dat één winkellaag met daarop twee woonlagen (én een zolderverdieping) zijn toegestaan en op het noordelijke gedeelte van dit perceel bijgebouwen met maximale goothoogte van 4 meter. [adviesbureau] gaat in haar advies voor het voorste gedeelte uit op een goothoogte van 11 meter met daaraan gekoppeld een bouwhoogte van ± 13 meter. Omgezet in bouwlagen komt dit neer op een bouwlaag van gemiddeld meer dan 3,5 meter met daarbovenop een zolder van ± 2 meter hoog. De rechtbank is het met eiser eens dat dit geen reëel uitgangspunt is, aangezien een bouwlaag normaalgesproken ongeveer 2,60 meter hoog is. Niet ongebruikelijk is dat een winkellaag hoger is dan een woonlaag maar ook in dat geval vindt de rechtbank een verschil van 3 meter te fors [4] . Het college had op dit punt het advies van [adviesbureau] niet mogen overnemen.
8. Voor het noordelijk gedeelte komt [adviesbureau] aan de hand van een toegestane goothoogte
van 4 meter tot een maximale bouwhoogte 7 meter. Eiser heeft hier niets tegen ingebracht en ook de rechtbank ziet geen aanleiding om deze hoogte onacceptabel te vinden.
9. De rechtbank is van oordeel dat de planologische vergelijking door [adviesbureau] niet juist is
uitgevoerd. Dat betekent dat het college ten onrechte het advies van [adviesbureau] op dit punt heeft overgenomen en dat het bestreden besluit een gebrek heeft. De beroepsgrond van eiser slaagt en het bestreden besluit moet worden vernietigd.
Hoe verder?
10. De rechtbank moet vervolgens de vraag beantwoorden welke consequenties zij aan deze
conclusie moet verbinden. De rechtbank zal daarom ook de overige beroepsgronden bespreken zodat zij kan beoordelen of het college een nieuw besluit op eisers bezwaar moet nemen of dat de rechtbank de rechtsgevolgen in stand kan laten of de zaak zelf kan afdoen.
Voorzienbaarheid
11. Eiser ziet geen reden voor een aftrek wegen voorzienbaarheid zoals [adviesbureau] heeft
geconcludeerd.
12. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de
hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van bijvoorbeeld de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Dit noemen we actieve risicoaanvaarding. Voor de bevestigende beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden van zijn onroerende zaak zouden vervallen passief heeft aanvaard (passieve risicoaanvaarding), is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Bij beide vormen van risicoaanvaarding dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. [5]
13. De wijze waarop [adviesbureau] heeft geadviseerd over de voorzienbaarheid per
planologische wijziging kan de rechtbank niet volgen. [6] Bij de vraag of een planologische wijziging voorzienbaar is, gaat het met name om de vraag in hoeverre er op een bepaald moment aanleiding bestond om rekening te houden met zo’n planologische wijziging. In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 heeft de ABRvS dit duidelijk uiteengezet. [adviesbureau] maakt in het advies echter op een aantal schadecomponenten een vergelijking van de verschillende planologische regimes en beantwoordt aan de hand van die vergelijking de vraag of de verslechtering voorzienbaar was. Die vergelijking zegt naar het oordeel van de rechtbank niets over de eventuele voorzienbaarheid van een planologische wijziging op het moment van aankoop van de woning maar zou hooguit relevant kunnen zijn voor het vaststellen van de omvang van de schade. De balans die [adviesbureau] vervolgens op pagina 55 van het advies opmaakt, vindt de rechtbank daarom ook niet inzichtelijk. Het taxatierapport biedt op dit punt ook geen verdere onderbouwing.
14. De conclusie is dat aan eiser op deze wijze geen actieve of passieve risicoaanvaarding
kan worden tegengeworpen. Ook deze beroepsgrond van eiser slaagt dus.
Normaal maatschappelijk risico (NMR).
15. Eiser vindt de ontwikkeling niet in lijn der verwachting liggen en ziet al zeker geen
reden voor een hogere aftrek. Het percentage van 3,5 vindt eiser onvoldoende gemotiveerd.
16. [adviesbureau] heeft gewezen op een aantal actuele uitspraken van de ABRvS, waaruit blijkt
dat een aftrek van 5% wegens normaal maatschappelijk risico wordt geaccepteerd. Het percentage van 3,5 heeft [adviesbureau] onderbouwd door te verwijzen naar de ligging in het winkelgebied met afwisselende bouwmassa’s, het bestemmingsplan Soestdijk 2013 met wijzigingsgebied en het beeldkwaliteitsplan 2012. De nieuwbouw op de [locatie 1] past in de structuur van de omgeving en het gevoerde beleid en slechts de bouwhoogte sluit niet geheel aan op de omgeving.
17. De vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats
aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
18. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal
maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past [7] .
19. Het college heeft zijn standpunt dat in deze zaak een normaal maatschappelijk risico
geldt van 3,5% van de waarde van de woning voor het ontstaan van de schade, met het advies van [adviesbureau] voldoende gemotiveerd. De door [adviesbureau] gegeven motivering past binnen de beoordelingsruimte die het college heeft. Een herontwikkeling, waarbij de functie niet wijzigt en sprake is van enige vergroting, kan worden aangemerkt als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt. Daarbij speelt ook een rol dat de (her)ontwikkeling van de [locatie 1] past binnen het beleid dat het college al jarenlang hanteert. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie voor deze beroepszaak
besluit van 9 september 2019 is niet deugdelijk gemotiveerd en daarom zal de rechtbank dit besluit vernietigen wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb.
21. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien, door het primaire besluit te
herroepen en door op de hierna volgende wijze te beslissen over het ingediende planschadeverzoek.
22. Eiser heeft een taxateur ingeschakeld die de waardedaling van eisers woning heeft
vastgesteld op € 30.000,-. In zijn beroepschrift heeft eiser echter laten weten dat hij de door [adviesbureau] vastgestelde waardededaling van € 27.500,- acceptabel vindt. De rechtbank gaat dan ook van deze waardedaling uit. Aangezien partijen het eens zijn over de waardedaling van de woning kan de rechtbank aan de hand van deze waardedaling vaststellen welk bedrag aan planschade aan eiser moet worden vergoed. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat eiser geen voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen en dat een normaal maatschappelijk risico van 3,5% redelijk is, wat in dit geval een bedrag van
€ 16.275,- is. Dit bedrag blijft op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor rekening van eiser. De rechtbank bepaalt daarom dat het college aan eisers een tegemoetkoming in planschade moet voldoen van € 11.225,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2017 (de datum van ontvangst van de aanvraag) tot aan de dag van algehele voldoening, voor zover dat bedrag nog niet of niet geheel is voldaan. De rechtbank zal ook bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit. De rechtbank vermeldt voor de volledigheid dat uit artikel 6.4, derde lid, van de Wro volgt dat het college daarnaast het door eiser betaalde recht terug moet storten als dat nog niet is gebeurd.
De kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure
23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat het college
aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
24. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de
bezwaarfase stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.068,-. Daarbij is uitgegaan van 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1. In de beroepsfase heeft eiser geen rechtsbijstand ingeschakeld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 9 september 2019;
- herroept het primaire besluit van 8 januari 2019;
- bepaalt dat het college aan eiser een tegemoetkoming in planschade toekent van
€ 11.225,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 september 2017 tot de dag van
algehele voldoening voor zover dat bedrag nog niet of niet geheel is voldaan;
- bepaalt dat het college het door eiser betaalde recht van € 300,- terugstort voor zover dat
nog niet is gebeurd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is op 13 januari 2021 gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.L. Debets, griffier. De beslissing zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.