Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3196
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Inleiding
Eiseres is belastingplichtige voor de onroerende zaak [adres] in [vestigingsplaats] . Het gaat om een in 1956 gebouwd hotel met 94 kamers, een restaurant, 17 multifunctionele vergaderzalen en 140 parkeerplaatsen. Het hotel is in 1991, 2003 en 2007 verbouwd en heeft vier sterren.
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 6.692.000,-.
In de uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 6.642.000,-.
Met deze lagere waarde is eiseres het nog niet eens en daarom heeft zij beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2021. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Verweerders gemachtigde werd vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Het geschil
1. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2020. Verweerder staat een waarde voor van € 6.642.000,-. Eiseres vindt dat een lagere waarde aan het object toegekend moet worden.
Toetsingskader
2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van het object niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien verweerder niet in dit bewijs slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, moet de rechtbank de waarde zelf vaststellen.
Onderbouwing van de waarde
3. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van 15 maart 2021 overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarnaast heeft er een waardebepaling plaatsgevonden op basis van het hoteltaxatiemodel uit de landelijke Taxatiewijzer Hotels deel 25. Toepassing van het rekenmodel uit deze taxatiewijzer leidt volgens het taxatierapport tot een waarde van € 7.046.000,-. Hierin ziet verweerder een bevestiging dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Eigen verkoopcijfer
4. Het object is op 7 maart 2017 verkocht voor een bedrag van € 5.239.474,-. In het taxatierapport staat dat het ging om een verkoop vanuit een portefeuille met meerdere objecten. Deze objecten waren op een veiling aangeboden. Vervolgens is het object op 15 mei 2017 doorverkocht voor een bedrag van € 6.825.000,-. Dit betrof een individuele koopsom. De taxateur heeft met het eerste verkoopcijfer van € 5.239.474,- geen rekening gehouden, omdat geen sprake is geweest van een marktconforme verkoop. Eiseres betwist dit.
5. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde van een onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer dan niet de waarde in het economisch verkeer weer. [1]
6. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de verkoop van het object op een veiling geen marktconforme verkoop is geweest. De voorwaarden van verkoop via een veiling wijken af van reguliere verkopen. Daarom kan van een verkoop van een object op een veiling niet gesteld worden dat dit een prijs is die op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn betaald. Verweerder heeft bij de waardebepaling dus geen rekening hoeven houden met het eerste verkoopcijfer.
7. Op de zitting heeft eiseres voor het eerst het standpunt ingenomen dat het tweede verkoopcijfer van € 6.825.000,- buiten beschouwing gelaten had moeten worden, omdat het een risicoloze niet-marktconforme verkoop betrof. Eiseres heeft dit standpunt niet nader (met stukken) onderbouwd. De rechtbank ziet in het aangevoerde geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de verkoop niet marktconform is geweest. Overigens heeft verweerder op zitting toegelicht dat teruggevallen moet worden op de hogere waarde, zoals die is berekend op grond van het taxatiemodel, als niet uitgegaan mag worden van het tweede verkoopcijfer. De rechtbank gaat uit van het tweede verkoopcijfer.
Huurcijfer
8. Verweerder is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van € 106,- m². Deze huurwaarde is afgeleid uit huurcijfers van vergelijkbare hotels. Volgens het taxatierapport ligt de gemiddelde huurwaarde van vergelijkbare hotels binnen een bandbreedte van € 114,- en € 144,-. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat uit het taxatierapport niet kan worden afgeleid naar welke vergelijkingsobjecten is gekeken. In reactie hierop heeft verweerder toegelicht dat het gaat om de hotels [hotel 1] en [hotel 2] . De rechtbank ziet geen reden om hieraan te twijfelen.
9. Uit het taxatierapport volgt dat ook is gekeken naar de eigen marktgegevens. Op basis van het eigen huurcijfer (van € 534.398,- per jaar) komt de gemiddelde huurwaarde uit op € 101,- m². Het taxatierapport vermeldt dat deze huurwaarde erg laag is en niet binnen de hierboven genoemde bandbreedte valt. De taxateur heeft op zitting toegelicht dat een huurwaarde van € 106,- is aangehouden om in lijn te blijven met een voor een eerder belastingjaar overeengekomen compromiswaarde. Gelet op de gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten had volgens de taxateur ook gekozen kunnen worden voor een huurwaarde van € 115,-. Uit het taxatierapport en de bijlage blijkt dat de berekening met het hoteltaxatiemodel, waarbij is uitgegaan van de feitelijke exploitatie, uitkomt op een huurwaarde van € 128,- m². Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de gehanteerde huurwaarde van € 106,- m² niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
10. Eiseres voert aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld, omdat bij het leegstandsrisico ten onrechte geen rekening is met gevolgen van de coronacrisis.
11. De kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels. Deze berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 11,8. Bij het taxatierapport is een rekenblad gevoegd waarop de gebruikte gegevens staan vermeld. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat gekeken is naar de feitelijke exploitatie. De berekening is gebaseerd op de gegevens over de gerealiseerde omzet die door de gemachtigde van eiseres zijn aangeleverd. Volgens eiseres kloppen deze gegevens niet, omdat een gebroken boekjaar wordt gehanteerd. Eiseres heeft dit pas voor het eerst op de zitting naar voren gebracht en niet met bewijsstukken onderbouwd. De rechtbank vindt dat verweerder van de eerder door eiseres aangeleverde gegevens heeft mogen uitgaan.
12. De rechtbank overweegt verder dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van beperkingen. Verweerder heeft terecht geen rekening gehouden met (extra) leegstand als gevolg van de coronacrisis.
13. Op basis van de stukken concludeert de rechtbank dat verweerder de kapitalisatiefactor van 11,8 voldoende heeft onderbouwd.
Uitkomst
14. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het beroep ongegrond is.
Verzoek schadevergoeding overschrijding redelijke termijn
15. Eiseres heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr. S.C.J. van der Hoorn, griffier. De beslissing is uitgesproken op 17 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
de griffier is verhinderd om de de voorzitter is verhinderd om de
uitspraak te ondertekenen de uitspraak te ondertekenen
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.