Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3022 t/m 20/3032
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikkingen van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waarde van de volgende onroerende zaken (de woningen), alle in [plaats] gelegen, voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019:
A. - [straat 1] [nummer A] , € 68.000,- ( zaaknummer 20/3022);
- [straat 1] [nummer B] , € 91.000,- ( zaaknummer 20/3023);
- [straat 1] [nummer C] , € 39.000,- ( zaaknummer 20/3024);
- [straat 1] [nummer D] , € 98.000,- ( zaaknummer 20/3025);
- [straat 1] [nummer E] , € 113.000,- ( zaaknummer 20/3026);
- [straat 2] [nummer F] , € 134.000,- ( zaaknummer 20/3027);
- [straat 2] [nummer G] , € 111.000,- ( zaaknummer 20/3028);
- [straat 2] [nummer H] , € 105.000,- ( zaaknummer 20/3029);
- [straat 3] [nummer I] , € 139.000,- ( zaaknummer 20/3030);
- [straat 3] [nummer J] , € 112.000,- ( zaaknummer 20/3031);
- [straat 3] [nummer K] , € 108.000,- ( zaaknummer 20/3032);
Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de woningen ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarden als volgt verhoogd:
A. - [straat 1] [nummer A] , € 73.000,-;
- [straat 1] [nummer B] , € 98.000,-;
- [straat 1] [nummer C] , € 43.000,-;
- [straat 1] [nummer D] , € 105.000,-;
- [straat 1] [nummer E] , € 120.000,-;
- [straat 2] [nummer F] , € 144.000,-;
- [straat 2] [nummer G] , € 119.000,-;
- [straat 2] [nummer H] , € 113.000,-;
- [straat 3] [nummer I] , € 150.000,-;
- [straat 3] [nummer J] , € 120.000,-;
- [straat 3] [nummer K] , € 117.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft twee verweerschriften en voor iedere woning een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 20 juli 2021door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs.
Overwegingen
Algemeen
1.Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2.De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit hogere waarden. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarden en heeft om die te onderbouwen taxatiematrixen overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden niet te laag zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd meewegen.
[straat 1] [nummer A] , [nummer B] , [nummer D] en [nummer E]
5.De woningen zijn in 1931 gebouwde appartementen met achtereenvolgens ongeveer de volgende inhoud. Nummer [nummer A] : 93 m3, nummer [nummer B] : 128 m3, nummer [nummer C] : 89 m3, nummer [nummer D] : 139 m3 en nummer [nummer E] : 162 m3.
6.Verweerder heeft in de taxatiematrixen voor alle woningen dezelfde referentiewoningen gebruikt. [straat 4] [nummer L] verkocht op 30 maart 2018 voor € 140.000,-, [straat 5] [nummer M] , verkocht op 18 april 2019 voor € 184.000,- en [straat 6] [nummer N] , verkocht op 18 mei 2018 voor € 203.550,-. Verweerder heeft de koopprijzen geïndexeerd, het aandeel in het reservefonds VvE geëlimineerd en, indien aanwezig, aan dakkapellen, bergingen en dakterrassen afzonderlijke waarden toegekend. De daarna berekende kubieke meterprijs heeft hij teruggerekend naar de aan de woningen toegekende KOUDVL-factoren, waarbij hij tevens rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde bij een grotere inhoud.
7.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrixen, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarden van de woningen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die geschikt zijn om de waarden van de woningen uit af te leiden. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen wat betreft onder meer inhoud en KOUDVL-factoren. Met de taxatiematrixen heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9.Eiser voert aan dat verweerder is uitgegaan van te slechte voorzieningen voor de woning. Verweerder heeft de voorzieningen van de woningen op 5 gesteld. Dat moet volgens eiser een 7 zijn. Verweerder heeft de waardering van de voorzieningen gebaseerd op een visuele inspectie van de woningen in relatie tot de ouderdom. Tijdens het hoorgesprek in de bezwaarfase heeft verweerder aan eiser om een inpandige opname, dan wel fotomateriaal gevraagd. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat dit niet nodig was. De bewijsgevolgen van deze opstelling komen naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
[straat 1] [nummer C]
10.De woning is een in 1931 gebouwd appartement met een inhoud van ongeveer 89 m3.
11.Verweerder heeft in de taxatiematrix dezelfde referentiewoningen gebruikt die hiervoor onder rechtsoverweging 6 zijn vermeld. Hij heeft de kubieke meterprijzen ook op dezelfde manier teruggerekend.
12.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de teruggerekende kubieke meterprijzen van de referentiewoningen respectievelijk € 1021,-, € 773,- en € 694,-bedragen. Voor het bepalen van de waarde van de woning is € 490,- gebruikt. De taxateur van verweerder heeft ter zitting aangegeven dat hij heeft geprobeerd een gemiddelde marktwaarde vast te stellen, maar dat de waarde van de woning hoger zou kunnen. Met de taxatiematrix slaagt verweerder niet in de op hem rustende bewijslast.
13.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd, voor zover het de vastgestelde waarde van de woning betreft.
14.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft ter zitting een waarde bepleit van € 95.000,-, maar deze waarde niet onderbouwd. Eiser maakt de door hem bepleite waarde niet aannemelijk. Ook eiser slaagt niet in de op hem rustende bewijslast.
15.Partijen hebben de waarde die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op de door verweerder ter zitting genoemde waarde van € 70.000,-.
[straat 2] [nummer H] , [nummer F] en [nummer G] en [straat 3] [nummer K] , [nummer I] en [nummer J]
16.De woningen zijn in 1992 in een voormalige woning gebouwde appartementen. [straat 2] [nummer H] is een 2-kamerappartement met een inhoud van 158 m3, nummer [nummer F] een 3-kamerappartement met eveneens een inhoud van 158 m3 en nummer [nummer G] een 2-kamerappartement met dakterras en een inhoud van 129 m3.
[straat 3] [nummer K] is een 2-kamerappartement met een inhoud van 126 m3, nummer [nummer I] een 3-kamerappartement met een inhoud van 165 m3 en nummer [nummer J] een 2-kamerappartement met een inhoud van 130 m3.
17.Verweerder heeft in de taxatiematrixen voor alle woningen dezelfde referentiewoningen gebruikt. [hof] [nummer O] , verkocht op 12 juni 2018 voor € 203.000,-, [straat 2] [nummer P] , verkocht op 9 februari 2018 voor € 188.000,- , [straat 7] [nummer Q] , verkocht op 16 maart 2018 voor € 160.500,- en [straat 8] [nummer R] , verkocht op 12 april 2018 voor
€ 197.777,-. Verweerder heeft de koopprijzen geïndexeerd, en, indien aanwezig, aan bergingen en tuin afzonderlijke waarden toegekend. De daarna berekende kubieke meterprijs heeft hij teruggerekend naar de aan de woningen toegekende KOUDVL-factoren, waarbij hij tevens rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde bij een grotere inhoud.
18.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrixen, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarden van de woningen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die geschikt zijn om de waarden van de woningen uit af te leiden. Eiser heeft ter zitting echter aangevoerd dat de indexatie van de verkoopprijzen een onwaarschijnlijk verloop toont. De rechtbank volgt hem in die opvatting. Verweerder is uitgegaan van een stijging van 8% op jaarbasis. Een indexatie van 7% van februari 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 is dan aannemelijk. Maar een indexatie van maart 2018 en april 2018 met 4,04 en 4,02% is dat niet. Verweerder heeft het verloop niet kunnen verklaren. Een te lage indexatie leidt bij verkopen vóór de waardepeildatum tot een te lage prijs per m3. Verweerder maakt daarmee niet aannemelijk dat hij de waarde van de woningen niet te laag heeft vastgesteld. Met de taxatiematrix slaagt verweerder niet in de op hem rustende bewijslast.
19.De uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd, voor zover het de vastgestelde waarde van de woningen betreft.
20.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft ter zitting bepleit dat de waarden verhoogd moeten worden met € 5000,-, maar heeft deze verhoging niet onderbouwd. Eiser maakt de door hem bepleite waarden niet aannemelijk. Ook eiser slaagt niet in de op hem rustende bewijslast.
21.Partijen hebben de waarden die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarden schattenderwijs vaststellen. Voor [straat 2] [nummer H] op € 116.000,- voor [straat 2] [nummer F] op
€ 146.000,- en voor [straat 2] [nummer G] op € 122.000,-.
Voor [straat 3] [nummer K] op € 118.500,-, voor [straat 3] [nummer I] op € 152.000,- en voor [straat 3] [nummer G] op € 122.000,-.
Griffierecht en proceskosten
22.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
23.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Slotoverweging
24.Hetgeen overigens door eiser ter zitting naar voren is gebracht, geeft de rechtbank geen aanleiding tot andere of nadere oordelen dan hiervoor gegeven.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover het de vastgestelde waarde van [straat 1] [nummer C] , [straat 2] [nummer H] , [nummer F] en [nummer G] en [straat 3] [nummer K] , [nummer I] en [nummer J] betreft;
- stelt de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2019 van
o [straat 1] [nummer C] vast op € 70.000,-
o [straat 2] [nummer H] vast op € 116.000,-
o [straat 2] [nummer F] vast op € 146.000,-
o [straat 2] [nummer G] vast op € 122.000,-
o [straat 3] [nummer K] vast op € 118.500,-
o [straat 3] [nummer I] vast op 152.000,-
o [straat 3] [nummer J] vast op € 122.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat