Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2285, UTR 21/2287 en UTR 21/2288
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken (de objecten) per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 als volgt vastgesteld.
UTR 21/2285
[adres 1] , [plaats]
€ 944.000,-
UTR 21/2287
[adres 2] , [plaats]
€ 304.000,-
UTR 21/2287
[adres 3] , [plaats]
€ 304.000,-
UTR 21/2287
[adres 4] , [plaats]
€ 268.000,-
UTR 21/2288
[adres 5] , [plaats]
€ 785.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrices.
Het beroep is op de zitting van 29 oktober 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de door de gemachtigde van eiseres op de zitting ingenomen standpunten. Het beroepschrift zelf en de aanvullingen daarop zijn te algemeen geformuleerd om nog op in te gaan.
2. Het object aan de [adres 1] in [plaats] (met zaaknummer UTR 21/2285) is een in 2008 gebouwd bedrijfsgebouw met een opslag en kantoor op de begane grond en een kantoor en entresol op de eerste verdieping, met een totale oppervlakte van 1219 m2 en 25 parkeerplaatsen.
Het object [adres 5] in [plaats] (met zaaknummer UTR 21/2288) is een in 2008 gebouwd bedrijfsgebouw met een showroom op de begane grond en kantoor op de eerste verdieping, met een totale oppervlakte van 1020 m2.
Het object aan de [adres 2 /m 4] in [plaats] (met zaaknummer UTR 21/2287) is een in 2008 gebouwd bedrijfsgebouw dat bestaat uit drie verdiepingen, die alle bestaan uit kantoorruimtes. Bij elke verdieping horen vier parkeerplaatsen.
3. Eiseres bepleit voor ieder object een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Als onderbouwing van de waardes heeft verweerder per object een taxatiematrix overgelegd. Daaruit blijkt dat verweerder de waarde van de objecten heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de objecten bepaald door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Aan de hand van wat eiseres naar voren heeft gebracht, zal de rechtbank beoordelen of verweerder de vastgestelde waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Op de zitting voert eiseres over de objecten aan de [adres 1] en [adres 5] aan dat de gebouwen zogenoemde zustergebouwen zijn, omdat ze tegelijkertijd zijn gebouwd. Hierdoor zou er geen verschil moeten zijn in de gehanteerde WOZ-waarde per vierkante meter. [adres 5] heeft een vierkante meter prijs van € 770,- en [adres 1] € 1.112,-. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de gebouwen aan elkaar vast zitten en tegelijkertijd zijn gebouwd. De rechtbank overweegt dat verweerder de vastgestelde waarde van beide objecten afzonderlijk aannemelijk moet maken en dat een vergelijking tussen de twee objecten daarom niet op gaat.
6. Op de zitting voert eiseres over de objecten aan de [adres 2 /m 4] (begane grond, eerste en tweede verdieping) aan dat de objectomschrijving niet juist is. In de matrix is weergegeven dat de begane grond een oppervlakte heeft van 185 m2, eiseres stelt dat alle drie de verdiepingen even groot moeten zijn. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de oppervlakte groter is dan 185 m2. Dit blijkt uit de twee huurinlichtingenformulieren die verweerder heeft mogen ontvangen van eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit voldoende onderbouwd.
Huurprijs ten aanzien van alle objecten
7.
Van het object [adres 1] is het gerealiseerde huurcijfer bij verweerder bekend. Voor de onderbouwing van de huurwaarde van de objecten aan de [adres 1] en [adres 5] heeft verweerder de huurprijs getoetst aan het gerealiseerde huurcijfer van [adres 1] . Verweerder heeft dit huurcijfer ontvangen van dhr. [A] in september 2020, zo is op de zitting toegelicht.
Van het object [adres 1] is het gerealiseerde huurcijfer bij verweerder bekend. Voor de onderbouwing van de huurwaarde van de objecten aan de [adres 1] en [adres 5] heeft verweerder de huurprijs getoetst aan het gerealiseerde huurcijfer van [adres 1] . Verweerder heeft dit huurcijfer ontvangen van dhr. [A] in september 2020, zo is op de zitting toegelicht.
8. Van het object [adres 2 /m 4] begane grond is het gerealiseerde huurcijfer bij verweerder ook bekend. Voor de onderbouwing van de huurwaarde van alle drie de verdiepingen van de objecten aan de [straat] heeft verweerder de huurprijs getoetst aan het gerealiseerde huurcijfer van [adres 2 /m 4] begane grond. Verweerder heeft ook dit huurcijfer ontvangen van dhr. [A] op 17 juli 2019, zo is op de zitting toegelicht.
9. Eiseres heeft deze huurcijfers en de verstrekking daarvan door [A] zonder verdere onderbouwing pas op de zitting betwist. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde om in dat stadium van de procedure van verweerder te verlangen dat hij de herkomst en de juistheid van deze huurcijfers nader onderbouwt. Eiseres heeft daarvoor ruimschoots tijd gehad in de aanloop naar de zitting, en beneemt verweerder op deze wijze de mogelijkheid om adequaat te reageren. De rechtbank zal daarom deze grond van eiseres buiten beschouwing laten en gaat ervan uit dat [A] deze gegevens inderdaad heeft verstrekt en dat de huurcijfers van het object [adres 1] en van het object [adres 2 /m 4] begane grond juist zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde huurcijfers in dit licht voldoende aannemelijk gemaakt.
Kapitalisatiefactor ten aanzien van alle objecten
10.
Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van de objecten aan de [adres 1] en [adres 5] bepaald aan de hand van de transacties van drie referentieobjecten in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referentieobjecten de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de objecten voldoende onderbouwd.
Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van de objecten aan de [adres 1] en [adres 5] bepaald aan de hand van de transacties van drie referentieobjecten in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referentieobjecten de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de objecten voldoende onderbouwd.
11.
Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van de objecten aan de [adres 2 /m 4] (begane grond, eerste en tweede verdieping) bepaald aan de hand van de transacties van drie referentieobjecten in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referentieobjecten de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de objecten voldoende onderbouwd.
Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van de objecten aan de [adres 2 /m 4] (begane grond, eerste en tweede verdieping) bepaald aan de hand van de transacties van drie referentieobjecten in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referentieobjecten de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de objecten voldoende onderbouwd.
12. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder voor alle objecten rekening had moeten houden met het risico op leegstand als gevolg van een pandemie. Dit risico heeft zich met de coronacrisis ook daadwerkelijk verwezenlijkt. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Dat was ruim voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Er waren op dat moment immers nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020.
Leegstandsrisico [adres 2 /m 4] , eerste en tweede verdieping
13. Eiseres heeft op zitting nog aangevoerd dat er sprake is van leegstand bij de eerste en tweede verdieping. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de huurovereenkomst op 30 september 2020 is beëindigd. De huurder daarvoor is in juli 2019 uit het pand gegaan. Zonder nadere onderbouwing van de kant van eiseres vindt de rechtbank het aannemelijk dat in het licht van deze huurgegevens met de gehanteerde kapitalisatiefactor voldoende rekening is gehouden met het risico op leegstand.
Conclusie
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder ten aanzien van alle objecten aannemelijk gemaakt dat de hoor hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Her beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.