Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1366 en UTR 21/1387
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2021 in de zaken tussen
1. [eiseres 1]en
2. [eiseres 2].,
beide gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseressen,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
Procesverloop
In de beschikkingen van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 538.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Aan eiseres 1 is een aanslag eigenarenbelasting opgelegd, aan eiseres een aanslag gebruikersbelasting.
In de uitspraken op bezwaar van 11 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseressen ongegrond verklaard.
Eiseressen hebben ieder tegen de aan hen gerichte uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft in de zaak van eiseres 1 een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep van eiseres 1 is op de online zitting van 29 oktober 2021 behandeld. Eiseres 1 heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn taxateur [taxateur] .
Partijen hebben er op de zitting mee ingestemd dat ook het beroep van eiseres 2 werd behandeld en dat het door verweerder in de zaak van eiseres 1 ingediende verweerschrift en de taxatiematrix ook in de zaak van eiseres 2 worden betrokken. De rechtbank heeft de zaken hiertoe op de zitting gevoegd.
Overwegingen
1. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de door de gemachtigde van eiseressen op de zitting ingenomen standpunten. Het beroepschrift zelf en de aanvullingen daarop zijn te algemeen geformuleerd om nog op in te gaan.
2. In beide zaken is de WOZ-waarde van het object in geschil. Het object is een in 2005 gebouwd bedrijfsgebouw met een gebruiksoppervlakte van 195 m2, op een verhard perceel van 6003 m2.
3. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 538.000,-. Eiseressen staan een lagere waarde voor van € 491.000,-.
4. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van het object niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde is getaxeerd op € 700.000,-. In het taxatierapport is een drietal verkoopcijfers van referentieobjecten opgenomen. Aan de hand daarvan is de waarde van het object inzichtelijk gemaakt, waarbij een scheiding is gemaakt tussen het bedrijfsgebouw en de ‘overgrond’ en waarbij voor het bedrijfsgebouw een berekening is gemaakt met een huurwaarde en een kapitalisatiefactor. In het taxatierapport is daarnaast gewezen op de aankoop door eiseres 1 van het toen onbebouwde perceel in 2004, voor € 719.640,-. Op de zitting is erop gewezen dat dit aankoopcijfer, in het licht van de sindsdien alleen maar gestegen grondprijzen, op zichzelf al voldoende onderbouwing vormt voor de vastgestelde waarde van het huidige object.
6. De rechtbank stelt voorop dat het eigen aankoopcijfer uit 2004 op zichzelf ongeschikt is om de waarde van het object mee te onderbouwen. Deze transactie ligt te ver van de waardepeildatum en ziet bovendien niet op de huidige onroerende zaak die immers een bebouwd perceel betreft. Dat de markt voor wat betreft de grondprijzen sinds 2004 steeds een stijgende lijn laat zien is in het licht hiervan onvoldoende om dit aankoopcijfer nu als uitgangspunt voor de waardevaststelling te nemen. De rechtbank kijkt voor de vraag of verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt daarom naar de referentieobjecten in het taxatierapport, waarbij ten gunste van verweerder wordt vastgesteld dat het eigen aankoopcijfer uit 2004 in ieder geval geen contra-indicatie is voor de vastgestelde waarde, en dus wel als extra onderbouwing kan worden gebruikt.
7. De rechtbank overweegt verder dat in het taxatierapport de vergelijkingsmethode wordt gehanteerd, omdat daarin alleen de aankooptransacties van de drie referentieobjecten zijn opgenomen. Hoewel in het taxatierapport vanuit die transacties een matrix is gemaakt met huurcijfers en een kapitalisatiefactor, zijn geen concrete huurtransacties in het taxatierapport opgenomen. Van een huurwaardekapitalisatie is daarom geen sprake. Op de zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat de in het rapport opgenomen huurcijfers zijn herleid vanuit de aankooptransacties, waarbij hij ook heeft gewezen op de in het taxatierapport opgenomen berekening van de kapitalisatiefactor via de ‘bottom up’-methode. De rechtbank oordeelt echter dat dit niet wegneemt dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode gebruik moet worden gemaakt van zowel aankoopcijfers als huurcijfers uit de markt. Het voorgaande neemt echter niet weg dat ook bij courante bedrijfsobjecten gebruik kan worden gemaakt van de vergelijkingsmethode, onder de voorwaarde dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn om de vastgestelde waarde mee te kunnen onderbouwen.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De drie referentieobjecten liggen op hetzelfde bedrijventerrein en zijn net als het object bedrijfspanden. Een van de drie referentieobjecten heeft net als het object van eiseressen een perceel dat veel groter is dan de bebouwingsoppervlakte en in het taxatierapport is ook voor dit object met ‘overgrond’ gerekend. De rechtbank vindt het wel relevant dat er een aanzienlijk verschil is tussen de hoeveelheid overgrond: bij het object van eiseressen is dat 5.000 m2, waaraan in het taxatierapport € 120,- per m2 is toegerekend, terwijl het referentieobject 1.000 m2 overgrond heeft, waaraan € 130,- per m2 is toegerekend. De aan het object toegekende grondwaarde vindt de rechtbank in dit licht onvoldoende onderbouwd. Daarmee is ook de waarde van € 700.000,- die het taxatierapport aan het object toekent niet aannemelijk. De referentietransacties maken de vastgestelde waarde van € 538.000,- echter wel aannemelijk. De waarde is niet te hoog vastgesteld.
9. Wat eiseressen in beroep aanvoeren brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Volgens eiseressen zijn de bedrijfspanden van de referentieobjecten veel luxer en is het object een eenvoudige loods, maar dat is niet onderbouwd en pas op de zitting aangevoerd. Volgens verweerder hebben zowel het object als de referentieobjecten bedrijfspanden met de daartoe vereiste voorzieningen en is van een relevant waardebepalend verschil geen sprake. De rechtbank vindt dat aannemelijk. Eiseressen wijzen verder op de hiervoor al benoemde aanzienlijke grootte van het perceel van het object, dat vanwege het afnemende grensnut minder waarde vertegenwoordigt dan dat van het referentieobject met een kleinere grootte. De rechtbank oordeelt hierover dat de referentieverkopen zodanig zijn, dat op dit punt aan eiseressen kan worden toegegeven terwijl de vastgestelde waarde nog steeds aannemelijk is. Eiseressen hebben op de zitting het standpunt ingenomen dat aan het bedrijfsgebouw een waarde van € 77.000,- zou moeten worden toegekend. Zelfs als zij daarin gevolgd zouden worden – wat niet het geval is omdat hun beroepsgrond over het verschil tussen de bedrijfsgebouwen niet gevolgd wordt – dan resteert voor de ‘overgrond’ een bedrag van € 461.000,- als aan de vastgestelde waarde wordt vastgehouden. Dat is een waarde van ongeveer € 93,- per m2, in plaats van de in het taxatierapport gehanteerde € 120,-. De rechtbank oordeelt dat het standpunt van eiseressen in het licht van de referentietransacties geen aanknopingspunten biedt om de ‘overgrond’ (nog) lager te waarderen. De beroepsgronden slagen niet.
10. Eiseressen hebben verder aangevoerd dat bij het object sprake is van langdurige leegstand, waar verweerder te weinig rekening mee heeft gehouden. Zij wijzen erop dat het object sinds eind 2019 leeg stond. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat dit geen aanknopingspunt is om op de waardepeildatum langdurige leegstand aan te nemen die zodanig is dat daarvan een waardedruk uitging die niet al in de referentietransacties is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De beroepen zijn ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.