Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3201
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 december 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Inleiding
1. Eiseres is belastingplichtige voor de onroerende zaken aan de [adres 1] en de [adres 2] in [plaats] . De onroerende zaak aan de [adres 1] bestaat uit een winkelruimte en een gedeelte dat in gebruik is als magazijn. Het bouwjaar van dit object is 1800 en het is gerenoveerd in 2000. De verhuurbare vloeroppervlakte is 1.441 m². De onroerende zaak aan de [adres 2] is een opslag, maar wordt gebruikt als een (fietsen)stallingsruimte met daarbij een kantoor en sanitair. Het gaat om een ondergronds object op bouwlaag -1. Het bouwjaar van de stallingsruimte is 1750 en dit object is eveneens gerenoveerd in 2000. De verhuurbare vloeroppervlakte van het object aan de [adres 2] is 650 m².
2. Met de beschikking van 31 januari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] vastgesteld op € 2.035.000,-. De waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats] heeft verweerder voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 366.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
3. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar (het bestreden besluit) van 6 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard. Het bezwaar voor zover gericht tegen de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] is gegrond verklaard. De waarde van dit object is verlaagd naar € 1.981.000,-. Het bezwaar voor zover gericht tegen de waarde van het object aan de [adres 2] in [plaats] is ongegrond verklaard. De door verweerder vastgestelde WOZ-waarde voor dit object is gehandhaafd.
4. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het beroep is behandeld op de zitting van 6 oktober 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Toetsingskader
5. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode).
7. De bewijslast voor de juistheid van de aan de objecten toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde taxatierapporten overgelegd, waarbij de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. Verweerder heeft voor elk object een afzonderlijk taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport wordt het object aan de [adres 2] vergeleken met twee huurtransacties die rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden en drie referentieobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport wordt de huurwaarde van het object aan de [adres 1] vergeleken met de huurwaarderanges die gelden in de binnenstad van [plaats] . Daarnaast wordt de verkoopprijs van het object aan de [adres 1] vergeleken met drie referentieobjecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
Is er sprake van één object?
8. Eiseres voert aan dat het object aan de [adres 1] en het object aan de [adres 2] samen één object vormen. De stallingsruimte van het object aan de [adres 2] bestaat immers uit de kelderverdieping van de winkelruimte van het object aan de [adres 1] en bevindt zich dus in hetzelfde gebouw. Omdat sprake is van één object moet voor alle ruimtes dezelfde prijs per m² en dezelfde kapitalisatiefactor worden gehanteerd. Verweerder heeft ten onrechte verschillende kapitalisatiefactoren en verschillende prijzen per m² voor de objecten gehanteerd.
9. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Bij het vaststellen van de waarde moet worden uitgegaan van het afgebakende WOZ-object. Uit artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ volgt dat voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak moet worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In dit geval zijn de objecten aan de [adres 2] en de [adres 1] weliswaar gevestigd in één pand, maar uit de indeling en het gebruik volgt dat de objecten bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik. Dit betekent dat de WOZ-waarde per onroerende zaak moet worden vastgesteld. Daarbij kunnen verschillende huurwaardes per m² en verschillende kapitalisatiefactoren worden toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 1]
10. Eiseres voert aan dat verweerder voor dit object ten onrechte een leegstandsrisico van 10% heeft gehanteerd. Volgens eiseres moet een leegstandsrisico van 15% worden toegepast zoals ook het geval is bij [adres 2] . Bovendien moet door de invloed van de coronapandemie een hoger leegstandsrisico worden toegepast.
11. De rechtbank volgt eiseres op dit punt niet. De WOZ-waarde van dit object is vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 2019. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van beperkingen. De heffingsambtenaar heeft terecht geen rekening gehouden met (extra) leegstand als gevolg van de coronacrisis. Uit verweerders toelichting op de zitting blijkt verder dat hij voor dit object een hoger leegstandsrisico (namelijk 10%) heeft toegepast dan waarop hij zich aanvankelijk in het primaire besluit had gebaseerd (namelijk 5%). Dit heeft verweerder gedaan omdat het object een relatief grote winkelruimte heeft waardoor moet worden uitgegaan van een langere duur van structurele leegstand en dus van een groter leegstandsrisico. Het leegstandsrisico van de winkelruimte aan de [adres 1] kan volgens verweerder echter niet vergeleken worden met het leegstandsrisico van de stallingsruimte aan de [adres 2] . De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het door hem toegepaste percentage voor risico op leegstand voldoende inzichtelijk gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiseres voert verder aan dat zij het niet eens is met de vastgestelde kapitalisatiefactor omdat verweerder voor de totstandkoming daarvan gebruik heeft gemaakt van getaxeerde huurwaardes. Het is daarom onduidelijk waar de in het taxatierapport gebruikte huurcijfers op gebaseerd zijn. Volgens eiseres kan de kapitalisatiefactor alleen op de juiste wijze worden vastgesteld als verweerder ook huurovereenkomsten heeft waarmee de gebruikte huurwaardes kunnen worden onderbouwd. Daarvan is in dit geval geen sprake.
13. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de onderbouwing in het taxatierapport van verweerder dat de bruto kapitalisatiefactor voor dit object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor opgebouwd aan de hand van de bottom-up methode waarbij de bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat de opgebouwde huurwaarde per jaar € 180.122,- is. Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat in 2015 voor dit object door eisers een huurwaarde is opgegeven van € 210.000,-. Het huurcontract is voor het laatst verlengd in februari 2020. In juli 2020 heeft verweerder aan de eigenaar een huurformulier toegezonden met het verzoek om inzicht te geven in de huurwaarde van het pand. Hierop is, ook na een rappel, en anders dan in 2015, geen reactie van eiseres ontvangen. Het actuele huurcijfer is daarom bij verweerder niet bekend, maar uit de vastgestelde huurwaarde in 2015 volgt dat de opgebouwde huurwaarde door verweerder in ieder geval niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Met de opgebouwde huurwaarde heeft verweerder vervolgens de kapitalisatiefactor berekend. Het daartoe gebruikte model in het taxatierapport maakt de totstandkoming van de kapitalisatiefactor nader inzichtelijk. Vervolgens heeft verweerder met de door hem gebruikte referentieobjecten nader onderbouwd dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. De gebruikte referentieobjecten hebben alle een hogere kapitalisatiefactor. Met de voorgaande onderbouwing heeft verweerder inzichtelijk gemotiveerd dat de kapitalisatiefactor van 11 niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiseres heeft over het object aan de [adres 1] tot slot nog aangevoerd dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor niet goed vergelijkbaar zijn. De door verweerder gebruikte referentieobjecten zijn alle drie een stuk kleiner dan het object aan de [adres 1] . Daarbij speelt de wet van het afnemend grensnut. Omdat het winkelpand aan de [adres 1] veel groter is, moet ook gerekend worden met een aanzienlijk groter leegstandsrisico.
15. De rechtbank geeft eiseres op dit punt geen gelijk. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor rekening heeft gehouden met de grootte van de referentiepanden en het vastgestelde leegstandsrisico. Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat in 2020 voor het gebied waartoe het object aan de [adres 1] behoort, werd uitgegaan van een gemiddeld leegstandsrisico van 5%. Verder is op grond van verweerders toelichting op het gehanteerde leegstandsrisico van 10% aannemelijk dat verweerder rekening heeft gehouden met de grootte van het object in vergelijking met de gebruikte referentieobjecten. De rechtbank verwijst hiervoor ook naar het bepaalde in rechtsoverweging 11. van deze uitspraak. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
16. Bij de beoordeling van het geschil over de waarde van het object aan de [adres 2] stelt de rechtbank voorop dat eiser de vastgestelde kapitalisatiefactor van 8 niet betwist. Daarnaast wordt door eiser ook het gebruik van de ITZA (In terms of zone A)-methode niet betwist.
17. Eiseres heeft in vrij algemene zin vraagtekens geplaatst bij de door verweerder gehanteerde huurwaarde per jaar van € 45.780,-. Verweerder heeft een lagere huurwaarde gehanteerd dan de aanvankelijke huurprijs van het object van € 59.150,- in 2010 en heeft de huurwaarde volgens de ITZA-methode vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze huurwaarde te twijfelen. Met de getaxeerde huurwaarde van € 45.780,- komt verweerder vervolgens tot een kapitalisatiefactor van 8. De kapitalisatiefactor is in het taxatierapport onderbouwd met een overzicht van de berekening van de kapitalisatiefactor volgens het VNG-model. Verweerder heeft hiermee de totstandkoming van de kapitalisatiefactor en de waarde voldoende gemotiveerd toegelicht.
18. Eiseres heeft tot slot nog aangevoerd dat onduidelijk is waar de toevoeging ‘sluimerend’ op ziet die in het taxatierapport is toegevoegd achter het aantal vierkante meters van het object. Volgens eiseres is daarmee onduidelijk of het aantal vierkante meters van het object door verweerder correct is vastgesteld. Eiseres verzoekt daarom tot benoeming van Object&co als deskundige om de metrages en de verdeling van de ruimtes van het object te bepalen.
19. De rechtbank ziet geen aanleiding tot benoeming van een deskundige in deze zaak. Eiseres heeft pas op de zitting haar twijfel geuit over de door verweerder vastgestelde metrages van het object. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de toevoeging ‘sluimerend’ wordt gebruikt als een object geen één op één relatie heeft met een perceel. Dit doet zich voor wanneer er meerdere objecten boven elkaar aanwezig zijn op één kadastraal perceel. Daarvan is ook in deze zaak sprake waarbij de stallingsruimte van de [adres 2] zich bevindt onder het winkelpand aan de [adres 1] . In dat geval wordt het grondperceel administratief ‘sluimerend’ gemaakt en daarmee niet bij de waardering van het object betrokken. In deze zaak is daarom geen grondwaarde bij de waardering betrokken. De rechtbank stelt met deze toelichting van verweerder vast dat de toevoeging ‘sluimerend’ in het taxatierapport geen betrekking heeft op de afmetingen en de interne verdeling van de ruimten. De toevoeging geeft daarom ook geen aanleiding om te twijfelen aan de door verweerder vastgestelde afmetingen van het object. Deze zijn door eiseres ook niet gemotiveerd betwist. De rechtbank wijst het verzoek tot benoeming van de deskundige Object&co af.
20. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor de objecten aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Verzoek tot schadevergoeding
21. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn in deze zaak niet is overschreden, wijst de rechtbank het verzoek af.
Proceskosten
22. Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, bestaat er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.