Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/921
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.B. van Olst),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 198.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift met aanvullende stukken ingediend.
Het beroep is op de zitting van 28 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiser was daarbij zijn gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is een in 1900 gebouwd winkelpand met een magazijn en een pantry. De verkoopruimte op de begane grond heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m². Het magazijn en de pantry hebben een oppervlakte van
14 m² respectievelijk 16 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 198.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 125.000,-.
De beoordeling van het geschil
3. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van het object aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een verweerschrift en aanvullende stukken overgelegd. Daaruit blijkt dat verweerder de waarde van het object in eerste instantie heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode. Op basis van deze methode is de waarde vastgesteld op € 199.000,-. Daarnaast heeft verweerder de waarde van het object ook op basis van de discounted cash flow-methode vastgesteld op
€ 213.000,-. Het geschil tussen partijen heeft zich geconcentreerd op de vaststelling van de waarde in het economische verkeer via de huurwaardekapitalisatie-methode. De rechtbank zal in deze zaak dan ook ingaan op die methode. Daarbij verschillen partijen van mening over de huurwaarde.
4. Als onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder vier gerealiseerde huurcijfers van andere winkelpanden in de [straat] in [woonplaats] gebruikt. Eiser stelt dat de huurwaarde te hoog is vastgesteld. De huurwaarde ligt niet in lijn met de gemiddelde eigen huurprijs van
€ 10.800,- per jaar. Volgens eiser zijn de referentieobjecten niet geschikt ter vergelijking. Het object van eiser is minder courant vanwege de smalle frontbreedte, een laag plafond, de lichtinval, het afwerkingsniveau en de afmetingen. Het object heeft 1.004 dagen te huur gestaan voordat het is verhuurd. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de zorgelijke leegstand van winkelpanden in [woonplaats] als gevolg van afvloeiing winkelend publiek en faillissementen, aldus eiser.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder - ook met de gegeven toelichting tijdens de zitting - de gehanteerde huurwaarde onvoldoende heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt. Daarbij overweegt de rechtbank dat de gebruikte referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met eisers object. [adres 2] heeft een geheel andere (veel luxere) uitstraling met een breder front. [adres 4] heeft een veel grotere oppervlakte aan winkelruimte. Wat betreft [adres 3] is tijdens de zitting vast komen te staan dat het door verweerder gebruikte huurcijfer niet juist is. Eiser heeft onder verwijzing naar het overgelegde huurcontract er terecht op gewezen dat de huurder gedurende het eerste en tweede jaar een korting op de huurprijs heeft gekregen. Daarnaast heeft eiser tijdens de zitting gesteld dat de in het overzicht van verweerder vermelde metrages bij de referentieobjecten [adres 4] en [adres 3] niet overeenkomen met de metrages uit de NEN-meting. Verweerder heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Om deze redenen zijn deze referentieobjecten naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt om de huurwaarde van het object uit af te leiden. Deze referentieobjecten laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing. Dit betekent dat verweerder slechts één referentieobject, [adres 5] , heeft om de waarde te onderbouwen. Dit is onvoldoende om te concluderen dat verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en moet de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd.
7. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de door hem verdedigde waarde van € 125.000,- onderbouwd met een berekening die hij tijdens de zitting verder heeft toegelicht. Daarbij heeft eiser de gemiddelde eigen huurprijs als uitgangspunt genomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser voldoende heeft aangedragen om de door hem voorgestane waarde te volgen. De rechtbank zal de WOZ-waarde van het object dan ook vaststellen op € 125.000,-.
Proceskosten en griffierecht
8. Eiser krijgt een vergoeding voor de proceskosten die hij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert
4 punten op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van
€ 534,-), bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 1.598,-.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 125.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.