Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/709
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: M. van Campenhout RT RDMW),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: S. Vogelpoel).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.782.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 28 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiseres was daarbij haar gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is een in 1989 gebouwd winkel/bedrijfspand dat in 2003 naar achteren toe is uitgebreid. Het pand is in gebruik als casino/speelautomatenhal. Het object heeft een gebruiksoppervlakte van 1255 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.782.000,-. Eiseres staat een lagere waarde voor. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd. Daaruit blijkt dat verweerder de waarde van het object in eerste instantie heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode. Op basis van deze methode is de waarde vastgesteld op € 2.500.000,-. Daarnaast heeft verweerder de waarde van het object ook op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde vastgesteld op € 2.600.000,-. Het geschil tussen partijen heeft zich geconcentreerd op de vaststelling van de waarde in het economische verkeer via de huurwaardekapitalisatie-methode. De rechtbank zal in deze zaak dan ook eerst ingaan op die methode.
De beoordeling van het geschil
4. De huurwaardekapitalisatie-methode is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast op niet-woningen. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het object bepaald door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Voor de huurwaarde heeft verweerder het eigen huurcijfer als uitgangspunt genomen. De huurprijs van het object op de waardepeildatum bedraagt € 234.650,- per jaar. De kapitalisatiefactor van 11 is berekend door deze factor van onderaf op te bouwen (de bottom-up methode) vanuit het Netto Aanvangsrendement (NAR).
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
Eigen huurcijfer
6. Eiseres voert in de eerste plaats aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welke vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd voor het bepalen van de huurwaarde. Verweerder gebruikt het eigen huurcijfer, maar dit huurcijfer is volgens eiseres tot stand gekomen tussen aan elkaar gelieerde partijen. Dit huurcijfer is dus niet marktconform. Daarnaast heeft het huurcijfer niet uitsluitend betrekking op het vastgoed. Volgens eiseres is in het huurcijfer een opslag gehanteerd in het kader van de verkoop van de exploitatie van de speelautomaten.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder - ook met de gegeven toelichting tijdens de zitting - de gehanteerde huurwaarde voldoende heeft onderbouwd. Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. Degene die stelt dat het eigen huurcijfer niet geschikt is, moet ook aannemelijk maken dat de overeengekomen huur niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen.
8. Verweerder heeft toegelicht dat na de oorspronkelijke huurovereenkomst met [A] een nieuw huurovereenkomst is gesloten met de nieuwe gebruiker die ook iets minder huur betaalt. Verweerder is voor de huurwaarde van het object uitgegaan van deze lagere huurprijs. Verder heeft de gemachtigde van verweerder tijdens de zitting gesteld dat hij met de bedrijfsleider heeft gesproken die heeft aangegeven dat er geen band bestaat tussen de eigenaar en de huurder. Dit wordt volgens verweerder bevestigd door het overgelegde huurinlichtingenformulier. De Duitse maatschappij [B] is de huidige gebruiker/huurder die de huurovereenkomst heeft overgenomen vanwege de exploitatievergunning, maar van een band tussen de eigenaar en de gebruiker is niet gebleken. Volgens verweerder wordt het object casco verhuurd. Eiseres heeft hierover tijdens de zitting gesteld dat die nieuwe huurovereenkomst is gebaseerd op de oorspronkelijke huurovereenkomst die de eigenaar zelf heeft getekend. De nieuwe huurovereenkomst is tot stand gekomen om gebruik te kunnen maken van de exploitatievergunning. Deze omstandigheid - wat hier ook van zij - rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie dat de overeengekomen huur niet marktconform is. De rechtbank is niet gebleken dat sprake is van een gelieerde verhouding tussen de eigenaren en de nieuwe huurder. De rechtbank ziet dus geen reden waarom het eigen huurcijfer niet tot uitgangspunt zou kunnen dienen. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
9. Eiseres stelt verder dat verweerder niet heeft gemotiveerd hoe de kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. Tijdens de zitting heeft zij gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de eerste verdieping van het object leeg staat en niet wordt gebruikt. Volgens eiseres is het object niet in het beste pand gevestigd voor een casino, omdat het pand te groot is voor een casino.
10. Bij de berekening van de kapitalisatiefactor volgens de bottom-up methode is de taxateur van verweerder uitgegaan van een leegstandsrisico voor de onderhavige locatie van 5%. De rechtbank ziet in wat eiseres op dit punt heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat deze percentage te laag is. Verweerder baseert het leegstandsrisico van 5% op het gegeven dat op de locatie waar eiseres is gevestigd nagenoeg geen sprake is van structurele leegstand. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat het object is gelegen in hét winkel- en uitgaanscentrum van [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het leegstandsrisico voldoende onderbouwd, temeer nu eiseres in dit verband slechts algemene stellingen heeft ingenomen die verder niet concreet zijn onderbouwd.
11. Eiseres heeft verder ook niet op andere wijze aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een lagere waarde in het economische verkeer had dan de beschikte waarde van € 1.782.000,-. Daarbij overweegt de rechtbank dat er een verschil van meer dan
€ 700.000,- zit tussen de getaxeerde en beschikte waarde, zodat er een ruime marge is waarmee eventuele onvolkomenheden in de taxatie kunnen worden verdisconteerd.
Conclusie
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde via de huurwaardekapitalisatie-methode niet te hoog is. Dit betekent dat er geen noodzaak meer is om de waardering van het object op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde te beoordelen. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.