Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2149
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 995.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 maart 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2021 op zitting behandeld. Namens eiser was daarbij zijn gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij met een paardenstal (6 boxen), hobbyruimte, paardenbak buiten en kapschuur met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 380 m² en een perceelsoppervlakte van 52.655 m². De woning maakt deel uit van een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW).
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 995.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 795.000,-.
Het beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Omdat sprake is van een NSW-landgoed worden alleen de gebouwen op het landgoed betrokken in de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting. Verweerder heeft de vastgestelde waarde dan ook gebaseerd op de gebouwen en de grondoppervlakte daarvan en niet op de gronden van het landgoed. De gebouwen bestaan uit de woning en de daarbij behorende bebouwing. Daarvoor moet de bestemmingswaarde worden bepaald. Dat is de waarde die is bepaald met inachtneming van de op grond van artikel 17, vijfde lid, van de WOZ gestelde instandhoudingsverplichting van het landgoed. Verweerder heeft hiertoe eerst de marktwaarde van de gebouwen bepaald en heeft hieruit de bestemmingswaarde afgeleid, door de marktwaarde te vermenigvuldigen met een instandhoudingsfactor.
4. Om de waarde te onderbouwen, heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport heeft vier bijlagen. Bijlage A is een onderbouwing van de totale waarde van de woning met deelobjecten en grond, waarbij gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode. De marktwaarde is daarbij vastgesteld op € 1.847.000,-. Uit bijlage B blijkt hoe deze marktwaarde en de bestemmingswaarde tot stand zijn gekomen. De bestemmingswaarde is gelijk aan de totale waarde van de woning, deelobjecten en de ondergrond bij de woning. Bijlage C is een onderbouwing van de instandhoudingsfactor van 0,741. De grondwaarde is in bijlage D onderbouwd. De taxateur heeft bij zijn taxatie de Taxatiewijzer en kengetallen, DEEL 23, NSW-Landgoederen naar de waardepeildatum
1 januari 2017 als hulpmiddel gebruikt.
De beoordeling van het geschil
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 995.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. Daarbij merkt de rechtbank op dat de gemachtigde van eiser een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop heeft ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn, toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
De bebouwde oppervlakte
6. Eiser stelt dat verweerder in de stukken verschillende oppervlaktematen heeft genoemd. De taxateur van verweerder heeft hierover toegelicht dat de bebouwde oppervlakte naderhand is aangepast. De ondergrond van de woning was in eerste instantie ten onrechte niet meegenomen in de waardering. De taxateur van verweerder heeft verder toegelicht dat hij ter plaatse is geweest en de bebouwde oppervlakte op 683 m² heeft vastgesteld. De gebruiksoppervlakte van de woning is 380 m². Eiser heeft dit verder niet weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van verweerders berekeningen.
Objectafbakening
7. Eiser heeft verder tijdens de zitting de objectafbakening ter discussie gesteld. Hij voert aan dat het voormalig karnhuisje, dat op de overzichtskaart bij het taxatierapport als 2 is genummerd, aan een derde is verhuurd die daar ook woont. Volgens eiser is er dus sprake van een onjuiste objectafbakening en kan het gebruik van dit huisje niet aan eiser worden toegerekend. Daarbij stelt eiser dat de derde, die een apotheker is, het karnhuisje als een zelfstandige woning huurt met een eigen ingang en een parkeermogelijkheid voor een auto.
8. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen reden om aan te nemen dat verweerder bij de waarde-opbouw is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Daarbij betrekt de rechtbank de gemotiveerde toelichting van verweerder tijdens de zitting dat in het voorliggende jaar wel ter sprake is gekomen dat er iemand anders op het perceel ook woonachtig is, maar dat was in 2018 niet het geval. De taxateur heeft hierover verder toegelicht dat hij op 5 februari 2018 ter plaatse is geweest en dat hij toen heeft geconstateerd dat het karnhuisje niet door een derde werd bewoond. Volgens de taxateur gebruikte eiser het karnhuisje als een werkkamer en stond er alleen een bureau in. Sanitaire voorzieningen heeft hij niet gezien. Tegenover deze gemotiveerde betwisting door verweerder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat in het belastingjaar 2018 het voormalig karnhuisje als zelfstandige woonruimte in gebruik was bij een derde. De gemachtigde van eiser heeft weliswaar tijdens de zitting aangeboden om sms-berichten, foto’s en whatsappjes over te leggen om aan te tonen dat hiervan wel sprake was, maar de rechtbank gaat aan dit aanbod voorbij. De gemachtigde van eiser had het bewijs al eerder kunnen leveren en had dat ook moeten doen aangezien hij had moeten begrijpen dat het van belang was voor deze zaak.
De objectkenmerken
9. Verder voert eiser aan dat verweerder de staat van onderhoud van de woning en de bijgebouwen als goed (niveau 4) heeft gekwalificeerd, terwijl dit voldoende (niveau 3) had moeten zijn. Volgens eiser heeft er geen onderhoud plaatsgevonden en hebben de gebouwen nog steeds dezelfde oude contouren. Ook had volgens eiser de uitstraling en het voorzieningenniveau van de woning gekwalificeerd moeten worden op niveau 3 in plaats van 4.
10. Deze beroepsgrond slaagt niet. De gemachtigde van eiser heeft tijdens de zitting geen concrete onderbouwing kunnen geven waarop de rechtbank het oordeel zou kunnen baseren dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste kwalificatie. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van de taxateur van verweerder dat hij tijdens de inpandige opname van eisers woning heeft geconstateerd dat de woning volledig is gerenoveerd en de kwaliteit zowel intern als extern goed is. Het is een bovengemiddeld object. Dit blijkt volgens de taxateur ook uit de overgelegde verkoopadvertentie en de film die in het kader van de verkoop van de woning door een makelaar is gemaakt en die op het internet te vinden was. De taxateur heeft daarom geen enkele reden gezien om de staat van onderhoud als voldoende te kwalificeren in plaats van goed. Wel waren er volgens de taxateur scheurtjes te zien, maar dat is gebruikelijk bij zulke woningen uit de betreffende bouwperiode. Dit is reden geweest dat de taxateur de bouwkundige kwaliteit als voldoende heeft gewaardeerd. In de stellingen van eiser ziet de rechtbank, gelet op deze toelichting, geen aanleiding om aan de beoordeling van verweerder te twijfelen.
De referentiewoningen
11. Eiser stelt dat de referentiewoningen van de waardematrix in bijlage A niet geschikt zijn om de waarde te onderbouwen. Volgens hem verschillen deze referentiewoningen te veel van de woning. De referentiewoning [adres 3] is volgens eiser van een andere categorie: de [straat] is de duurste straat van [plaats] en het object ligt in een bosrijke omgeving. Daarnaast zijn in de nabijheid van deze referentiewoning een station en scholen aanwezig wat bij eisers woning niet het geval is. De referentiewoning [adres 2] vindt eiser wel voldoende vergelijkbaar met eisers woning vanwege de eenvoudige uitstraling en de staat van onderhoud. Dat is ook terug te zien in de gehanteerde lagere prijs per m² voor deze referentiewoning van € 1.723,-. Volgens eiser moet voor zijn woning worden aangesloten bij deze prijs, waarmee hij de door hem bepleitte waarde van
€ 795.000,- heeft onderbouwd.
12. Verweerder heeft toegelicht dat hij zo goed mogelijk vergelijkbare referentiewoningen heeft geselecteerd. Hierbij heeft verweerder gekozen voor vijf grote vrijstaande woningen die evenals de woning landelijk zijn gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de waardematrix en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat alle referentiewoningen geschikt zijn om de waarde van eisers woning te bepalen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van eisers woning mee te onderbouwen. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de ligging van de referentiewoning aan de [adres 3] zodanig verschilt van de ligging van de woning dat dit geen geschikt referentieobject is. De enkele stelling dat sprake is van de duurste straat van [plaats] , is - zonder enige onderbouwing hiervan - niet genoeg. Verder heeft eiser ook niet benoemd in hoeverre de nabijheid van een station en een school waardeverhogend zou zijn. Deze nabijheid kan immers ook als negatief worden ervaren in verband met geluid- en verkeersoverlast. Belangrijk is dat verweerder inzichtelijk heeft gemaakt wat de waardebepalende verschillen zijn van de referentiewoningen in vergelijking met eisers woning. Uit de waardematrix blijkt dat voor eisers woning een lagere prijs per m² is gehanteerd dan die van de referentiewoningen. Alleen [adres 2] heeft een lagere prijs per m², maar verweerder heeft toegelicht dat deze woning gedateerd is en een eenvoudige uitstraling en voorzieningenniveau heeft. Volgens de taxateur heeft de nieuwe eigenaar na aankoop deze woning volledig gerenoveerd en verbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Eiser kan dan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat aansluiting gezocht moet worden bij de prijs per m² van [adres 2] . De beroepsgrond slaagt niet.
De grondwaarde
13. Tot slot heeft eiser vraagtekens gesteld bij de onderbouwing van de grondwaarde. Het is eiser niet duidelijk geworden hoe de grondwaarden bij de betrokken percelen, die in bijlage D van het taxatierapport zijn genoemd, zijn opgebouwd.
14. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat verweerder bij de waarde-opbouw een onjuiste waarde aan de verschillende typen gronden heeft gegeven. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van de taxateur dat voor de verschillende typen gronden de waarde is bepaald aan de hand van verkopen van soortgelijke grond. Dit om de hoogte van de zogenoemde NSW-korting, de aftrek wegens de verplichting van de eigenaar van een NSW-landgoed om het landgoed gedurende 25 jaar in stand te houden, te bepalen. Op basis van transacties van vergelijkbare verkopen in nabijgelegen gebieden is geanalyseerd wat bijvoorbeeld een meter bosgrond kost. Ook voor de gewone grond bij de woning en de tuingrond is die analyse aan de hand van verkopen gemaakt. Deze analyse is in bijlage D inzichtelijk gemaakt. Eiser heeft geen concrete gegevens aangedragen, waaruit blijkt dat de analyse in bijlage D onjuist is. De rechtbank volgt verweerder dan ook in deze toelichting. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schade
16. Eiser heeft verder verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
17. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
18. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 22 mei 2018 en deze uitspraak is een periode van 3,5 jaar (naar boven afgerond) verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met 1,5 jaar. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 27 maart 2020. De bezwaarfase heeft daarmee 22 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 6 mei 2020 tot de uitspraakdatum, 18 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 1.500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiser betalen.
19. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en het griffierecht aan eiser te laten vergoeden. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-) bij een wegingsfactor 0,5. Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. Toegekend wordt dus € 534,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 1.500,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 534,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 5 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.