Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9168080 UC EXPL 21-3155 aw/1370
Vonnis van 24 november 2021
inzake
[eiseres],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij, ook verwerende partij,
gemachtigden: mrs. B.T. Stalpers en G. Gabrelian,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij, ook eisende partij,
aanvankelijk procederend bij zijn gemachtigde [A] , verbonden aan [onderneming 1] , die zich op 18 oktober 2021 heeft onttrokken, daarna in persoon procederend.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
de dagvaarding met 5 producties is op 6 april 2021 bij [gedaagde] bezorgd;
[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Hij heeft daarbij een tegenvordering ingesteld en 3 producties bijgevoegd,
[eiseres] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd. Zij heeft daarbij de aanvullende producties 6 t/m 9 overgelegd,
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2021. [eiseres] is verschenen met haar gemachtigden. [gedaagde] is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 24 november 2021 vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft van [gedaagde] gehuurd de onzelfstandige woonruimte aangeduid als kamer [.] , die deel uitmaakt van het pand gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] . De huur is ingegaan op 1 maart 2017 en is geëindigd per 1 december 2018. De overeengekomen huurprijs bedroeg bij aanvang € 436,33 per maand inclusief servicekosten. [eiseres] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom aan [gedaagde] betaald van € 100,00.
2.2.
[eiseres] heeft de Huurcommissie op 17 augustus 2018 gevraagd om te beoordelen of haar voorstel aan [gedaagde] tot huurverlaging redelijk is. Zij heeft aan [gedaagde] namelijk voorgesteld de huurprijs te verlagen tot € 114,95 per maand met ingang van 1 augustus 2018. [gedaagde] heeft daarmee niet ingestemd. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak verzonden op 9 september 2019 geoordeeld dat de voorgestelde verlaging van de huurprijs tot € 114,95 niet redelijk is en heeft de huurprijs vanaf 1 augustus 2018 vastgesteld op € 116,56 per maand. Geen van partijen heeft daarna een beslissing van de rechter gevraagd over dit onderwerp, waarover de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan.
2.3.
Op 23 augustus 2018 heeft [eiseres] de Huurcommissie gevraagd om de eindafrekening servicekosten over de periode van 1 maart 2017 tot en met 31 december 2017 te beoordelen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak verzonden op 18 november 2019 de betalingsverplichting van [eiseres] ter zake servicekosten over voornoemde periode vastgesteld op € 574,76. Geen van partijen heeft daarna een beslissing van de rechter gevraagd over dit onderwerp, waarover de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan.
2.4.
[eiseres] heeft [gedaagde] herhaaldelijk gevraagd om hetgeen zij na voornoemde uitspraken van de Huurcommissie teveel heeft betaald, aan haar terug te betalen en ook de bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom aan haar te retourneren. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
3.De vorderingen van [eiseres] en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om aan haar te betalen:
€ 298,48 € 298,48 aan teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 november 2019 tot de voldoening;
€ 298,48 € 2.367,04 aan onverschuldigd betaald voorschot op servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2020 tot de voldoening;
€ 298,48 € 100,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 september 2020 tot de voldoening;
€ 298,48 € 522,18 aan incassokosten;
€ 298,48 € 100,00 aan nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat zij als gevolg van de uitspraken van de Huurcommissie een vordering op [gedaagde] heeft op grond van onverschuldigde betaling, namelijk hetgeen zij teveel heeft betaald aan huur en servicekosten. Ook heeft [gedaagde] nagelaten om de waarborgsom van € 100,- aan haar te retourneren. Ondanks herhaalde aanmaning weigert [gedaagde] aan haar deze bedragen terug te betalen.
3.3.
[gedaagde] erkent de vorderingen van [eiseres] op grond van onverschuldigde betaling als gevolg van de uitspraken van de Huurcommissie over de hoogte van de huur en de servicekosten, maar hij wijst erop dat de berekening die [eiseres] maakt van hetgeen op grond van die uitspraken van de Huurcommissie teveel zou zijn betaald niet juist is. [eiseres] heeft namelijk feitelijk € 174,74 te weinig aan huur betaald. Hij heeft de waarborgsom daarom terecht niet teruggestort bij het einde van de huur. De aanmaningen die [eiseres] heeft verzonden, waarvan hij alleen de laatste heeft ontvangen, voldoen niet aan de wettelijke eisen. Ook de berekening van de incassokosten is volgens [gedaagde] niet juist. De gevorderde incassokosten moeten daarom volgens [gedaagde] worden afgewezen.
4.De tegenvorderingen van [gedaagde] en het verweer
4.1.
[gedaagde] vordert op zijn beurt dat de kantonrechter [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen om aan hem € 950,00 te betalen wegens schade aan het gehuurde en € 1.977,87 wegens de gemaakte ontruimingskosten van de kelderbox, in totaal een bedrag van € 2.927,87, te vermeerderen met proceskosten en nakosten.
4.2.
[gedaagde] legt aan die vorderingen ten grondslag dat [eiseres] tijdens haar verblijf in het gehuurde de vloer, wanden en het plafond heeft beschadigd. Verder heeft hij op mondeling verzoek van [eiseres] de kelderbox laten ontruimen door [onderneming 2] op 3, 14 en 21 maart 2018. De factuur voor die werkzaamheden bedraagt € 2.927,87.
5.De beoordeling van de vorderingen van [eiseres]
5.1.
Geen van partijen heeft binnen de wettelijke termijn een beslissing van de rechter gevraagd over de onderwerpen waarover de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, namelijk de hoogte van de huur per 1 augustus 2018 en de hoogte van de servicekosten over 2017. Partijen worden daarom geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraken is vastgesteld, volgens lid 1 van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.2.
[gedaagde] heeft op zich niet betwist dat [eiseres] recht heeft op terugbetaling van teveel betaalde huur en servicekosten als gevolg van de uitspraken van de Huurcommissie. Hij stelt echter dat haar berekening van het terug te ontvangen bedrag niet juist is, omdat zij er ten onrechte vanuit gaat dat zij gedurende de huurperiode maandelijks het bij aanvang van de huur afgesproken bedrag van € 436,33 heeft betaald. Volgens [gedaagde] is dat niet het geval en heeft [eiseres] over de gehele huurperiode € 174,74 te weinig voldaan. Hij verwijst naar kopieën van rekeningafschriften waarop bedoelde, van [eiseres] ontvangen betalingen zichtbaar zijn en naar een overzicht van alle van [eiseres] ontvangen betalingen (productie 1 van [gedaagde] ).
5.3.
Ter zitting heeft [eiseres] toegelicht dat het kan kloppen dat zij € 174,74 te weinig heeft voldaan, uitgaande van een huur inclusief servicekosten van € 436,33 per maand. Zij heeft namelijk in 2018 een deel van de betaling voor servicekosten opgeschort, omdat [gedaagde] de wifi-router had meegenomen, de kabel van de wasmachine doorgeknipt en de energielevering gestaakt. Hij heeft geweigerd dit op haar verzoek te herstellen. Zij heeft – samen met de andere kamerbewoners/huurders in het pand – vervolgens zelf contracten af moeten sluiten met energieleveranciers.
5.4.
[gedaagde] is – zonder bericht van verhindering – niet ter zitting verschenen. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van die door [eiseres] op de zitting gestelde gang van zaken. Met aanvulling van rechtsgronden begrijpt de kantonrechter het standpunt van [eiseres] aldus dat zij in deze rechtszaak een beroep doet op de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, namelijk voor het deel van de servicekosten waarvan zij de betaling heeft opgeschort en dat betrekking heeft op de diensten die [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst had moeten leveren, maar die hij niet heeft geleverd. [gedaagde] kan die in het verleden niet geleverde diensten niet alsnog aan [eiseres] leveren. [eiseres] heeft dan ook het recht om de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, te weten voor het deel van de servicekosten dat ziet op de diensten die [gedaagde] in 2018 feitelijk niet heeft geleverd. Door die gedeeltelijke ontbinding is zij voor dat deel van de servicekosten van haar betalingsverplichting bevrijd.
5.5.
De conclusie luidt dat de berekening door [eiseres] van het teveel betaalde bedrag aan huur en servicekosten, juist is. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om aan [eiseres] € 298,48 aan teveel betaalde huur terug te betalen en € 2.367,04 aan teveel betaalde servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 15 november 2019 respectievelijk 22 januari 2020 tot de voldoening, zoals is gevorderd. [gedaagde] heeft tegen die gevorderde wettelijke rente geen verweer gevoerd.
5.6.
De gevorderde terugbetaling van de waarborgsom van € 100,00, met de wettelijke rente daarover vanaf 7 september 2020, wordt eveneens toegewezen. [gedaagde] heeft tegen dit deel van de vordering geen verweer gevoerd (afgezien van het hiervoor onder 5.3. t/m 5.5. door de kantonrechter al besproken en vervolgens verworpen beroep van [gedaagde] op verrekening met de waarborgsom van het bedrag van € 174,74 dat [eiseres] volgens [gedaagde] te weinig zou hebben betaald aan huur en servicekosten).
5.7.
Het betoog van [gedaagde] dat hij geen buitengerechtelijke incassokosten is verschuldigd omdat de verstuurde aanmaningen niet voldoen aan de wettelijke vereisten van lid 6 van artikel 6:96 van Pro het BW, slaagt niet. [gedaagde] kan niet worden aangemerkt als consument in de zin van de wet. Vast staat namelijk dat hij in het pand waar het gehuurde deel van uitmaakt ook aan anderen kamers heeft verhuurd. Verder heeft [eiseres] ter zitting onbetwist gesteld dat [gedaagde] eigenaar is van meer panden in [plaatsnaam] , die hij verhuurt. In rechte moet er daarom vanuit worden gegaan dat [gedaagde] professioneel verhuurder is en dat hij de huurovereenkomst met [eiseres] is aangegaan in de uitoefening van zijn bedrijf. De vereisten van lid 6 van artikel 6:96 van Pro het BW, die gelden als de schuldenaar consument is, zijn daarom in dit geval niet van toepassing.
5.8.
[eiseres] is als consument niet btw-plichtig. Dit betekent dat zij de betaalde btw niet kan verrekenen. Niet alleen de incassokosten, maar ook de over die incassokosten betaalde btw is voor haar daarom schade die het gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde] en waarop zij [gedaagde] kan aanspreken.
5.9.
[eiseres] heeft verder voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Zij heeft drie aanmaningen overgelegd die allen zijn gericht aan [gedaagde] op zijn woonadres in [woonplaats 2] , dat is het adres waar ook de dagvaarding is betekend. [gedaagde] stelt weliswaar dat hij alleen de derde overgelegde aanmaning heeft ontvangen, maar hij heeft niet gesteld dat het adres dat is vermeld op de eerste twee aanmaningen niet juist is. Het is dan ook weinig geloofwaardig dat maar één van de drie aanmaningen hem zou hebben bereikt. Ook als juist is dat [gedaagde] de eerste twee aanmaningen niet heeft ontvangen – deze zijn door [eiseres] kennelijk niet aangetekend verzonden en [eiseres] heeft ook geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden opgemaakt dat deze [gedaagde] wèl hebben bereikt – dan betekent dat nog niet dat hij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is voor handelingen ter incasso van alleen de nietgeretourneerde waarborgsom en niet voor de onverschuldigd betaalde huur en servicekosten. In de derde aanmaning wordt namelijk verwezen naar de eerste twee aanmaningen en de vorderingen waarop deze betrekking hebben, dat is de teveel betaalde huur en de teveel betaalde servicekosten. Die vorderingen worden in de derde aanmaning herhaald en [gedaagde] wordt verzocht die vorderingen met de waarborgsom aan [eiseres] te betalen (productie 4 van [eiseres] ). [gedaagde] is aan [eiseres] daarom een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd gerelateerd aan de totale vordering van € 2.765,52 waarvoor hij is aangemaand.
5.10.
[eiseres] vordert een bedrag van € 522,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, waarbij zij uitgaat van drie afzonderlijke vorderingen waarvoor afzonderlijk incassowerkzaamheden zijn verricht. Dit acht de kantonrechter niet redelijk: zij heeft slechts drie (gespecificeerde) aanmaningen verstuurd, waarvan de laatste betrekking had op alle drie vorderingen tezamen (huur, servicekosten en waarborgsom), terwijl [gedaagde] de ontvangst van de eerste twee aanmaningen heeft betwist (zie onder 5.9.). De kantonrechter matigt de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten daarom tot € 485,88 inclusief btw, dat is conform de tarieven behorend bij het Besluit vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, dat zijn tarieven die in het algemeen redelijk geacht kunnen worden.
5.11.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] aan haar moet betalen. Die kosten van [eiseres] bedragen tot vandaag in totaal € 627,01, te weten:
- € 85,00 griffierecht;
- € 106,01 explootkosten inclusief informatiekosten;
- € 436,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 218,00).
De nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
6.De beoordeling van de tegenvorderingen van [gedaagde]
6.1.
[eiseres] heeft betwist dat zij het gehuurde heeft beschadigd. Zij stelt dat de foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd zijn gemaakt vóór de oplevering. Zij heeft daarna nog werkzaamheden aan het gehuurde verricht. De vlek op de vloer was daarnaast al aanwezig toen zij het gehuurde betrok. Zij heeft het gehuurde opgeleverd in dezelfde staat als het aan haar ter beschikking is gesteld bij aanvang van de huurovereenkomst, zo stelt [eiseres] .
6.2.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] niet heeft gesteld dat bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. In dat geval geldt dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (lid 2 van artikel 7:224 van Pro het BW). In dat licht heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter, mede gelet op het gemotiveerde verweer van [eiseres] , onvoldoende gesteld om te concluderen dat [eiseres] het gehuurde
nietcorrect heeft opgeleverd. De gevorderde schadevergoeding van € 950,00 wegens niet-correcte oplevering wordt daarom afgewezen.
nietcorrect heeft opgeleverd. De gevorderde schadevergoeding van € 950,00 wegens niet-correcte oplevering wordt daarom afgewezen.
6.3.
Ook de gevorderde ontruimingskosten van de kelderbox worden afgewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] stelt dat hij mondeling met [eiseres] is overeengekomen dat hij de kelderbox zal laten ontruimen. [eiseres] heeft betwist dat zij die afspraak heeft gemaakt. Zij stelt dat de kelderbox al bij aanvang van de huur vol spullen stond van eerdere huurders en daarom niet gebruikt kon worden. Medebewoners hebben aan [gedaagde] gevraagd de kelderbox leeg te maken omdat zij daar hun fietsen wilden stallen. [gedaagde] heeft dat vervolgens zelf gedaan. Zij verwijst naar Whatsapp-correspondentie die is gevoerd tussen de bewoners van het pand onderling over de ontruiming van de kelderbox en een foto waarop volgens haar te zien is dat [gedaagde] zelf bezig is met de ontruiming van de kelderbox en het afvoeren van de spullen (productie 11 van [eiseres] ).
6.4.
[gedaagde] is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen om op die door [eiseres] gestelde gang van zaken rond de ontruiming van de kelderbox in te gaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [gedaagde] inderdaad zelf de kelderbox heeft ontruimd en dat hij daarbij spullen heeft verwijderd die niet van [eiseres] of de medebewoners zijn, maar die vorige huurders hebben achtergelaten. Niet valt in te zien waarom [eiseres] zou moeten betalen voor de ontruiming van een kelderbox die kennelijk deel uitmaakt van het gehuurde en die zo vol staat met spullen van derden dat daarvan door [eiseres] en/of de overige huurders feitelijk geen gebruik kan worden gemaakt. Voor zover die ontruiming voor [gedaagde] kosten met zich heeft meegebracht, dan moeten die kosten in de rechtsverhouding tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiseres] als huurder voor rekening van [gedaagde] blijven. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] namelijk verplicht om aan [eiseres] het volledig huurgenot te verschaffen van het gehuurde.
6.5.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] aan haar moet betalen. Die kosten van [eiseres] worden tot vandaag begroot op € 436,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 218,00).
7.De beslissing
De kantonrechter:
Op de vorderingen van [eiseres]
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen:
- € 298,48 aan teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 van Pro het BW over dat bedrag vanaf 15 november 2019 tot de voldoening;
- € 2.367,04 aan teveel betaalde servicekosten, met de wettelijke rente van artikel 6:119 van Pro het BW over dat bedrag vanaf 22 januari 2020 tot de voldoening;
- € 100,00 aan waarborgsom, met de wettelijke rente van artikel 6:119 van Pro het BW over dat bedrag vanaf 7 september 2020 tot de voldoening;
7.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 485,88 inclusief btw;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet aan [eiseres] haar proceskosten betalen, tot vandaag begroot op € 627,01;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde;
7.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
Op de tegenvorderingen van [gedaagde]
7.7.
wijst de vorderingen af;
7.8.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet aan [eiseres] haar proceskosten betalen, tot vandaag begroot op € 436,00;
7.9.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.