Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/431
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 415.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde B.A. Schras en door [taxateur] , taxateur.
De rechter heeft het onderzoek ter zitting geschorst omdat op de zitting bleek dat de gemachtigde van eiser het verweerschrift en de taxatiematrix niet had ontvangen.
Op 20 oktober 2021 heeft een nadere zitting plaatsgevonden. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde B.A. Schras en door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1952 gebouwde hoekwoning met aanbouw, berging en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 351 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 398.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 415.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 mei 2020 voor € 460.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 maart 2019 voor € 390.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 mei 2019 voor € 417.500,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Op de zitting is gebleken dat de inhoud van de referentiewoningen het enige geschilpunt is. Eiser betwist de juistheid van de inhoud van de referentiewoningen. Hierbij verwijst eiser naar de vastgoedkaarten die een grotere inhoud vermelden. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder hierover toegelicht dat alle woningen recent, de afgelopen 2 jaar, digitaal zijn opgemeten. Eiser heeft niet met stukken, bijvoorbeeld een meetkundig rapport, onderbouwd dat deze gegevens niet juist zijn. Het is verder bekend dat makelaars soms minder nauwkeurig de inhoud meten, omdat zij vooral naar gebruiksoppervlakte kijken. Dit verklaart het verschil tussen de taxatiematrix en de vastgoedkaarten. De inhoud van de vastgoedkaarten kan daarom niet als leidend worden gezien. De rechtbank volgt deze toelichting van de taxateur van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop het proces-verbaal van deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.