Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1025
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 627.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 september 2021. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 1989 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 172 m2 en ligt op een kavel van 390 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 520.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 627.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij allen in [locatie] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoning [adres 2]
7. Eiser stelt dat [adres 2] de enige referentiewoning moet zijn waarmee de woning vergeleken wordt. De andere referentiewoningen zijn volgens eiser minder bruikbaar, omdat het andere typen woningen betreft. De rechtbank kan dit standpunt van eiser niet volgen. Ten eerste is de verkoopdatum van [adres 2] (22 december 2017) verder van de waardepeildatum (1 januari 2019) gelegen dan de verkoopdata van de andere referentiewoningen. Verweerder heeft met de taxatiematrix aangegeven dat er woningen beschikbaar zijn die dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast verschilt [adres 2] met de woning in objectkenmerken, zoals gebruiksoppervlakte en staat van voorzieningen. De rechtbank is daarom van oordeel dat [adres 2] niet als enige referentiewoning voor vergelijking kan worden gebruikt, maar door de overeenkomst in ligging (zie hierna) goed is om mede in de vergelijking te betrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 3]
9. Eiser stelt verder dat [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat het niet op de openbare markt verkocht is. Daardoor is de verkoop van deze woning niet-marktconform. Verweerder heeft ter zitting hierover toegelicht dat niet uit de permanente marktanalyse is gebleken dat deze woning niet bruikbaar is. In de koopovereenkomst en akte staat niets wat de koop niet-marktconform maakt. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is, gelet op de niet onderbouwde stelling van eiser dat [adres 3] niet marktconform is verkocht, van oordeel dat verweerder terecht [adres 3] heeft meegenomen als referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
Ongunstige ligging
10. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan een T-splitsing. Eiser ervaart overlast van de koplampen van de voorbijgaande auto’s die in zijn woning schijnen. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de woning in een rustige straat is gelegen. Alleen bestemmingsverkeer komt in deze straat. Volgens verweerder zal een potentieel gegadigde bij de koop van de woning zich hierdoor niet laten leiden. Er is dus geen waardedrukkend effect. Daarnaast is [adres 2] aan dezelfde T-splitsing gelegen en zal vergelijkbare overlast ervaren. Ook is de woning tegenover een openbaar groenstrook gelegen. Dit is juist gunstig voor de ligging. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
11. Eiser voert aan dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. [1] Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder ook de getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren moet overleggen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Eiser kan naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting.
11.1
De rechtbank is het met verweerder eens. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen. Ook is verweerder niet verplicht om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de KOUDV-factoren wel genoemd, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus deze gegevens kunnen dan ook niet worden overgelegd.
13.2
De achterliggende gedachte van het blackboxarrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. Ook met betrekking tot de overlegde taxatiematrix in beroep geldt dat verweerder geen gegevens hoeft te overleggen dan waar hij over beschikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 november 2021.
de rechter is verhinderd dezeuitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.