Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/349
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 355.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Op 22 september 2021 heeft de rechtbank het beroep op de zitting behandeld. Hierbij heeft de rechter het onderzoek ter zitting geschorst, omdat de gemachtigde van eiser niet op de hoogte was van deze zitting.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 20 oktober 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde R. van der Weide. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde B.A. Schras, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1931 gebouwde hoekwoning met aanbouw en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 156 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 332.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 355.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 augustus 2019 voor € 270.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 februari 2018 voor € 305.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 maart 2020 voor € 340.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 november 2018 voor € 410.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één referentiewoning in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Berging/schuur
8. De gemachtigde van eiser heeft de beroepsgrond, dat onvoldoende rekening is gehouden met de berging/schuur, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Staat van onderhoud
9. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met vochtoverlast aan de binnenzijde van de woning. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode komen, dat vochtoverlast bij woningen uit die periode vaak voorkomt en dat er ook bij de referentiewoningen sprake kan zijn van vergelijkbare vochtoverlast. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat hij referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode heeft geselecteerd, die voor wat betreft de staat van onderhoud vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning niet slechter is dan van de referentiewoningen. Zowel de woning als de referentiewoningen hebben, op [adres 2] na, dezelfde score op staat van onderhoud, namelijk ‘3’. Bovendien hanteert verweerder voor de woning een waarde per m2 van € 533,- die lager ligt dan de gemiddelde gerealiseerde prijs per m2 van € 633,- van de referentiewoningen. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Overlast door geparkeerde auto’s
10. Eiser stelt dat hij overlast ervaart vanwege geparkeerde auto’s. Dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover toegelicht dat dit ook bij de referentiewoningen het geval is. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Een eventuele waarde drukkend effect in verband met de ligging van de woning geldt ook voor de referentiewoningen, zodat dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ongunstige ligging
11. Volgens eiser is er onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning, vanwege de inktfabriek die achter de woning ligt. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de aanwezigheid van de inktfabriek geen invloed heeft op de mate waarin woningen in de nabijheid van de inktfabriek worden verkocht. Op de zitting is verder door de taxateur van verweerder toegelicht dat de verkoopcijfers in de nabijheid van de inktfabriek niet geschikt zijn als referentiewoningen, omdat het andersoortige woningen betreft, maar dat dit wel laat zien dat de aanwezigheid van de inktfabriek geen waardedrukkend effect heeft. Bovendien liggen de referentiewoningen die verweerder gebruikt, met name de woningen gelegen aan de [locatie] , ook in de directe nabijheid van bedrijvigheid. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De aanwezigheid van de inktfabriek is niet van zodanige aard dat daar een waardedrukkend effect van uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
12. Eiser stelt dat met de referentiewoning gelegen aan [adres 2] onvoldoende rekening is gehouden. Volgens eiser is deze woning verkocht in een vergelijkbare staat als de woning en heeft een lagere prijs per m3. Verweerder heeft met de taxatiematrix aangegeven dat dit een te verbouwen woning betreft. Dit verklaart waarom deze woning op onderhoud gewaardeerd is met een ‘2’. Dat houdt in ‘matig’. Eiser volgt dit standpunt van verweerder niet. Volgens eiser dient deze woning ook op de staat van onderhoud en voorzieningen gewaardeerd te worden met een ‘3’ te hebben. De rechtbank is het niet met eiser een. De rechtbank overweegt dat op basis van de vastgoedkaart en de toelichting daarop van de taxateur op de zitting verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat [adres 2] niet in een vergelijkbare staat verkeert als de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 november 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.