Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/559 en UTR 21/562
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december in de zaak tussen
[eiser] , te [vestigingsplaats] , eiser,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Dizdarevic).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waardes van de volgende onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019:
- [adres 1] (object 1) waarde € 383.000,-;
- [adres 2] (object 2) waarde € 302.000,-.
Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 24 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van object 1 verlaagd naar € 379.000,-. De WOZ-waarde van object 2 is gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op de digitale zitting van 1 december 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door D.A.N. Bartels. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Deze referentieobjecten betreffen hetzelfde soort type (bedrijfspanden) en zijn gelegen in hetzelfde gebied in [plaats] . Bovendien gaat het om referentieobjecten waarvan de verkoop- en huurtransacties ongeveer één jaar voor of na de waardepeildatum zijn gesloten. In vergelijking met de huurwaarde per m2 van de referentieobjecten hebben de objecten van eiser (object 1: € 50,40, object 2: € 40,-) de laagste huurwaarde per m2 ten opzichte van de gemiddelde huurwaarde per m2 van de verhuurde vergelijkbare objecten (€ 74,90). Ook hebben de objecten van eiser de laagste kapitalisatiefactor (8,6) ten opzichte van de kapitalisatiefactor van de verkochte vergelijkbare objecten, namelijk 8,8, 10,0 en 10,5. De in het taxatierapport genoemde verkoopcijfers en huurcijfers worden niet betwist en zijn aannemelijk gemaakt.
2. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
3. Eiser stelt dat de kapitalisatiefactor van de objecten te hoog is en dat de huurcijfers niet representatief zijn, omdat verweerder rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Dat was ruim voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Er waren op dat moment immers nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. De beroepsgrond slaagt niet.
4. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop het proces-verbaal van deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.