Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/336 en 21/1642 t/m 21/1652
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S. Vogelpoel).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken (de objecten) per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 20220 als volgt vastgesteld.
UTR 21/336
[adres 1] [plaats]
€ 2.697.000,-
UTR 21/1642
[adres 2] [plaats]
€ 746.000,-
UTR 21/1643
[adres 3] [plaats]
€ 946.000,-
UTR 21/1644
[adres 4] [plaats]
€ 794.000,-
UTR 21/1645
[adres 5] [plaats]
€ 468.000,-
UTR 21/1646
[adres 6] [plaats]
€ 3.550.000,-
UTR 21/1647
[adres 7] [plaats]
€ 651.000,-
UTR 21/1648
[adres 8] [plaats]
€ 554.000,-
UTR 21/1649
[adres 9] [plaats]
€ 1.360.000,-
UTR 21/1650
[adres 10] [plaats]
€ 483.000,-
UTR 21/1651
[adres 11] [plaats]
€ 914.000,-
UTR 21/1652
[adres 12] [plaats]
€ 699.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waardes van alle objecten verminderd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 5 oktober 2021 via Skype. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen de door hen voorgestane waardes nader te onderbouwen.
Op 31 oktober 2021 heeft verweerder stukken toegestuurd. Op 8 november 2021 heeft eiseres stukken toegestuurd. Op 16 november 2021 heeft eiseres aanvullende stukken toegestuurd. Hierop heeft verweerder geen reactie gegeven.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 19 november 2021 via Skype. De gemachtigde van eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zittingen heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. De onroerende zaken zijn winkelpanden gelegen op de woonboulevard [locatie] . In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken. Eiseres bepleit voor ieder object een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarden.
Beoordelingskader
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de objecten moet worden vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de objecten op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport zijn de waarde van de objecten per waardepeildatum bepaald op de volgende waarden.
UTR 21/336
[adres 1] [plaats]
€ 3.000.000,-
UTR 21/1642
[adres 2] [plaats]
€ 820.000,-
UTR 21/1643
[adres 3] [plaats]
€ 1.050.000,-
UTR 21/1644
[adres 4] [plaats]
€ 880.000,-
UTR 21/1645
[adres 5] [plaats]
€ 500.000,-
UTR 21/1646
[adres 6] [plaats]
€ 3.900.000,-
UTR 21/1647
[adres 7] [plaats]
€ 700.000,-
UTR 21/1648
[adres 8] [plaats]
€ 600.000,-
UTR 21/1649
[adres 9] [plaats]
€ 1.500.000,-
UTR 21/1650
[adres 10] [plaats]
€ 500.000,-
UTR 21/1651
[adres 11] [plaats]
€ 1.000.000,-
UTR 21/1652
[adres 12] [plaats]
€ 750.000,-
6. De rechtbank stelt voorop dat de waarde van [adres 4] in het verweerschrift is verlaagd naar € 746.000,-. Bij de bespreking van de beroepsgronden vermeldt het verweerschrift immers: “In het kader van het beroepschrift zijn de waardes gecontroleerd door een taxateur. Deze heeft geconcludeerd dat de waardes naar waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 als volgt bedragen: (…) [adres 4] : € 746.000.”
Verweerder heeft op zitting toegelicht niet te weten waar het verschil tussen het verweerschrift en het taxatierapport vandaan komt omdat hij het verweerschrift niet zelf heeft geschreven. Verweerder stelt hier verder geen verklaring voor te hebben. De rechtbank maakt daaruit op dat verweerder uitgaat van een verlaging van de waarde van [adres 4] . Het beroep is op dit punt gegrond.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven voor de overige onroerende zaken aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.
8. Op de zitting is vastgesteld dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde per vierkante meter niet meer in geschil is, zodat uitgegaan wordt van een huurwaarde per m2 van € 49,- voor de oppervlakte van de entresols en € 99,- voor het overig oppervlak.
Kapitalisatiefactor
9. In geschil is de hoogte van de kapitalisatiefactor. Verweerder hanteert voor elk object dezelfde kapitalisatiefactor van 10,0. Verweerder heeft deze kapitalisatiefactor berekend aan de hand van een bottom-up methode. Eiseres stelt dat verweerder niet voor elk object dezelfde kapitalisatiefactor kan hanteren, omdat er voornamelijk grotere panden zijn en horecagelegenheden en verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico.
9.1.
Verweerder is voor de objecten uitgegaan van een leegstandsrisico van 15%. De stelling van eiseres dat er meer leegstandsrisico is, is volgens verweerder niet juist. De leegstand in [locatie] is volgens verweerder vrijwel nihil. Bovendien is de kans op leegstand voor de grotere winkels op de woonboulevard volgens verweerder zeer laag, vanwege het tekort aan handelswinkels. Tegenover de stelling van verweerder dat de leegstand in [locatie] bijna nihil is, heeft eiseres geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand verstrekt, terwijl zij bij uitstek degene is die die informatie kan verstrekken. Eiseres heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat het leegstandsrisico voor de kleinere panden groter is dan voor de grotere panden. Eiseres heeft gesteld dat voor de horecapanden een ander leegstandsrisico moet worden aangenomen en dat verweerder miskent dat een derde van de winkelboulevard horeca betreft. Verweerder betwist dit. Volgens verweerder zit er enkel een McDonalds en nog één andere horecagelegenheid. De rechtbank gaat uit van verweerders standpunt omdat eiser niet heeft onderbouwd dat er meer horeca zit. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder het leegstandsrisico niet te hoog heeft vastgesteld en dat verweerder voor de verschillende objecten van hetzelfde leegstandsrisico mocht uitgaan. Verweerder is dan ook terecht van één kapitalisatiefactor voor de objecten uitgaan.
9.2
Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder rekening had moeten houden met het risico op leegstand als gevolg van een pandemie. Dit leidt volgens haar tot een lagere kapitalisatiefactor. Dit risico heeft zich met de coronacrisis ook daadwerkelijk verwezenlijkt. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Dat was ruim voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Er waren op dat moment immers nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020.
10. Met de overgelegde berekening en de daarop gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
Conclusie
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen zal de rechtbank het beroep wat betreft de [adres 4] UTR 21/1644 gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar op dit punt vernietigen en de waarde van het object nader vaststellen op € 746.000,-.
Proceskosten en griffierecht
12. De rechtbank ziet aanleiding om bij het bepalen van de hoogte van de proceskosten voor rechtsbijstand uit te gaan van samenhangende zaken en een wegingsfactor van 1,5. Eiseres stelt dat daarnaast een wegingsfactor van 2 moet worden gebruikt, gezien het gewicht van de zaak en het financiële belang. De rechtbank stelt vast dat het gaat om vergelijkbare objecten waartegen eiseres identieke beroepsgronden heeft aangevoerd. De feitelijke en juridische vragen die beantwoord moeten worden, zijn van een gemiddeld gewicht. Het gestelde financiële belang is niet doorslaggevend om het gewicht als zeer zwaar aan te merken. Andere gronden om het gewicht als zwaar of zeer zwaar aan te merken ziet de rechtbank niet.
12.1
De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daarom vast op € 2002,50 voor de kosten in de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de zitting en 0,5 punt voor de tweede zitting, met een wegingsfactor van 1,5 en € 534,- per punt). Er is geen aanleiding om een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase toe te kennen omdat verweerder die al in de uitspraak op bezwaar heeft toegekend. Ook moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 360,- vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor wat betreft de waarde van [adres 4] ;
- vermindert de waarde van de [adres 4] op de waardepeildatum tot
€ 746.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar treedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 2.002,50; en
- draagt verweerder op eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 360,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 28 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen 6 weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. U ziet de verzenddatum hierboven.