Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1783
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.018.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 november 2021. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2000 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage, zolder en kelder. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 312 m2 en een kaveloppervlakte van 945 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 900.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.018.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [plaats] en één verkoop in Lopik, te weten:
- [adres 2] te [plaats] , verkocht op 4 juni 2019 voor € 1.000.000,-;
- [adres 3] te [plaats] , verkocht op 11 november 2017 voor € 740.000,-;
- [adres 4] te [plaats] , verkocht op 24 augustus 2018 voor € 699.000,-.
Beoordeling van het geschil
Onderbouwing door verweerder
6. De rechtbank stelt voorop dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij één referentiewoning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De trendpercentages
7.1
Eiser wijst op een verschil in de ten aanzien van de gehanteerde indexeringspercentages aangehouden markttrend: in de uitspraak op bezwaar wordt gesproken over een trend van gemiddeld 4,7% per jaar, terwijl in de taxatiematrix twee trends worden genoemd, namelijk voor 2018 (1,8%) en voor 2019 (7,5%). De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht voor de onderbouwing van de waarde de trends genoemd in de taxatiematrix gehanteerd worden. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren.
7.2
Eiser voert op de zitting verder aan dat verweerder de trendpercentages uit de taxatiematrix niet inzichtelijk maakt. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de trendpercentages volgen uit de permanente marktanalyse. Eiser vindt dit onvoldoende en wil dit inzichtelijk/controleerbaar hebben. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Voorop staat dat de aan de trendpercentages ten grondslag liggende cijfers over de permanente marktanalyse op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Van een belanghebbende wordt verwacht dat hij een beroep op het handelen in strijd met deze bepaling tijdig aanvoert. Dat geeft de heffingsambtenaar de gelegenheid om een eventuele informatieachterstand te kunnen herstellen. In de beroepsfase van WOZ-zaken hanteert de rechtbank daarom het uitgangspunt dat een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. Het later – bijvoorbeeld pas op de zitting – aanvoeren van deze beroepsgrond is in beginsel in strijd met een goede procesorde en zal om die reden buiten beschouwing worden gelaten. Daaraan ligt ten grondslag dat van de heffingsambtenaar niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. De rechtbank verwijst naar haar eerdere rechtspraak. [1] In dit geval had eiser al in reactie op de ontvangst van de taxatiematrix kunnen wijzen op het ontbreken van de daaraan ten grondslag liggende stukken over de indexering. Eiser handelt in strijd met een goede procesorde door hiermee pas op de zitting te komen. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing.
De staat van voorzieningen en onderhoud
8. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe er (getalsmatig) rekening is gehouden met de staat van voorzieningen en staat van onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in staat van voorzieningen en staat van onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen. De woning heeft net zoals [adres 3] en [adres 4] de waardering ‘voldoende’ op de staat van onderhoud. Bij [adres 2] is de staat van onderhoud gewaardeerd met ‘goed’. Voor wat betreft de staat van voorzieningen zijn de woning en [adres 3] gewaardeerd met ‘normaal’, terwijl [adres 2] en [adres 4] zijn gewaardeerd met ‘luxe’. Dit verschil is ook terug te zien in de woningwaarde per m2. De prijs per m2 van de woning (€ 1.944,-) ligt onder de prijs per m2 van [adres 3] (€ 2.079,-), [adres 2] (€ 2.254,-) en [adres 4] (€ 2.323,‑). Verweerder is niet verplicht om een getalsmatige uitwerking van de staat van voorzieningen te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix heeft er geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus deze gegevens kunnen dan ook niet worden overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
De gebruiksoppervlakte en het afnemend grensnut
9. Eiser stelt dat de woning een grotere gebruiksoppervlakte heeft dan de referentiewoningen. In verband met het afnemend grensnut zou de m2-prijs van de woning lager moeten zijn. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat met het afnemend grensnut voldoende rekening is gehouden. Tussen de woning en [adres 2] zit 26 m2 verschil. Het verschil in woningwaarde is € 40.000,-. [adres 4] verschilt 103 m2 met de woning. Het verschil in woningwaarde is hier € 120.000,-.Tussen de woning en [adres 3] zit een verschil van 110 m2. Hier is het verschil in woningwaarde € 186.000,-. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de waardering van de woning van een lagere m2-prijs is uitgegaan dan die volgt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in gebruiksoppervlakte en het daarmee gepaard gaande afnemend grensnut in de waardering rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
De kelder
10. Eiser wijst verder op de kelder van 109 m2 die in de taxatiematrix is benoemd. Hier is een waarde van € 148.240,- aan toegekend. Volgens eiser moet dit bedrag lager zijn en kan het niet meer dan € 80.000,- zijn. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat 70% van de m2-prijs van de woningwaarde (€ 1.360,- per m2) gehanteerd is om de waarde van de kelder te berekenen. De rechtbank overweegt dat verweerder de woning heeft vergeleken met drie referentiewoningen die geen kelder hebben. Daarbij komt dat de waarde van de kelder een aanzienlijk deel uitmaakt van de WOZ-waarde. Verweerder onderbouwt deze waarde niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de aan de kelder toegekende waarde, en daarmee de waarde van de woning, niet aannemelijk maakt. De beroepsgrond slaagt.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd door het overleggen van een taxatierapport met daarop ter vergelijking drie referentiewoningen. In dit rapport staat de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.018.000,-, maar op de zitting heeft eiser erop gewezen dat dit een verschrijving is en dat het rapport de door hem voorgestane waarde van € 900.000,- onderbouwt. Eiser geeft hiermee echter geen inzicht in de waardebepalende factoren. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
12. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een voldoende onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 schattenderwijs vast op € 950.000,-.
Conclusie en bijkomende beslissingen
13. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning [adres 1] verminderen tot een bedrag van € 950.000,-.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 53,- per uur, verhoogd met BTW).
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 950.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.726,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.