Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
Zittingsplaats Utrecht
Registratienummer: UTR 20/2965
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,verweerder.
1.Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 298.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk, namens de gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] .
2.Overwegingen
1. De woning is een in 1971 gebouwde drive-in rijwoning, met een vloeroppervlakte van 113 m², en aanbouw van 13 m², een inpandige garage en een kavel van 157 m².
2.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 269.000,-. Eiser voert aan dat een eenheidsprijs van een aanbouw niet hoger kan zijn dan die van het hoofdgebouw. Daarnaast is die eenheidsprijs niet inzichtelijk gemaakt. Mede door de aanbouw is onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut.
De door verweerder genoemde referentieobjecten onderbouwen juist een lagere waarde voor de woning. Tot slot is gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning.
2.2
Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door in de bezwaarfase niet de verzochte grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Verweerder heeft aan dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
De WOZ-waarde
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met
- [adres] , verkocht op 23 augustus 2019 voor € 332.000,-;
- [adres] , verkocht op 19 juni 2010 voor € 260.000,-; en
- [adres] , verkocht op 9 oktober 2018 voor € 270.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 298.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Ter zitting is door verweerder toegelicht dat in dit geval voor de aanbouw gerekend is met dezelfde prijs per m² als voor de woning, omdat de aanbouw als woning gebruikt wordt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit afdoende toegelicht heeft.
7. Gelet op de voor de woning gehanteerde prijs per m² is ook in voldoende mate rekening gehouden met het gestelde afnemend grensnut.
8. Eisers stelling, dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn, is door hem op geen enkele wijze onderbouwd. Verweerder heeft eiser verzocht om inlichtingen te verstrekken en heeft naar het oordeel van de rechtbank hiermee voldaan aan zijn onderzoeksplicht, zeker nu een inpandige opname vanwege de COVID-19 pandemie niet tot de mogelijkheden behoort.
Dat eiser de gevraagde informatie niet wenst te verstrekken kan er naar het oordeel van de rechtbank niet toe leiden dat verweerder van andere gegevens dient uit te gaan.
9. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens door hem is aangevoerd, de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 aannemelijk heeft gemaakt.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
10. Eiser heeft in het bezwaarschrift verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren over te leggen. Dat is een verzoek in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
11. Verweerder is van mening dat de door eiser gevraagde gegevens zijn verstrekt. Op 11 mei 2020 zijn de taxatiekaarten van 54 objecten, waartegen door de gemachtigde van eiser bezwaar is gemaakt, toegezonden.
12. De rechtbank is van oordeel dat met de toezending van deze taxatiekaarten niet volledig aan het verzoek van eiser tegemoet is gekomen, nu op deze taxatiekaarten wel de vergelijkingsobjecten worden vermeld, maar niet de KOUDV-factoren van deze objecten zijn aangegeven.
13. Daarnaast heeft verweerder aan de gemachtigde vele grondstaffels van de gemeente Huizen per waardepeildatum 2019 toegezonden, waaruit niet simpel is af te leiden welke van toepassing is op de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder ook op dit punt niet voldaan heeft aan het in het bezwaarschrift neergelegde verzoek.
14. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-).
3.Beslissing
De rechtbank
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- aan hem te vergoeden.
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier. De beslissing is uitgesproken op
en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.