Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Registratienummer: UTR 20/3119
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,verweerder,
gemachtigde:
[jw.sys.1.proc_jaar]/[jw.sys.1.proc_vnr]
1.Procesverloop
In de beschikking van 291 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 300.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft eiser als eigenaar van de woning daarbij ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2020 (verzonden op 22 juli 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Door eiser is tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 2 juni 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
2.Overwegingen
1. Verweerder heeft in het besluit op bezwaar de WOZ-waarde van € 300.000,- gehandhaafd.
2. In geschil is de waarde van de woning. De woning betreft een appartement, een onderpandige schuur en een parkeerplaats. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.
3. Eiser vindt dat verweerder de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar de mening van eiser kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 280.000, Eiser is van oordeel dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke omgevingsfactoren van zijn appartement.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 300.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De rechtbank merkt in dit verband op dat objecten waarmee de woning van eiser wordt vergeleken niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiser. De verschillen in objectkenmerken worden namelijk in de taxatie gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Twee van de objecten zijn in hetzelfde complex gelegen maar zijn iets groter dan de woning van eiser. Het object dat gelegen is aan het [straat] heeft een vergelijkbare leeftijd, vergelijkbare bijgebouwen en een vergelijkbare inhoud. In het verweerschrift heeft verweerder verder toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kenmerken. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat rekening is gehouden met de specifieke omgevingsfactoren van het appartement van eiser door op de kuubprijs prijs van € 1341,- een korting van 20% toe te passen en uit te gaan van een kuubprijs van € 1051 per m3.
De rechtbank merkt verder op dat voor de waardebepaling geen gebruik wordt gemaakt van een gemiddeld stijgings- of dalingspercentage. Deze percentages geven slechts een algemeen beeld van de waardeontwikkeling en daarom niet goed bruikbaar.
Verder heeft de taxateur ter zitting toegelicht dat eiser inderdaad een compromisvoorstel is gedaan de waarde van de woning vast te stellen op € 280.000,- doch dit niet betekent dat de eerder vastgestelde waarde onjuist zou zijn geweest. De rechtbank kan zich ook met deze gegeven toelichting verenigen.
De rechtbank is al met al van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van eiseres onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van C. Kuiper, als griffier, op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.