Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Registratienummer: UTR 20/3481
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,verweerder,
gemachtigde: J.J. Haagsma.
1.Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.049.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft eiser als eigenaar van de woning daarbij ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 juli 2020 (verzonden op 29 augustus 2020) (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde bijgesteld naar € 847.000,-.
Door eiser is tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 2 juni 2021. Eiser is per telefoon gehoord.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
2.Overwegingen
1. Verweerder heeft in het besluit op bezwaar de WOZ-waarde bijgesteld naar
€ 847.000,-.
2. In geschil is de waarde van de woning. De woning betreft een geschakelde woning met een aangebouwde garage, twee dakkapellen, twee berging/schuur, tuin en ondergrond.
De perceelsoppervlakte bedraagt 757 m2.
Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.
3. Eiser vindt dat verweerder de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar de mening van eiser kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 835.000,-. Eiser geeft aan dat de objecten [adres] , [adres] en [adres] niet vergelijk zijn met het onderhavig object. Eind 2018/2019 is een grote woning naast de woning van eiser gebouwd. In het kader van gevraagde planschade heeft eiser een bezwaarschrift ingediend. Er is een door de gemeente geaccepteerd taxatieverslag opgesteld. Het object is destijds gewaardeerd op
€ 690.000.-. De woning van eiser ligt op de scheidslijn van de gemeente [gemeente] en [gemeente] . Van beide gemeenten ontvangt eiser een aanslag. Voor de gemeente [gemeente] was dit een bedrag van € 105.000,-. Volgens eiser moet dit bedrag opgesteld worden bij de verlaagde waarde van € 847.000,-. Dit resulteert in een waarde van € 847.000,- + € 105.000,- = € 952.000,-. Dit bedrag vindt eiser veel te hoog voor zijn woning.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 847.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Zo staat het verweerder in het belastingrecht vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Verweerder heeft in dit geval in beroep ook nieuwe referentieobjecten aan de beschikte waarde ten grondslag gelegd. De objecten aan [adres] en [adres] zijn vervangen door de objecten aan de [adres] en [adres] . Het object aan de [adres] acht verweerder goed vergelijkbaar en is in beroep wederom gebruikt als onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Daarbij tekent de rechtbank aan dat een vergelijkingsobject niet identiek hoeft te zijn aan het te taxeren object maar slechts zodanige kenmerken gemeen moet hebben dat een goede vergelijking mogelijk is,
7. De rechtbank is verder met verweerder van oordeel dat een taxatie voor planschade met een ander doel wordt opgesteld dan de waarde te bepalen op een waardepeildatum voor de wet WOZ. In het kader van een planschade taxatie geldt als uitgangspunt e maximale (=meest ongunstige) invulling van het planologisch regime vóór en na de planologische wijziging van het bestemmingsplan. Met het opgemaakte planschaderapport kan derhalve geen rekening worden gehouden. Dit neemt overigens niet weg dat verweerder in verband met de wijziging van de feitelijke een schadepost in de taxatie heeft opgenomen van
€ 10.000,-.
8. Ten aanzien van het gedeelte van het perceel dat ligt in de gemeente [gemeente] deelt de rechtbank het oordeel van verweerder dat eiser ten aanzien van dit gedeelte geen bezwaar of beroep heeft ingediend en geen deel uit maakt van de onderhavige procedure. Alleen het object met ondergrond in de gemeente [gemeente] is meegenomen in het getaxeerde object. De rechtbank kan zich met de gegeven toelichting verenigen.
9. Nu eiser de door hem voorgestelde waarde van € 835,000,- verder niet heeft onderbouwd kan het beroep niet slagen.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van C. Kuiper, als griffier, op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.