Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Registratienummer: UTR 20/3642
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten] ,verweerder,
gemachtigde: J.J. Haagsma.
1.Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 341.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft eiser als eigenaar van de woning daarbij ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2020 (verzonden op 29 augustus 2020) (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 2 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
2.Overwegingen
1. De rechtbank stelt vast dat verweerder, blijkens het door hem in beroep ingediende taxatierapport, de door hem in de uitspraak op bezwaar verdedigde waarde van € 341.000,- handhaaft. Verweerder is van mening dat de waarde van de onroerende zaak onverminderd dient te worden bepaald op € 341.000,-.
2. In geschil is de waarde van de woning. De woning betreft een hoekwoning met een aangebouwde garage en twee aanbouw woonruimte, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning bedraagt circa 378 m3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.
2. Eiser vindt dat verweerder de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar de mening van eiser kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 290.000,-. Verweerder heeft verder niet voldaan aan de verstrekking van de taxatiekaart met daarop de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten. Tevens heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk gemaakt. Het vergelijkingsobject [adres] heeft 37 m3 meer inhoud en
27 m3 minder grond. Het gebruikte referentiepand [adres] is niet bruikbaar aangezien het in een andere buurt ligt met een andere markt en andere prijzen. Een goed vergelijkbaar pand [adres] is op 23 mei 2019 verkocht voor € 244.000,- met een inhoud van 350 m3 en een perceel van 135 m3. Ter indicatie heeft de gemachtigde van eiser verder verwezen naar het goed vergelijkbare object [adres] , Dit object is meer dan één jaar na de waarde-peildatum verkocht voor € 315.000,- op 30 juli 2020 met een inhoud van 495 m3 en een perceel van 286 m2. In de bezwaarfase is een rapport uitgebracht door Phydias BV. Zij hebben geconcludeerd tot een waarde van € 290.000,- voor de WOZ-waarde op waarde-peildatum 1 januari 2019.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 341.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat ten aanzien van onderhoud en voorzieningen voor de woning ten onrechte een “vier ”is toegekend (“goed”). De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat factoren in de loop der jaren worden vastgesteld. Er zijn regelmatig controles en ieder jaar worden objecten opnieuw gewaardeerd en getaxeerd. De werkzaamheden worden gecontroleerd door de waarderingskamer. De voorzieningen zijn beter dan gemiddeld. De rechtbank kan zich met de gegeven toelichting verenigen.
7. Het staat verweerder in het belastingrecht verder vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Verweerder heeft in dit geval in beroep ook nieuwe referentieobjecten aan de beschikte waarde ten grondslag gelegd. Dit betekent dat wat eiser heeft aangevoerd tegen de vergelijkingsobjecten die in de uitspraak op bezwaar nog zijn genoemd, [adres] , [adres] en [adres] , onbesproken kan blijven.
Ten aanzien het door de gemachtigde van eiser aangedragen referentieobject aan de [adres] merkt de rechtbank op dat het transactiecijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen nu deze woning eerst op 30 juli 2020 is verkocht. Verder heeft de gemachtigde van eiser ten aanzien van dit object enkel de inhoud aangegeven van 495 m3 en de grootte van het perceel van 286 m2. Objectkenmerken van dit object vermeldt eiser verder niet.
Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde gewezen op de verkoopprijzen van [adres] , [adres] en [adres] te [plaats] . De rechtbank overweegt dat eiser de door hem bepleite waarde hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft geen inzicht verschaft in de wijze waarop de door hem voorgestane waarde moet worden afgeleid uit die verkooptransacties. Ook overigens heeft eiser de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd.
Daarbij merkt de rechtbank nog op dat verweerder heeft aangegeven dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld nu de taxateur in beroep de woning heeft getaxeerd naar de onderhoudsdatum 1 januari 2020 en daarbij een aanbouw woningruimte heeft toegevoegd. Niettemin heeft verweerder besloten de waarde te handhaven op € 341.000,-, hetgeen niet in het nadeel van eiser is.
13. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de gevragde gegevens. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen. Op grond van het vierde lid van dit artikel kunnen tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften worden verkregen.
15. De rechtbank volgt eiser hierin. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen had verweerder wel aan zijn verzoek moeten voldoen.
De rechtbank stelt echter vast dat eiser in beroep alsnog kennis heeft kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
18. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de gevraagde gegevens en heeft dit kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep ongegrond;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. de Dulk, rechter, in aanwezigheid van C. Kuiper, griffier op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.