Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Registratienummer: UTR 20/3645
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten] ,verweerder,
gemachtigde:J.J. Haagsma.
1.Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 191.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft eiser als eigenaar van de woning daarbij ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar 29 augustus 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 2 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
2.Overwegingen
1. De rechtbank stelt vast dat verweerder, blijkens het door hem in beroep ingediende taxatierapport, de door hem in de uitspraak op bezwaar verdedigde waarde van € 191.000,- handhaaft.
2. In geschil is de waarde van de woning. De woning betreft een appartement gelegen op de eerste verdieping met een berging en balkonruimte. De inhoud van het appartement bedraagt circa 222 m3.. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.
3. Eiser vindt dat verweerder de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar de mening van eiser kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 181.000,-. De woning is op
19 februari 2018 aangekocht voor € 132.500,-. Rekening houdende met de waardeont-wikkeling en de waarde van de grond van € 40.000,- komt eiser uit op € 181.000,-. Verweerder heeft tijdens de oorspronkelijke taxatie en tijdens de herbeoordeling geen rekening gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren gecorrigeerd dienen te worden. Verweerder heeft verder niet voldaan aan de verstrekking van de taxatiekaart met daarop de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Ter onderbouwing van de nader verdedigde waarde heeft verweerder een taxatie-rapport overgelegd. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
7. Naar vaste jurisprudentie moet er in de regel van worden uitgegaan dat, in geval een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht of verkocht, de waarde welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde koop- of ontvangen verkoopprijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, LJN:AA8610; Hoge Raad d.d. 29 januari 2016 nr. 14/04882 R.O. 2.4.4).
8. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer niet de marktconforme waarde van de onroerende zaak weergeeft, omdat het eigen transactiecijfer beïnvloed is door het recht van erfpacht.
9. De rechtbank is echter van oordeel dat de aankooprijs van de woning een goede basis is om de waarde vast te stellen. Er zijn geen feiten en omstandigheden bekend waaruit blijkt dat de door eiser betaalde koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer heeft vertegen-woordigd. De koop van de onroerende zaak heeft verder op 19 februari 2018 plaatsgevonden. De transactiedatum van de woning van eiser ligt voldoende dicht bij de waardepeildatum om de waarde van de woning in het economisch verkeer te kunnen baseren op de aankoopprijs.
Dit transactiebedrag dient echter te worden gecorrigeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019 en er dient een erfpachtcorrectie te worden gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser kan worden gevolgd in de door hem bepleite waarde door uit te gaan van een geïndexeerde koopsom van € 141.468,00 met peildatum 1 januari 2019 en daarop een erfpachtcorrectie volgens de gesloten koopakte toe te passen van € 40.000,- hetgeen resulteert in een WOZ-waarde van € 181.000,-. De enkele stelling van de gemachtigde van verweerder ter zitting dat niet uitgegaan kan worden van de berekende geïndexeerde koopsom omdat de berekening geen waardebepaling vervangt door een officiële Vastgoedpro makelaar of taxateur heeft de rechtbank niet overtuigd. De rechtbank merkt op dat de berekening enkel is gebruikt en gebruik mocht worden om de koopsom te indexeren.
10. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder in beroep onvoldoende heeft onderbouwd waarom in dit geval het eigen verkoopcijfer niet in lijn met de hiervoor onder 7 weergegeven rechtspraak leidend is in de waardebepaling. De rechtbank komt daarom niet toe aan de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
De rechtbank zal de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020, in aanmerking nemend het overwogene in rechtsoverweging 9, de gedingstukken en hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vaststellen op € 181.000,-.
11. Eiser heeft tenslotte aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak over te leggen. Verweerder is niet op dit verzoek ingegaan voorafgaand aan de hoorzitting noch in de uitspraak op bezwaar en heeft eiser geen inzicht verschaft in de gedane taxatie. Conform de uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1316) dienen de gevraagde gegevens verstrekt te worden daar het bestuursorgaan zorg dient te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gegevens, aldus eiser.
De rechtbank volgt eiser hierin. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder erkend dat in de bezwaarfase enkel het taxatieverslag aan eiser is toegezonden, maar niet de overige gevraagde gegevens. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen had verweerder wel aan dit verzoek moeten voldoen.
De rechtbank stelt echter vast dat eiser in beroep alsnog kennis heeft kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak zal worden vernietigd.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte kosten in bezwaar en de proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 265, wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 534, wegingsfactor 1).Tevens dient verweerder het griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 vast op
€ 181.000,-;
- bepaalt dat de aanslag OZB overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte kosten tot een bedrag van € 1.598;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van C. Kuiper, als griffier, op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.