ECLI:NL:RBMNE:2021:6734

• Datum uitspraak: 12 augustus 2021
• Publicatiedatum: 13 mei 2022
• Zaaknummer: utr 20-3948
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H. Banda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde appartement met terras en drie parkeerplaatsen

Eiser betwistte de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van zijn appartement, gelegen aan een adres in een Nederlandse plaats, voor het belastingjaar 2020. De waarde was vastgesteld op €775.000,- met peildatum 1 januari 2019. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en pleitte voor een lagere waarde van €740.000,-, onder meer vanwege onduidelijkheid over het indexeringspercentage en de gehanteerde vergelijkingsobjecten.

De rechtbank oordeelde dat de gemeente voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De taxatiematrix en toelichting gaven inzicht in de vergelijkingsmethode met referentiewoningen van hetzelfde type. De gehanteerde indexering van circa 8% was op basis van permanente marktanalyse onderbouwd en niet gemotiveerd bestreden door eiser.

Verder werd geoordeeld dat het grotere terras en de drie parkeerplaatsen terecht in de waardering waren betrokken zonder correctie voor afnemend grensnut, omdat de ligging en kenmerken van het terras gunstiger waren dan bij vergelijkingsobjecten. Eiser had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de derde parkeerplaats lager moest worden gewaardeerd.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees proceskosten toe. De uitspraak vermeldde dat hoger beroep mogelijk is binnen zes weken bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €775.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

Zittingsplaats Utrecht

Registratienummer: UTR 20/3948

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] ,

wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,

gemachtigde:

1. Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op

€ 775.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 17 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk namens de gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

2. Overwegingen

1. De woning is een in 2008 gebouwd appartement met een inhoud van 585 m³, een terras van 59 m², een inpandige berging/schuur en drie parkeerplaatsen.

2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 740.000,-. Eiser voert aan dat het indexeringspercentage van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk zijn gemaakt. Verder voert eiser aan dat verweerder bij de keuze van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van de bovenkant van de markt. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser vier andere verkochte appartementen aan de [adres] te [plaats] genoemd.

3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

De rechtbank merkt hierbij op dat de woning en de genoemde referentiewoningen qua inhoud allemaal gelijk zijn. Het verschil in waarde ten opzichte van de referentiewoningen uit zich in het grote terras en het feit dat bij de woning drie parkeerplaatsen horen.

Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de door hem genoemde referentiewoningen de vastgestelde waarde voor de woning aannemelijk heeft gemaakt. Dat verweerder gekozen heeft voor referentiewoningen die aan de bovenkant van de markt verkocht zijn, doet hier niet aan af.

5. Met betrekking tot het indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat blijkens de taxatiematrix de verkoopcijfers van de gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Ter zitting is toegelicht dat uit permanente marktanalyse is gebleken dat de waardestijging van deze woningen ongeveer 8% is. De rechtbank van oordeel dat verweerder de indexering hiermee in aanleg voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft dit standpunt niet gemotiveerd bestreden.

6. Ter zitting is door eiser nog aangevoerd dat niet duidelijk is op welke wijze de taxateur van verweerder rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Gesteld is dat door het grotere terras met een lagere waarde per m² gerekend dient te worden. Ook is gesteld dat de derde parkeerplaats niet voor hetzelfde tarief van € 12.000,- in de waardering betrokken dient te worden.

7. Verweerder heeft aangevoerd dat dit terras is gelegen op de begane grond en een ligging heeft op het zuidoosten, daar waar de vergelijkingsobjecten beschikken over een balkon en uitzicht hebben op een spoorlijn of een hoogspanningsmast. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende onderbouwd heeft dat het terras van eiser leidt tot een grotere waarde. Op grond hiervan ziet de rechtbank geen reden voor een correctie in verband met het afnemend grensnut. Dit heeft ook te gelden voor de derde parkeerplaats. Het gegeven dat iemand over drie parkeerplaatsen beschikt maakt niet dat de waarde daarvan dan minder wordt. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij een zo klein aantal al sprake is van een relevant afnemende meeropbrengst per parkeerplaats.

8. Uit voorgaande volgt dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen overig door hem is aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld.

9. Het beroep is ongegrond.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier
. De beslissing is uitgesproken op

en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.