ECLI:NL:RBMNE:2021:6737

• Datum uitspraak: 12 augustus 2021
• Publicatiedatum: 13 mei 2022
• Zaaknummer: utr 20-4410
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.J.H. van Meegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vastgesteld door de gemeente

In deze zaak heeft eiser, eigenaar van een woning, beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn onroerende zaak door de heffingsambtenaar van de gemeente. De waarde was vastgesteld op € 313.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019, wat eiser te hoog vond. Eiser voerde aan dat de woning in slechte staat verkeert, met rotte kozijnen en slechte isolatie, en dat de gehanteerde referentiewoningen niet adequaat waren. De rechtbank heeft de zaak behandeld op 2 juli 2021, waarbij eiser werd vertegenwoordigd door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar werd vertegenwoordigd door twee medewerkers.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar een taxatierapport heeft overgelegd waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, ondanks de argumenten van eiser. De rechtbank merkte op dat de referentiewoningen vergelijkbaar waren en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen.

Eiser had ook verzocht om bepaalde documenten in de bezwaarfase, maar deze waren niet verstrekt. De rechtbank oordeelde dat dit een schending van de Wet WOZ was, maar dat dit niet leidde tot gegrondverklaring van het beroep, omdat eiser niet in zijn belangen was geschaad. De rechtbank heeft de proceskosten van eiser vastgesteld op € 1.068,- en het griffierecht van € 48,- aan hem vergoed. De uitspraak werd gedaan door mr. H.J.H. van Meegen en is openbaar gemaakt op 12 augustus 2021.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

Zittingsplaats Utrecht

Registratienummer: UTR 20/4410

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] ,

wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.

1. Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 313.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

2. Overwegingen

1. De woning betreft een in 1962 gebouwde rijwoning met een inhoud van 315 m³, een dakkapel, een berging en een kavel van 133 m².

2.1

Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 260.000,-. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat de kozijnen van de woning rot zijn en de woning slecht geïsoleerd is, omdat op de hele bovenverdieping sprake is van enkel glas en geen sprake is van muur- of dakisolatie. Daarnaast is aangevoerd dat de gehanteerde indexeringspercentages van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk zijn gemaakt.

2.2

Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door in de bezwaarfase niet de verzochte grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).

De WOZ-waarde

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met

- [adres] , verkocht op 17 mei 2019 voor € 338.000,-;

- [adres] , verkocht op 18 januari 2018 voor € 299.000,-; en

- [adres] , verkocht op 18 april 2019 voor € 470.000,-.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de

toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 313.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. De rechtbank wijst er hierbij op dat de referentiewoningen [adres] en [adres] qua inhoud en kaveloppervlakte gelijk zijn aan de woning van eiser. Bij deze twee referentiewoningen was ten tijde van de verkoop sprake van gedateerde voorzieningen.

Met betrekking tot de door eiser gestelde slechte onderhoudstoestand van zijn woning merkt de rechtbank op dat ook de referentiewoningen slechts deels dubbelglas hebben en deels de kozijnen in slechte conditie zijn.

7. Voor wat betreft de beroepsgrond dat door verweerder de indexeringspercentages van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk zijn gemaakt, heeft verweerder in zijn verweerschrift gewezen op de gemiddelde stijgingspercentages in de gemeente [gemeente] , zoals deze over de jaren 2015 tot en met 2019 zijn vermeld op de website van de Waarderingskamer.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de indexering van de verkoopprijzen van de gebruikte vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt. Een dergelijk percentage geeft geen inzicht in de individuele waardeontwikkeling.

Dit leidt echter niet tot het oordeel dat de uitspraak op bezwaar voor vernietiging in aanmerking komt, gelet op hetgeen in rechtsoverweging 6 is overwogen.

9. Op grond van vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 aannemelijk heeft gemaakt.

De op de zaak betrekking hebbende stukken

10. Eiser heeft in het bezwaarschrift verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren over te leggen. Dat is een verzoek in de zin van artikel 40 van de Wet WOZ.

11. Verweerder heeft in zijn verweerschrift erkend dat de gevraagde stukken niet overgelegd zijn.

12. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar uitspraak van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, onder verwijzing naar de wetgeschiedenis uitgebreid uiteengezet dat een belanghebbende, die daarom verzoekt, in bezwaar in beginsel recht heeft op toezending van (een of meer van) de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit is niet beperkt tot het zogenaamde taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

13. Nu verweerder aan eiser niet de gevraagde stukken heeft verstrekt, heeft verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

14. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op

€ 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-).

3. Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- aan hem te vergoeden.

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J.H. van Meegen, rechter, in aanwezigheid van

Y. van Arnhem, griffier
. De beslissing is uitgesproken op 12 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.