Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Registratienummer: UTR 20/1365
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
de erven van [eisers ] ,
voorheen wonende te [plaats] , eisers,
gemachtigde: G. Gieben,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,verweerder.
1.Procesverloop
In de beschikking van 11 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft eisers als eigenaar van de woning daarbij ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 368.000,-.
Namens eisers is tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 2 juli 2021. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde.
Verweerder heeft zich niet laten vertegenwoordigen.
2.Overwegingen
1. Verweerder heeft in het besluit op bezwaar de WOZ-verlaagd naar € 368.000,-.
2. In geschil is de waarde van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning met een kadastrale oppervlakte van 480 m2. Wegens een recht van overpad is 77 m² buiten de waardering gelaten. De woning heeft een inhoud van 324 m³, een aanbouw woonruimte van 23 m³, een inpandige woonruimte in het schuurgedeelte van 135 m³, een dakkapel en een aangebouwde schuur/garage.
2. Eiser vindt dat verweerder de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar de mening van eiser kan de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 niet hoger zijn dan € 353.000,-. De woning is in augustus 2019 opnieuw getaxeerd voor een marktwaarde van € 385.000,-.Verweerder heeft verder in de bezwaarfase de hoorprocedure niet juist gevolgd.
De hoorplicht
3. In het verweerschrift heeft verweerder aangegeven dat in de bezwaarfase inderdaad geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, en dat dit wel had gemoeten. De taxateur heeft in de bezwaarfase de woning bezocht en inpandig opgenomen. Gedurende deze opname zijn eisers gehoord en zijn zij akkoord gegaan met het waardevoorstel.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, zoals door hem ook is erkend, de hoorplicht geschonden heeft. Ten tijde van de inpandige opname van de woning was al bekend dat eisers een gemachtigde hadden om hun belangen te vertegenwoordigen. Zonder diens akkoordverklaring op het verlaagde waardevoorstel had niet mogen worden afgezien van het horen (van de gemachtigde).
5. Reeds hierom is het beroep gegrond. Omdat eisers niet aangegeven hebben de zaak terug te wijzen naar verweerder om alsnog te worden gehoord zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
De WOZ-waarde
6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
7. Ter onderbouwing van de nader verdedigde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Er is een vergelijking gemaakt met
- [adres] , verkocht op 15 september 2017 voor € 700.000,-;
- [adres] , verkocht op 1 maart 2018 voor € 910.000,-; en
- [adres] , verkocht op 15 december 2017 voor € 395.000,-.
8. De rechtbank is van oordeel dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende rekening is gehouden. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de matrix inzichtelijk gemaakt. Uit deze matrix blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en de gedateerde voorzieningen van de woning.
9. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 kan dan ook in stand blijven.
10. Voor zover het beroep ziet op de schending van de hoorplicht dient het beroep gegrond te worden verklaard.
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.333,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
3.Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar onder handhaving van de rechtsgevolgen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers ten bedrage van € 1.333,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht van € 47,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J.H. van Meegen, rechter, in aanwezigheid van
Y. van Arnhem, als griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.