ECLI:NL:RBMNE:2021:6741

• Datum uitspraak: 29 juli 2021
• Publicatiedatum: 16 mei 2022
• Zaaknummer: utr 20-4567
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.J.H. van Meegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak en de onderbouwing daarvan

In deze zaak heeft eiseres, vertegenwoordigd door G. Gieben, beroep ingesteld tegen de WOZ-waarde van haar woning, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente. De waarde van de woning aan [adres] te [plaats] is door verweerder vastgesteld op € 301.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres betwist deze waarde en stelt dat deze te hoog is, met een eigen taxatie die de waarde op € 289.000,- vaststelt. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in de taxatie en dat er geen rekening is gehouden met de reserve van de Vereniging van Eigenaren (VvE) en de ligging van de woning.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op 2 juli 2021, waarbij eiseres zich liet vertegenwoordigen door A. van den Dool. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De rechtbank oordeelt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is, en dat de vergelijkingsmethode correct is toegepast. De rechtbank wijst erop dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen binnen een maand voor en na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, waardoor er nauwelijks sprake is van indexering.

De rechtbank concludeert dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 aannemelijk is gemaakt door verweerder. Het beroep van eiseres wordt ongegrond verklaard, en de rechtbank bevestigt dat de WOZ-waarde correct is vastgesteld, ondanks de argumenten van eiseres over de reserve van de VvE en de taxatiegegevens die niet zijn verstrekt. De uitspraak is gedaan door mr. H.J.H. van Meegen en is openbaar gemaakt op 29 juli 2021.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

Zittingsplaats Utrecht

Registratienummer: UTR 20/4567

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiseres] ,

wonende te [plaats] , eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.

1. Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , bijgestaan door

[taxateur] , taxateur.

2. Overwegingen

1. De woning betreft een in 1996 gebouwd appartement met een inhoud van 293 m³, met een inpandige berging/schuur en een parkeerplaats.

2.1

Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde worden vastgesteld op € 289.000,-. Eiseres voert aan dat het indexeringspercentage van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk zijn gemaakt. Verder voert eiseres aan verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat in de transactiesommen van de vergelijkingsobjecten een appartementsrecht is opgenomen voor de reserve die een Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft opgebouwd. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de ligging nabij de [weg] . Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres een taxatierapport overgelegd.

2.2

Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door in de bezwaarfase niet de verzochte grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).

De WOZ-waarde

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met

- [adres] , verkocht op 18 december 2018 voor € 357.500,-;

- [adres] , verkocht op 29 januari 2019 voor € 305.000,-;

- [adres] , verkocht op 11 december 2018 voor € 300.000,-; en

- [adres] , verkocht op 22 februari 2019 voor € 335.000,-.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de

toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 301.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de ligging nabij de [weg] kan niet tot een ander oordeel leiden, nu de genoemde referentiewoningen dezelfde ligging hebben.

7. Dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt kan evenmin tot een ander oordeel leiden. De rechtbank overweegt hieromtrent dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de genoemde referentiewoningen binnen één maand vóór en één maand ná de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Gelet hierop is nauwelijks sprake van indexering.

8. Eiser heeft vervolgens aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat in de transactiesommen van de vergelijkingsobjecten een aandeel in het reservefonds van de VvE is opgenomen dat op de transactiesom in mindering moet worden gebracht.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat wanneer sprake is van een kleine reserve, in relatieve termen een reserve van minder dan 5% van de koopsom of de marktwaarde, de WOZ-taxateur een nadere analyse achterwege mag laten. Hiervoor is gewezen op de antwoorden van de Staatssecretaris van Financiën en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties aan de Tweede Kamer (Tweede Kamer, vergaderjaar 2018-2019, Aanhangsel, nr. 2718, vragen 9 en 10).

De rechtbank is in navolging van het gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:2863) van oordeel dat verweerder het bij de referentieobjecten aanwezige aandeel in het reservefonds van de VvE uit de koopsommen van deze objecten had moeten halen alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser.

De taxateur heeft in zijn rapport bij de genoemde referentieobjecten het aandeel in het reservefonds van de VvE weergegeven. Uitgaande van deze reserves leiden de geschoonde koopsommen van de referentieobjecten niet tot een lagere WOZ-waarde voor de woning.

9. Op grond van vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 aannemelijk heeft gemaakt.

De op de zaak betrekking hebbende stukken

10. Eiser heeft in het bezwaarschrift verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren over te leggen. Dat is een verzoek in de zin van artikel 40 van de Wet WOZ. Ter zitting is aangegeven dat een grondstaffel in dit geval geen rol speelt.

Gelet op de ruime beschikbaarheid van goede vergelijkbare verkopen van referentiewoningen vlakbij de waardepeildatum zijn de overige gegevens niet noodzakelijk voor de beoordelingen van de correctheid van de waardebepaling.

Hoewel verweerder in zijn verweerschrift heeft erkend dat de gevraagde stukken niet overgelegd zijn, is er derhalve geen reden om het beroep gegrond te verklaren wegens het niet verstrekken van die gegevens.

11. Het beroep is ongegrond.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J.H. van Meegen, rechter, in aanwezigheid van

Y. van Arnhem, griffier
. De beslissing is uitgesproken op 29 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.