Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3614
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(verweerder)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 30 november 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2017 vastgesteld op € 890.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 13 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiseres was daarbij zijn gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 2013-2015 gerealiseerde uitbreiding/aanbouw over twee verdiepingen aan de bestaande vrijstaande woning [adres 2] . Het geheel is in gebruik als één vrijstaande woning met twee verschillende eigenaren. Eiser is eigenaar van de woning [adres 1] . De woning heeft een inhoud van 396 m² met een berging en twee garages. Verder ligt de woning op een kavel van 7.600 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 890.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 340.000,-.
Het beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende vrijstaande woningen:
- [adres 3] in [woonplaats] , verkocht op 15 januari 2015 voor € 1.250.000,-;
- [adres 4] in [woonplaats] , verkocht op 20 oktober 2016 voor € 802.000,-:
- [adres 5] in [woonplaats] , verkocht op 9 september 2016 voor € 880.000,-.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting tijdens de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van
€ 890.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. Daarbij merkt de rechtbank op dat de gemachtigde van eiser een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
6. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen goed vergelijkbaar. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, zolang verweerder maar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Vooral het buurpand [adres 3] is goed vergelijkbaar met eisers woning. Deze referentiewoning heeft een vergelijkbare ligging en uitstraling. Deze woning is iets kleiner en heeft bijna dubbel zo veel kaveloppervlakte als eisers woning. Voor deze referentiewoning is een prijs gehanteerd van € 2.170,- per m² en voor eisers woning een prijs van € 1.028,- per m², zodat er naar het oordeel van de rechtbank voldoende marge bestaat om de waarde van de woning te onderbouwen. Ook ten opzichte van de andere referentiewoningen heeft eisers woning een lagere prijs per m². Verweerder heeft daarbij toegelicht dat voor eisers woning een relatief lagere prijs per m² is toegekend, omdat sprake is van een aanbouw en de referentiewoningen zelfstandige woningen zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
7. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning aan de snelweg [snelweg] . Dit zorgt voor veel geluidsoverlast.
8. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft hierover gesteld dat de referentiewoning [adres 3] ook vlakbij de [snelweg] ligt. Volgens verweerder is deze ligging dus vergelijkbaar met de ligging van de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, zo er al sprake is van een waardedrukkend effect, deze is verdisconteerd in de verkoopprijs van deze referentiewoning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning in vergelijking met deze referentiewoning een dusdanige slechtere ligging heeft dat verweerder om die reden een extra correctie had moeten toepassen.
9. Tot slot heeft eiser vraagtekens gesteld bij de door verweerder gehanteerde grondwaarde en grondstaffels. Volgens eiser is de door verweerder toegepaste grondwaarde te hoog.
10. Eiser heeft zijn stelling echter niet onderbouwd. In de taxatiematrix heeft verweerder de gebruikte grondstaffel opgenomen. Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht dat deze grondstaffel is gebaseerd op grondtransactieprijzen in de gemeente. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat verweerder bij de waardeopbouw is uitgegaan van een te hoge grondwaarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.