Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/469
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 519.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 24 november 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich tijdens de zitting laten vertegenwoordigen door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan. Partijen zijn op de zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die gelet op onder meer de wooninhoud, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Verweerder maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, zoals de staat van onderhoud en de voorzieningen. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
2. Eiser voert aan dat verweerder het recht van overpad als waardedrukkend effect in mindering had moeten brengen op de woningwaarde van de woning. De rechtbank ziet met eiser dat het recht van overpad, dat is gewaardeerd op € 5.500,-, door verweerder niet als waardedrukkend effect in mindering is gebracht op de opstalwaarde, maar ten onrechte als waardeverhogend effect is meegenomen. De woningwaarde per kubieke meter voor de referentiewoning [adres 2] bedraagt € 458,- p/m³, met inachtneming van de juiste correctie van het recht van overpad op de woningwaarde. Ook met inachtneming van deze correctie en iets hogere gerealiseerde woningwaarde per kubieke meter, vindt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij is van belang dat het geheel aan gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen voorligt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat [adres 2] een bijzondere woning betreft in vergelijking met de woning en de andere referentiewoningen. Hij ligt ingeklemd op de hoek van de straat tussen twee andere woningen in. Dit verklaart volgens verweerder ook het feit dat hij voor een lagere prijs is verkocht dan de andere referentiewoningen. Deze woning is opgenomen in de vergelijking omdat eiser deze heeft aangedragen, maar de transactieprijs drukt de waarde van de andere referentiewoningen. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en ziet dat de [adres 2] , indien gehanteerd als referentiewoning, een minder goed beeld van de woning representeert dan de andere referentiewoningen. Daarom kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen staat. De beroepsgrond slaagt niet.
3. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de algehele gedateerde indruk van de woning en het afnemend grensnut. Ten aanzien van de voorzieningen stelt de rechtbank vast dat verweerder het voorzieningenniveau op ‘matig’ heeft vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat uit het verschil in de gehanteerde woningwaarde per kubieke meter en het geheel aan gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen blijkt dat voldoende rekening is gehouden met verschil in de voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen. De foto van het toilet vormt voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet heeft kunnen volstaan met het voorzieningenniveau ‘matig’ of dat een extra correctie voor de voorzieningen nodig is. Verweerder heeft ook toegelicht dat het voorzieningenniveau van de referentiewoning [adres 3] vergelijkbaar is met dat van de woning en wijst op de foto’s van deze referentiewoning in het IWOZ-rapport. De rechtbank ziet in de door eiser overgelegde foto geen aanleiding om te twijfelen aan de vergelijkbaarheid van de voorzieningen.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.
De rechter is verhinderd
dit proces-verbaal te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. U ziet deze datum hierboven.