Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/188
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 februari 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder.
(gemachtigden: B. Schras)
Inleiding
1.1
Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats]. Dit is een twee-onder-een-kapvilla uit 1899 met een inhoud van 591 m3, voorzien van een
dakkapel en een berging. In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 758.000,--. Hierbij heeft verweerder eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt, omdat hij vindt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is bij de rechtbank op 26 november 2020 behandeld op een digitale zitting via Skype. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Het geschil
2. In geschil is de waarde van de woning. Verweerder handhaaft de waarde van € 758.000,. Eiser staat een lagere waarde voor van € 591.000,--. De Woz-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde op 1 januari 2018.
Beoordeling van de zaak
3. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin hij de waarde van de woning heeft berekend met behulp van een methode van vergelijking met zes andere twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats], die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze zes vergelijkingsobjecten liggen aan de:
[adres 2];
[adres 3];
[adres 4];
[adres 5];
[adres 6];
[adres 7].
4.1
Eiser voert aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg waar alleen betaald kan worden geparkeerd.
4.2
De rechtbank volgt eiser hierin niet. In reactie op het betoog van eiser heeft verweerder onweersproken toegelicht dat de [straat 1] geen drukke doorgaande weg is, maar tussen twee drukke doorgaande wegen in ligt. De ligging is daarmee juist goed vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten aan de [straat 2] en [straat 3]. Bovendien is de woning voorzien van een eigen oprit, waar meerdere auto’s kunnen worden geparkeerd. Dat er alleen betaald kan worden geparkeerd aan de [straat 1] kan volgens verweerder daarom geen waardedrukkend effect hebben. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft de toelichting niet meer betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
5.1
Eiser voert verder aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder de woning heeft vergeleken met objecten die 35% meer wooninhoud hebben dan eisers woning.
5.2
Ook in dit betoog volgt de rechtbank eiser niet. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij, vanwege de specifieke 18e-eeuwse bouwstijl van de twee-onder-een-kapvilla van eiser en het geringe aantal verkopen van dit soort woningen, meer waarde heeft gehecht aan een vergelijking met objecten uit dezelfde bouwperiode, dan van dezelfde grootte. De rechtbank kan verweerder hierin volgen, temeer omdat uit de matrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
6.1
Eiser voert verder aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder in beroep andere grondstaffels heeft toegepast dan in bezwaar.
6.2
De rechtbank volgt eiser hierin evenmin. Het is verweerder toegestaan om de vastgestelde waarde in de beroepsfase met nieuwe gegevens te onderbouwen. De rechtbank ziet dat verweerder weliswaar andere grondstaffels heeft toegepast, maar dat consequent heeft gedaan voor alle vergelijkingsobjecten. Dat betekent dat de verhouding tussen de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten en die van eisers woning gelijk is gebleven en dus niet van invloed kan zijn geweest op de hoogte van vastgestelde waarde. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten staan immers vast. De beroepsgrond slaagt niet.
7.1
Eiser voert tot slot aan dat verweerder de stukken die op de zaak betrekking hebben ten onrechte niet ten minste een week vóór de hoorzitting in bezwaar, ter inzage heeft gelegd. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om de grondstaffel die verweerder had toegepast, maar verweerder heeft deze gegevens pas op de hoorzitting ter beschikking gesteld. Op dat moment kon eiser daar niet meer adequaat op reageren. Eiser was hierdoor genoodzaakt om beroep in te stellen tegen het bestreden besluit. Verweerder dient volgens eiser dan ook in ieder geval te worden veroordeeld in de proceskosten die eiser in beroep redelijkerwijs heeft gemaakt.
7.2
De rechtbank volgt eiser niet. Uit hetgeen eiser toelicht maakt de rechtbank op dat eiser van oordeel is dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Uit hetgeen beide partijen aanvoeren leidt de rechtbank de volgende gang van zaken af. In het bezwaarschrift heeft eiser verzocht om tijdig voor de hoorzitting de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Dit is niet gebeurd. Wel heeft verweerder tijdens de hoorzitting de namens eiser aanwezige taxateur inzage geboden in de waardering, de objectkenmerken en de grondstaffel. Na de hoorzitting heeft verweerder, alvorens uitspraak te doen op het bezwaar, op 13 november 2019 de taxatiematrix met daarin de door eiser verzochte informatie alsnog aan eiser toegezonden en eiser de mogelijkheid geboden hierover nog aanvullend contact te hebben. Eiser heeft hierop niet gereageerd, waarna verweerder op 30 november 2019 uitspraak heeft gedaan op het bezwaar.
7.3
De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van artikel 7:4, tweede lid, Awb de door eiser in het bezwaarschrift gevraagde gegevens tijdig had moeten verstrekken. Voor de vraag welke rechtsgevolgen de rechtbank hieraan verbindt acht de rechtbank doorslaggevend of eiser daardoor in zijn procesbelang is geschaad, in die zin dat hij zich door het niet tijdig verstrekken van de stukken gedwongen zag om in beroep te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De rechtbank is het met eiser eens dat niet van hem verwacht kan worden dat hij tijdens de hoorzitting de fouten uit de op dat moment overgelegde taxatiematrix haalt. Na toezending van de taxatiematrix had eiser die gelegenheid echter wel, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb en ziet geen aanleiding om aan het gebrek verdere rechtsgevolgen te verbinden.
Conclusie
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de Wozwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 februari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.