Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2360
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2021 vastgesteld op € 525.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 21 oktober 2021 via Skype behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1934 gebouwde rijwoning met dakterras. De woning heeft een oppervlakte van 158 m² en ligt op een kavel van 105 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 370.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 525.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen rijwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 28 maart 2019 voor € 440.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 november 2019 voor € 425.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 april 2020 voor € 550.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 5 mei 2020 voor € 545.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft een taxatiemethode gebruikt waarbij aan de woonoppervlakte en aan de grond van het perceel een afzonderlijke waarde is toegekend voor zowel de woning als de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat het in deze zaak gaat om een bijzondere woning. De woning betreft een gedeelte van een voormalig winkelpand. Het andere gedeelte van het voormalig winkelpand met een opslagruimte, vormt nu een kantoorpand met bovenwoning. De achtergevel van de woning grenst direct aan de gevel van het kantoorpand waardoor aan de achterkant van de woning direct daglicht ontbreekt. Verder is het perceeloppervlak van de woning geheel bebouwd. Anders dan de referentiewoningen heeft de woning geen tuin. Gelet op deze omstandigheden, en het feit dat de woning in vergelijking met de referentiewoningen ook een relatief groot woonoppervlakte heeft, lijkt verweerders taxatiemethode een ongunstige uitwerking te hebben op de waardering van de woning. In die methode wordt aan de grond en aan de opstal immers separaat een waarde toegekend. De rechtbank vindt dat een vergelijking met appartementen, waarbij aan de grond geen eigen waarde wordt toegekend, meer voor de hand had gelegen. De bijzondere omstandigheden van de woning, die eiser uitgebreid heeft toegelicht, maken dat de rechtbank vindt dat de waarde van de woning niet aannemelijk is gemaakt. Daarbij betrekt de rechtbank ook het ontbreken van direct daglicht aan de achterzijde. Dat is een waardedrukkend effect dat onvoldoende tot uiting komt in de taxatiematrix.
6. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van
€ 370.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser baseert de waarde van de woning op de verkoop van de woning aan de [adres 6] in [plaats] . Eiser wijst erop dat deze woning is verkocht voor € 300.000,- en wat betreft vergelijkbaarheid nog het meest in de buurt komt van de woning. De rechtbank heeft er begrip voor dat eiser heeft geprobeerd de voorgestane waarde te onderbouwen door te kijken naar mogelijk vergelijkbare woningen. De rechtbank vindt de aangedragen woning echter niet bruikbaar als referentiewoning, al was het maar omdat deze woning niet in [woonplaats] maar in [plaats] is gelegen.
Wat is de uitkomst?
8. Omdat partijen de door hen verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 475.000,-.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 475.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,00 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.