Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/305
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 648.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 21 oktober 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. Eiser en de gemachtigde van eiser zijn niet verschenen. De griffier heeft de uitnodiging voor de Skypezitting geverifieerd. De gemachtigde van eiser is tijdig en onder vermelding van het tijdstip bij aangetekende brief uitgenodigd om op de Skypezitting te verschijnen en uit informatie van Post.NL is gebleken dat de brief op 10 augustus 2018 op het adres van de gemachtigde van eiser in ontvangst is genomen. De rechtbank heeft daarom besloten de zitting door te laten gaan en vervolgens het onderzoek te sluiten.
Inleiding
1. De woning is een in 1978 gebouwde tussenwoning met garage. De woning heeft een woonoppervlakte van 157 m² en ligt op een kavel van 172 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft niet langer de vastgestelde waarde. Hij verdedigt in beroep een waarde van € 615.000,-.
3. Omdat verweerder niet meer de door hem vastgestelde waarde handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank zal hierna toetsen of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Om de in beroep voorgestane waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met volgende drie in [woonplaats] gelegen tussenwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 14 mei 2018 voor € 715.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 januari 2019 voor € 605.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 februari 2020 voor € 680.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 615.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen uit dezelfde bouwperiode en die gelet op onder meer de woon- en kaveloppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren, waaronder de staat van onderhoud, te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter lager ligt dan de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Het is daarom aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden leiden niet tot een ander oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
7. Anders dan eiser, vindt de rechtbank dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning en de referentiewoningen. Het betreffen namelijk allemaal referentiewoningen die binnen een woonerf, in de wijk [wijk] , zijn gelegen. Daarnaast is [adres 4] gelegen aan hetzelfde schoolplein als de woning. Verweerder heeft hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat, zo er al sprake is van een waardedrukkend effect van de ligging nabij een schoolplein, deze is verdisconteerd in de verkoopprijs van deze referentiewoning. Eiser heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen een dusdanige slechtere ligging heeft dat verweerder om die reden een extra correctie had moeten toepassen. Bovendien is de niet onderbouwde stelling van eiser dat er ook gerenoveerde woningen tussen zitten onvoldoende om aan te nemen dat verweerder onbruikbare referentiewoningen heeft gekozen of is uitgegaan van een onjuiste kwalificering van de voorzieningen en de staat van onderhoud.
8. Eiser verwijst naar de verkoopcijfers van [adres 5] en [adres 6] , en stelt dat deze woningen betere referentiewoningen zijn. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen te kiezen waarmee hij de vastgestelde waarde wil onderbouwen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopcijfers. De toegelichte kenmerken van de door eiser genoemde woningen vormen voor de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De stelling van eiser dat de woningen wat betreft ligging gelijk zijn aan de woning, kan daar niet aan af doen omdat dat nog niet maakt dat zij in hun geheel als betere vergelijkingen kunnen worden aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2020 vast te stellen op € 615.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De rechtbank zal ook bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting in overeenstemming met de nieuwe waarde moet worden verminderd.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.064,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 615.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.064,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.