ECLI:NL:RBMNE:2021:942

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 10 maart 2021

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8985574 / MV EXPL 21-9 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AKTIVA B.V.,

IN HAAR HOEDAIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [A] en [B],
gevestigd te Hoogeveen,
eiseres,

hierna te noemen: [eisers c.s.] ,
gemachtigde mr. J-F. Grégoire,

tegen

de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,

hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde R.N.E. Visser.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties
de producties van de zijde van Ymere
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eisers c.s.]
de pleitnota van Ymere.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In een eerdere (verzet)procedure gevoerd tussen [eisers c.s.] en een vorige verhuurder (De Alliantie), heeft de kantonrechter van deze rechtbank, bij vonnis van 19 februari 2020, onder meer, het volgende overwogen:

“[…] Nu het hier gaat om een huurachterstand van meer dan drie maanden en tevens vaststaat dat De Alliantie in het voortraject getracht heeft met [eisers c.s.] afspraken te maken over betaling van de achterstand, en die afspraken niet zijn nagekomen, zijn de ontbinding en ontruiming terecht toegewezen. Dit temeer nu in het verleden al vaker sprake is geweest van aanzienlijke achterstanden.

[…]

Aan de beoordeling van de vraag of [eisers c.s.] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 BW door voor overlast te zorgen, wordt dan ook niet meer wordt toegekomen.”

2.2.

Bij beschikking van de kantonrechter van deze rechtbank van 3 maart 2020 is [eisers c.s.] onder bewind gesteld, op eigen verzoek.

2.3.

[eisers c.s.] heeft Ymere op 25 maart 2020 een e-mailbericht gestuurd, waarin hij, onder meer, het volgende schrijft:

“[…]

Hoe wij op straat zijn beland is een lang verhaal, maar vanaf 13 november 2019 staan wij letterlijk met 7 katten en een kind op straat.

6 dagen voor de uitzetting waren wij op de hoogte van wat ons te wachten stond. Dit kwam mede door onwetendheid en postdiefstal. Zes dagen om je woning proberen te houden, om alles te regelen omtrent voor een nieuwe woning, desnoods opslag en onderdak voor ons kind en de dieren.”

2.4.

[eisers c.s.] heeft in september 2020 gereageerd op een huurwoning van Ymere aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook te noemen: de woning).

2.5.

Op 8 oktober 2020 heeft Ymere per e-mail het volgende geschreven aan [eisers c.s.] :
“Gefeliciteerd! U bent definitief toegewezen.”

2.6.

Ymere heeft [eisers c.s.] op 26 november 2020 een e-mail gestuurd, waarin, onder meer het volgende staat:

“Van mijn collega […] kreeg ik door dat u heeft gemeld hoogst waarschijnlijk niet bij de digitale bijeenkomst met uw buren te kunnen zijn.

De reden die u hiervoor noemt is dat u vanwege dakloosheid in uw auto woont.

Allereerst, wat een nare en ellendige situatie bevindt u zich op dit moment in.

En wat een mooi en fijn vooruitzicht dat u straks een woning heeft.

[…]”

2.7.

Met een brief van 5 januari 2021 heeft Ymere, onder meer, het volgende geschreven aan [eisers c.s.] :

“Inzake de reservering van een door gewenste huurwoning in [straat] te [woonplaats] berichten wij u dat wij deze reservering intrekken en dat wij geen huurovereenkomst met u aan zullen gaan.

[…]

In november en december heeft er een aantal ontmoetingen tussen u en Ymere plaatsgevonden. Digitaal, in de appgroep als wel live.

Opvallend in deze ontmoetingen was uw onnodige, aanvallende houding richting Ymere en medebewoners.

[…] Omdat uw gedrag ons inmiddels zorgen baarde, bent u op 17 december 2020 uitgenodigd op kantoor van Ymere om verdere afspraken te maken.

Tijdens dat - speciaal op het kantoor van Ymere voor u georganiseerde – overleg, heeft u zich niet aan de overheidsvoorschriften willen houden met betrekking tot de corona-maatregelen (mondkapje dragen, handen desinfecteren). […]

Na dat gesprek hebben we nader onderzoek gedaan en daaruit is ons gebleken dat u zeer recent bent ontruimd door een collega-corporatie vanwege huurschuld, jarenlange overlast en vervuiling van de woning. U heeft hierover gezwegen. Dat rekent Ymere u aan. […]

Gelet op bovenstaande feiten heeft Ymere besloten met u geen huurovereenkomst aan te gaan en de woning aldus niet langer gereserveerd te houden. Ymere heeft onvoldoende vertrouwen in een goede relatie en meent dat haar belang en het belang van uw nieuwe woonomgeving bij deze afwijzing zwaarder weegt.

Voor zover u zich op het standpunt stelt dat er al sprake is van overeenstemming dan wordt een mogelijke overeenkomst vernietigd op grond van dwaling. Bij een juiste voorstelling van zaken zou Ymere u nooit een contract hebben aangeboden.”

3.Het geschil

3.1.

[eisers c.s.] vordert dat Ymere zal worden geboden om, met onmiddellijke ingang na de betekening van dit vonnis, de woning (aan de [adres] te [woonplaats] ) daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en onvoorwaardelijk aan [eisers c.s.] in gebruik te verstrekken en ter beschikking te stellen, onder overhandiging van de sleutels, op straffe van een dwangsom, en daarbij om Ymere te gebieden om binnen twee werkdagen na de betekening van dit vonnis de huurovereenkomst door de daartoe bevoegde persoon zijdens Ymere te laten onderteken en binnen twee dagen (digitaal) aan [eisers c.s.] te retourneren, eveneens op straffe van een dwangsom. Dit alles met een veroordeling van Ymere in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eisers c.s.] heeft hieraan het navolgende ten grondslag gelegd. [eisers c.s.] heeft in september 2020 gereageerd op de woning. Op verzoek van Ymere heeft hij diverse bescheiden aangeleverd, die toen door Ymere zijn geverifieerd en goed werden bevonden. Ymere heeft [eisers c.s.] op 8 oktober 2020 bericht dat de woning definitief aan [eisers c.s.] werd toegewezen en dit is met een e-mailbericht van 13 oktober 2020 nog eens herhaald. Vervolgens heeft Ymere [eisers c.s.] een ‘reserveringsverklaring’ toegezonden en [eisers c.s.] is uitgenodigd om bij een digitale bijeenkomst met betrekking tot de woning aanwezig te zijn, ook om kennis te maken met toekomstige medebewoners. De huurovereenkomst zou getekend worden en ingaan per 21 januari 2021, maar op 5 januari 2021 liet Ymere plots weten dat zij zou afzien van het ondertekenen van de huurovereenkomst. Volgens Ymere was er zelfs helemaal geen huurovereenkomst tot stand gekomen, althans deze was wegens dwaling vernietigd. [eisers c.s.] stelt dat er wel degelijk een huurovereenkomst tot stand gekomen is en bovendien betwist hij dat er sprake zou zijn dwaling die tot vernietiging van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. [eisers c.s.] wenst derhalve dat Ymere de woning alsnog ter beschikking stelt en alsnog de huurovereenkomst ter ondertekening aanbiedt. Om deze redenen heeft [eisers c.s.] gesteld dat hij recht op, en een spoedeisend belang bij, zijn vorderingen in dit kort geding heeft.

3.3.

Ymere voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter is gebleken van een voldoende spoedeisend belang van [eisers c.s.] bij zijn vorderingen om in kort geding te kunnen worden ontvangen, hetgeen ook overigens door Ymere niet is betwist.

4.2.

Ymere heeft in haar verweer als eerste gewezen op de maatschappelijke taak die zij, als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, heeft en de afspraken die met, onder meer, de gemeente Almere zijn gemaakt om zorg en aandacht te hebben voor de woonsituatie van kwetsbare groepen. [eisers c.s.] is kwetsbaar in deze zin, zo heeft Ymere verder betoogd, en Ymere trekt zich zowel zijn belangen aan, als dat zij oog moet hebben voor andere belangen. Dat betreft onder meer een eerlijke toekenning van woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. [eisers c.s.] heeft zijn interesse getoond voor de woning, die gelegen is binnen een duurzame nieuwbouwwijk, waar nog een sociale structuur moet ontstaan door eigen initiatieven en participatie van de bewoners. De woningen staan dicht op elkaar, wat het project ook kwetsbaar maakt. Ymere wil daarom een goed beeld hebben van haar kandidaat-huurders. Zodra een inschrijving ertoe heeft geleid dat een woningzoekende als eerste kandidaat is geselecteerd, krijgt deze een voorlopige aanbieding en worden vervolgens de gegevens van de woningzoekende gecontroleerd. En hier is het, volgens Ymere, mis gegaan. In eerste instantie heeft [eisers c.s.] zich aangemeld voor een woning met een ander adres en hij heeft een niet-ingevulde verhuurdersverklaring ingeleverd. Later, begin januari 2021, derhalve na de gestelde totstandkoming van de huurovereenkomst, is een ingevulde verhuurdersverklaring aan Ymere verstrekt. In die verklaring wordt melding gemaakt van huurachterstand en overlast. [eisers c.s.] had deze verklaring al in oktober 2020 moeten inleveren, maar heeft dat om hem moverende redenen niet gedaan. [eisers c.s.] heeft ook steeds uit naam van [B] gecorrespondeerd, naar Ymere vermoedt, om het verleden te verhullen. Verder weigerde [eisers c.s.] zich aan afspraken te houden (zo is hij zonder toestemming op het bouwterrein geweest), had hij een onnodige, aanvallende houding richting Ymere en toekomstige medebewoners, die door medewerkers van Ymere als uiterst intimiderend is ervaren. Op Facebookberichten heeft Ymere verdere bevestiging gevonden van dit intimiderende en onaangepaste gedrag, met berichten die steun betuigen aan het in brand steken van GGD-testlocaties en vergelijkingen van de politie met de Gestapo en de SS, uit de tijden van Nazi-Duitsland. Ymere is om deze redenen van mening dat zij de reservering voor de woning terecht heeft ingetrokken en dat er daarom geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat deze op grond van dwaling is vernietigd. Ymere heeft dan ook geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eisers c.s.]

4.3.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet er voor de verdere beoordeling in dit kort geding vanuit worden gegaan dat tussen [eisers c.s.] en Ymere een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ymere heeft [eisers c.s.] op 8 oktober (en nogmaals op 13 oktober) 2020 bevestigd dat de woning hem definitief was toegewezen en vervolgens is het verdere proces in gang gezet, zoals door partijen is toegelicht, en [eisers c.s.] heeft Ymere nadere gegevens vertrekt. Of dit ook de juiste en door Ymere verlangde gegevens waren, en wat hiervan de eventuele consequenties zou moeten zijn, zal hierna worden besproken. Voorts heeft [eisers c.s.] naar het oordeel van de kantonrechter ook terecht opgemerkt dat Ymere bij die bevestiging(en) geen enkel voorbehoud heeft gemaakt. Eerder dan 5 januari 2021 heeft Ymere [eisers c.s.] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook geen enkele aanleiding gegeven om te vermoeden dat Ymere niet (langer) van plan was om een huurovereenkomst met hem aan te gaan.

4.4.

Ymere heeft vervolgens aangevoerd dat haar zowel op grond van het bepaalde in artikel 6:228 aanhef en onder a als onder b BW een beroep op dwaling toekomt. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt. Volgens Ymere heeft [eisers c.s.] , met het verstrekken van de niet-ingevulde verhuurdersverklaring (bewust) inlichtingen verstrekt die een onjuiste voorstelling van zaken gaven, terwijl [eisers c.s.] heeft ontkend dat hij deze verklaring heeft verstrekt. Ook heeft [eisers c.s.] gesteld dat deze verklaring in geen geval als een verhuurdersverklaring met betrekking tot de woning aan de [straat] kan gelden, nu hierop een heel ander adres wordt vermeld. Binnen de beperkte kaders van dit kort geding kan niet worden vastgesteld hoe één en ander precies is gelopen, maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers c.s.] terecht erop gewezen, dat als Ymere deze verklaring wel aldus heeft opgevat, dat het dan op de weg van Ymere had gelegen om hier nadere vragen over te stellen. Dit heeft Ymere nagelaten. Ymere kan ook niet in redelijkheid volhouden dat zij pas op andere gedachten is gekomen, nadat zij bekend is geworden met de door De Alliantie ingevulde verhuurdersverklaring. Volgens Ymere had [eisers c.s.] deze verklaring al in oktober 2020 moeten overleggen en heeft hij, door dit niet te doen, zijn mededelingsplicht geschonden, maar daarmee gaat Ymere er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter aan voorbij dat er op haarzelf ook een onderzoeksplicht rust. [eisers c.s.] heeft Ymere immers al in maart 2020 geschreven dat hij op dat moment dakloos was en dat had voor Ymere toen al een vermoeden moeten wekken dat er iets aan de hand was. Daarna heeft een medewerker van Ymere in november 2020, zoals hiervoor bij 2.6. is weergegeven, andermaal gerefereerd aan de dakloosheid van [eisers c.s.] . Bij dit alles weegt de kantonrechter nog mee dat, hoewel onduidelijk is gebleven vanaf welk moment Ymere bekend is geworden met de ingevulde verhuurdersverklaring, er in ieder geval vanaf dat moment voor Ymere alle reden was om nadere informatie in te winnen. Dat [eisers c.s.] , zoals Ymere heeft verklaard, getracht heeft om Ymere ‘een rad voor ogen te draaien’ kan dan ook uit het voorgaande niet worden afgeleid. Verder heeft [eisers c.s.] de door Ymere genoemde incidenten en onnodige, aanvallende houding die [eisers c.s.] aan de dag zou hebben gelegd in een ander daglicht geplaatst, dan hoe Ymere het heeft voorgehouden.

De inhoud van de uitingen van [eisers c.s.] op social media laat de kantonrechter voor wat zij zijn. Daar kan verschillend over worden gedacht en hierover zal geen waardeoordeel worden gegeven. Voor zover Ymere met het wijzen op de facebookberichten van [eisers c.s.] de stelling heeft willen betrekken dat het gaat om inlichtingen in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW is de kantonrechter van oordeel dat politieke meningen en Facebookberichten die verder geheel los staan van de overeenkomst van verhuur en huur, geen inlichtingen zijn als in dat artikellid bedoeld. Voor zover Ymere bedoeld heeft te zeggen dat het uiten van deze meningen bij voorbaat al slecht huurderschap opleveren, kan de kantonrechter Ymere daarin niet volgen. Daarvan zou eerst sprake kunnen zijn bij voldoende aannemelijkheid dat, binnen de delicate buurt waar [eisers c.s.] zouden komen te wonen, door de aard van de berichten strijd met het bepaalde in artikel 7:213 BW zal gaan bestaan. Daarvan is niets gesteld laat staan dat het aannemelijk gemaakt is.

[eisers c.s.] heeft verder ten tijde van de mondelinge behandeling verklaard dat een gesprek op kantoor bij Ymere in december 2020 niet is geëscaleerd op de wijze zoals Ymere heeft aangevoerd. Volgens [eisers c.s.] heeft hij een ontheffing voor het dragen van een mondkapje en wordt dat van hun kind niet verlangd. Ymere heeft deze lezing van [eisers c.s.] verder niet (gemotiveerd) betwist. Dat [eisers c.s.] zich ook aanvallend of agressief heeft opgesteld richting toekomstige buren, of dat deze daarover bij Ymere hebben geklaagd is de kantonrechter ook niet gebleken.

4.5.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, kan het beroep van Ymere op dwaling haar dan ook niet baten.

4.6.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering om de woning aan [eisers c.s.] ter beschikking te stellen, beperkt zal worden toegewezen, op de hierna te vermelden wijze. Gelet op hetgeen Ymere heeft verklaard valt niet uit te sluiten dat Ymere in de onmogelijkheid om aan het vonnis te voldoen zal komen te verkeren, als zij de woning, zoals Ymere heeft verklaard, reeds aan een derde heeft verhuurd. Hoewel deze omstandigheid, naar oordeel van de kantonrechter, in redelijkheid voor rekening en risico van Ymere behoort te blijven, zal worden bepaald dat Ymere ook een vergelijkbare, alternatieve woning aan [eisers c.s.] ter beschikking kan stellen, ter voorkoming van problemen bij de eventuele executie van dit vonnis.

4.7.

Ymere heeft nog aangevoerd dat vanwege het voorgaande geen dwangsom kan worden opgelegd, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 611d Rv. De kantonrechter gaat evenwel aan dit argument voorbij, nog los van het gegeven dat hier geen (reconventionele) vordering van Ymere aan de orde is. Ymere was bekend met het standpunt van [eisers c.s.] en dat [eisers c.s.] hierover een juridische procedure is begonnen, kan Ymere redelijkerwijs niet als een verrassing zijn gekomen, gelet op de grote belangen die [eisers c.s.] heeft bij het vinden van geschikt onderdak voor het gezin. Het is een eigen keuze van Ymere geweest om te beslissen om de woning aan een derde te verhuren. Onder die omstandigheden heeft Ymere het dan ook volledig zelf in de hand gewerkt dat zij wellicht in een blijvende of tijdelijke, gehele of gedeeltelijke onmogelijkheid zal komen te verkeren om aan de (hoofd)veroordeling te voldoen. Dit kan [eisers c.s.] niet worden tegengeworpen. De gevorderde dwangsom zal evenwel worden gematigd en gemaximeerd, op de hierna te vermelden wijze.

4.8.

De termijn voor Ymere om aan dit vonnis te voldoen zal, anders dan door [eisers c.s.] is gevorderd, worden gesteld op veertien dagen.

4.9.

Het tevens gevorderde om Ymere, kort gezegd, te veroordelen om een huurovereenkomst te ondertekenen, zal worden afgewezen. [eisers c.s.] heeft hierover zelf in de dagvaarding verklaard dat voor de totstandkoming van een huurovereenkomst geen schriftelijkheidsvereiste geldt, zodat het (spoedeisend) belang voor [eisers c.s.] bij dit deel van het gevorderde naar het oordeel van de kantonrechter ontbreekt. Daarbij komt dat het aannemelijk is Ymere, met het oog op haar eigen positie ten aanzien van, bijvoorbeeld, een eventueel door [eisers c.s.] te betalen waarborgsom, een inspectie van de staat van het gehuurde en andere zaken betreffende de woning, het één ander schriftelijk zal willen vastleggen. De kantonrechter acht het daarom voorshands aannemelijk dat Ymere uit eigen beweging ertoe zal overgaan om een huurovereenkomst op te stellen en deze te (laten) ondertekenen.

4.10.

Ymere zal, als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers c.s.] worden begroot op:

- dagvaarding € 87,31

- griffierecht 126,00

- salaris gemachtigde
747,00

Totaal € 960,31

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

gebiedt Ymere om, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] te [woonplaats] , dan wel een vergelijkbare, alternatieve woning, geheel en onvoorwaardelijk aan [eisers c.s.] in gebruik te geven en ter beschikking te stellen, onder overhandiging van de sleutels;

5.2.

veroordeelt Ymere om aan [eisers c.s.] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt Ymere in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] tot op heden begroot op € 960,31;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2021.