Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3817
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.137.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek heden gesloten.
Overwegingen
1.De woning is een in 1932 gebouwde twee-onder één-kap woning met garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 212 m2 en ligt op een kavel van 488 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.040.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning zowel ten opzichte van de gemiddelde stijging van de marktwaarde, als ten opzichte van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar te veel is gestegen. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat aan vergelijkbare panden in de naaste omgeving een lagere WOZ-waarde is toegekend. Zoals de rechtbank hierboven heeft overwogen, moet de WOZ-waarde van de woning worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en dus niet aan de hand van WOZ-waardes van andere woningen. Voor zover eiser met zijn verwijzing een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Om zijn beroep te onderbouwen moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven welke verschillen er zijn tussen de woning en de panden in de naaste omgeving waar eiser op doelt. Die panden zijn niet identiek aan de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Tot slot voert eiser aan dat de woning in minder goede staat verkeert en dat de WOZ-waarde daarom moet worden aangepast. Verweerder heeft in de overgelegde taxatiematrix de waarde van de woning afgeleid uit de verkoopprijzen van vier referentiewoningen in dezelfde straat. Daarbij is hij voor de woning uitgegaan van een staat van onderhoud die matig/voldoende is en van eenvoudige voorzieningen. De eerste referentiewoning wijkt op deze punten het meest af van de woning. Daarom beperkt de rechtbank zich tot de overige drie referentiewoningen die die een staat van onderhoud kennen van respectievelijk voldoende/goed en twee keer goed. Alle drie de referentiewoningen kennen een normaal voorzieningenniveau. Uit de verkoopprijzen van de drie referentiewoningen resulteert na analyse een gemiddelde woningwaarde per m2 van € 4.831,- . Voor de opbouw van de waarde van de woning heeft verweerder € 4.147,- gehanteerd. Bij een gebruiksoppervlakte van 212 m2 vertegenwoordigt dat een waardeverschil van € 145.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de minder goede staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
11.Verweerder heeft in het verweerschrift toegezegd het griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden. De rechtbank gaat ervan uit dat verweerder die toezegging gestand doet.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat