Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9355160 UC EXPL 21-5323 MRv/48356
Vonnis van 23 maart 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: Flanderijn & Van Eck,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de akte met aanvullende producties van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling op 11 februari 2022 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over
2.1.
[eiseres] verhuurt met ingang van 1 december 2006 de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] . [eiseres] verhuurde het gehuurde eerst aan [gedaagde] en zijn voormalig partner mevrouw [A] (hierna: [A] ) gezamenlijk. Bij vonnis van 7 april 2021 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [A] ontbonden. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst met [eiseres] alleen voortgezet. De huurprijs bedraagt thans € 1.210,68 per maand.
2.2.
In de huurbetalingen is vanaf september 2020 een achterstand ontstaan. Ondanks deelbetalingen van in totaal € 6.578,47 die [gedaagde] heeft gedaan tot de datum van de dagvaarding, is er tot en met februari 2022 een achterstand van € 15.446,25 ontstaan.
2.3.
[eiseres] vordert daarom in deze procedure betaling van die achterstand te vermeerderen met de wettelijke rente, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, betaling van de (toekomstige) huurtermijnen tot de ontbinding van de huurovereenkomst en een bedrag gelijk aan de huurtermijnen aan gebruiksvergoeding per maand tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Verder vordert [eiseres] vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en haar proceskosten.
2.4.
[gedaagde] is het niet eens met de vordering en voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.De beoordeling
Betalingsachterstand
3.1.
[eiseres] vordert betaling van de huurachterstand. [gedaagde] heeft de achterstand erkend en de bij akte van 4 februari 2022 gespecificeerde hoogte hiervan van € 15.446,25 tot en met februari 2022 niet betwist. Tijdens de mondelinge behandeling is echter door partijen naar voren gebracht dat [gedaagde] na dit overzicht van 4 februari 2022, namelijk op 8 februari 2022, een deelbetaling van € 2.000,00 heeft gedaan, zodat een achterstand van € 13.446,25 resteert. Gelet op het voorgaande ligt dit bedrag voor toewijzing gereed.
Ontbinding en ontruiming
3.2.
[eiseres] vordert daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiseres] legt aan deze vordering de huurachterstand ten grondslag.
3.3.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De kantonrechter (van deze rechtbank) wijst een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde doorgaans toe bij een betalingsachterstand van minstens drie maanden.
3.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat ondanks de gedane deelbetalingen sprake is van een huurachterstand van ruim 11 maanden, zodat vaststaat dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen tegenover [eiseres] . [gedaagde] heeft echter een beroep gedaan op de bijzondere aard van de tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro nu de betalingsachterstand met name het gevolg is van de relatiebreuk met [A] en de coronacrisis. [gedaagde] concludeert dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen in dit geval niet rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt als volgt.
3.5.
[gedaagde] is bijna 16 jaar (sinds 1 december 2006) huurder van het gehuurde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegelicht dat hij de eerste bewoner is van het gehuurde en dat hij gedurende de eerste 14 jaar van de huurovereenkomst met [eiseres] altijd tijdig aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan. Weliswaar heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat reeds eerder sprake is geweest van een betalingsachterstand en dat betaling hiervan in een gerechtelijke procedure is gevorderd, maar [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat er weliswaar in de periode dat [gedaagde] en [A] hun relatie beëindigden en de huurovereenkomst tussen [A] en [eiseres] werd beëindigd een (kleine) huurachterstand was ontstaan, omdat hij plotseling alleen verantwoordelijk was voor betaling van de huur, maar dat deze kort daarna is ingelopen. Bovendien was de achterstand destijds onvoldoende om te leiden tot toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder begrijpt de kantonrechter uit de toelichting van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling dat hij de woning door de jaren heen naar zijn persoonlijke smaak heeft ingericht en dat zijn dochter in het gehuurde is opgegroeid en daar 4 á 5 dagen per 2 weken verblijft. Zowel [gedaagde] als zijn dochter hebben goed contact met de buurt en hebben daar hun sociale leven opgebouwd. Toewijzing van de vorderingen van [eiseres] zal dan ook niet alleen ingrijpende gevolgen hebben voor [gedaagde] , maar ook voor zijn dochter. Ook heeft [gedaagde] voordat de energiekosten begin van dit jaar flink stegen zijn energietarief kunnen vastleggen tot en met 2023, zodat hij hierop momenteel flink bespaart. Gelet op het voorgaande en op de huidige krapte op de huizenmarkt begrijpt de kantonrechter dat het voor [gedaagde] moeilijk zal zijn om andere, vergelijkbare woonruimte te vinden.
3.6.
Verder begrijpt de kantonrechter dat de huurachterstand is ontstaan als gevolg van de coronapandemie. De pandemie heeft er volgens [gedaagde] voor gezorgd dat de vraag naar werkzaamheden van zijn bedrijf [onderneming] , een recruitmentorganisatie gericht op mondzorgpersoneel, stil kwam te liggen, zodat zijn inkomsten minimaal waren. Dit is van de kant van [eiseres] niet betwist. De coronapandemie heeft voor velen grote gevolgen gehad. De kantonrechter is van oordeel dat, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, van de verhuurder een zekere mate van begrip mag worden verwacht tegenover een huurder die als gevolg van de pandemie in betalingsproblemen is komen te verkeren. Bovendien heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij er alles aan doet om de achterstand in te lopen. Hij heeft verklaard momenteel meerdere banen te hebben waardoor hij voldoende inkomsten heeft om naast de lopende huurtermijnen zo snel mogelijk op de achterstand in te lopen. In dit verband heeft [gedaagde] aan [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling het aanbod gedaan om de achterstand met € 1.500,00 per maand in te lopen naast het betalen van de lopende termijnen. [gedaagde] is de afgelopen maanden reeds begonnen met het inlopen op de achterstand.
3.7.
De door [gedaagde] aangevoerde (persoonlijke) omstandigheden en het aanbod dat hij aan [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling heeft gedaan, leiden de kantonrechter tot het oordeel dat, hoewel sprake is van een forse huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden afgewezen.
3.8.
De kantonrechter gaat er hierbij vanuit dat [gedaagde] zijn aanbod aan [eiseres] gestand doet en op de achterstand zal inlopen naast het blijven voldoen van de lopende termijnen.
Toekomstige huurtermijnen en gebruiksvergoeding
3.9.
De gevorderde betaling van de (toekomstige) huurtermijnen tot de ontbinding van de huurovereenkomst en een maandelijkse gebruiksvergoeding tot de ontruiming van het gehuurde, zullen eveneens worden afgewezen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden immers afgewezen, terwijl niet is gebleken dat [gedaagde] met het betalen van toekomstige termijnen in gebreke zal zijn.
Wettelijke rente
3.10.
De door [eiseres] gevorderde rente over de betalingsachterstand is toewijsbaar nu deze op de wet is gegrond en de verschuldigdheid hiervan door [gedaagde] niet afzonderlijk is betwist. Deze zal worden toegewezen zoals hierna bepaald.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen en het gevorderde bedrag komt overeen met het krachtens de wet geldende tarief. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen.
3.12.
[eiseres] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. De gevorderde btw is echter niet toewijsbaar, omdat gesteld noch gebleken is dat [eiseres] geen btw kan verrekenen. De kantonrechter zal daarom het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen exclusief btw, namelijk
€ 896,07.
Proceskosten
3.13.
[gedaagde] heeft in belangrijke mate ongelijk gekregen en zal daarom in de proceskosten aan de kant van [eiseres] worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 121,39
- griffierecht € 1.013,00
- salaris gemachtigde €
746,00(2 punten x tarief € 373,00)
746,00(2 punten x tarief € 373,00)
Totaal € 1.880,39
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 13.446,25 aan huurachterstand tot en met februari 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 juli 2021 tot de voldoening;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 896,07 aan buitengerechtelijke incassokosten;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.880,39, waarin begrepen € 746,00 aan salaris gemachtigde;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022.