Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2857 en UTR 21/2858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waardes van de volgende onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2020:
- [adres 1] waarde € 263.000,-.
- [adres 2] waarde € 592.000,-;
Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting en aanslagen watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 28 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van [adres 1] verlaagd naar € 251.000,-. De WOZ-waarde van [adres 2] is gehandhaafd.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 januari 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. [adres 1] is een in 1961 gebouwde appartement en heeft een gebruiksoppervlakte van 80 m2. [adres 2] is een in 1938 gebouwde tussenwoning. Dit object heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m2 en volgens verweerder een kaveloppervlak van 135 m2.
2. In geschil zijn de waardes van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van object 1 en object 2 te onderbouwen heeft verweerder twee taxatiematrices overgelegd, waarin de objecten worden vergeleken met drie woningen in [plaats] . [adres 1] wordt vergeleken met [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . [adres 2] wordt vergeleken met [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . De door verweerder gehanteerde referentiewoningen worden door eiser niet betwist.
Beoordeling van het geschil
[adres 2]
6.1
Verweerder gaat uit van een kaveloppervlakte van 135 m2. Eiser stelt dat dit onjuist is. De kaveloppervlakte van de woning is niet 135 m2, maar 127 m2. Volgens eiser is de kavel net zo groot als de kavel van [adres 9] . Eiser heeft hierover contact gehad met het Kadaster. Uit de beslissing op bezwaar van 12 januari 2022 van het Kadaster, die eiser op zitting heeft laten zien, blijkt dat de kavel te groot geregistreerd staat en dat oppervlakte van de kavel 127 m2 is. De rechtbank overweegt dat eiser daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder van een onjuiste kaveloppervlakte is uitgegaan. De rechtbank gaat uit van een kaveloppervlakte van 127 m2. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat als van een kaveloppervlakte van 127 m2 wordt uitgegaan, de waarde met € 7.000,- verlaagd dient te worden. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank zal daarom de WOZ-waarde verlagen naar € 585.000,-. De beroepsgrond slaagt.
6.2
Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt, omdat eiser een grotere kavel heeft dan de door eiser genoemde buurwoningen. Omdat uit het voorgaande blijkt dat de kavel kleiner is dan waar verweerder van uit is gegaan, behoeft het beroep op het gelijkheidsbeginsel geen bespreking meer.
[adres 1]
7. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van [adres 1] te hoog is. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 251.000,-. Verder beroept eiser zich op het gelijkheidsbeginsel. Eiser onderbouwt dit niet. De rechtbank overweegt dat eiser geen inhoudelijke argumenten heeft aangevoerd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde van € 251.000,- te hoog is. Bovendien wijkt de m2-prijs van deze woning niet af van de m2-prijzen van de door verweerder gehanteerde omliggende referentiewoningen. Daarbij komt dat de m2-prijs van deze woning de laagste is. De beroepsgrond slaagt niet.
Herzienings- en schadevergoedingsverzoek
8.1
Eiser heeft verzocht om schadevergoeding over de periode dat zijn WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser heeft niet onderbouwd welke schade hij heeft geleden. Gelet op de niet onderbouwde schade van eiser wijst de rechtbank zijn verzoek af.
8.2
De rechtbank overweegt met betrekking tot het herzieningsverzoek van de WOZ-beschikkingen van voorgaande jaren dat dit verzoek op grond van art. 27 Wet Pro WOZ tot vijf jaren na de vaststelling van de WOZ-waarde kan worden ingediend bij verweerder.
Conclusie en bijkomende beslissingen
9. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen voor zover dat ziet op [adres 2] en verder de vastgestelde waarde van deze woning verminderen tot een bedrag van € 585.000,-.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover dat ziet op [adres 2] ;
- stelt de waarde van [adres 2] voor het belastingjaar 2021 vast op € 585.000,-;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover dat ziet op [adres 2] dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak voor zover dat ziet op [adres 2] in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.