Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3597
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eisers] , te [woonplaats] , eisers,
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.157.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eisers als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eisers zijn tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 januari 2022. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1913 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 224 m2 en een kaveloppervlak van 175 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 1.018.500,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.047.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 25 januari 2019 voor € 1.100.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 juli 2019 voor € 1.085.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 maart 2020 voor € 1.090.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 20 juni 2020 voor € 1.100.500,-;
- [adres 6] , verkocht op 23 oktober 2019 voor € 1.050.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van onderhoud van de woning
8. Eisers stellen dat er sprake is van achterstallig schilderwerk aan de binnenzijde van de woning, niet geïsoleerde muren, dat de waterleidingen nog van lood zijn en dat er is sprake van een elektriciteitscircuit met ‘kousjes’. Volgens eisers heeft verweerder daarom ten onrechte de staat van onderhoud gewaardeerd met ‘matig’. De waardering ‘matig’ houdt in dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. Volgens eisers moet de staat van onderhoud met ‘slecht’ worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eisers onvoldoende is om te twijfelen aan verweerders waardering van de staat van onderhoud als ‘matig’. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
9. Eisers steltlen dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan een wijkontsluitingsweg. Dit heeft volgens eisers een waardedrukkend effect. Hiermee heeft verweerder geen rekening gehouden. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat alle door verweerder referentiewoningen gelegen zijn in [locatie] en dat de ligging van de woning niet noemenswaardig afwijkt van de ligging van de referentiewoningen. De ligging van de woning is dus verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering van de verkoopprijs naar de waardepeildatum
10. Verweerder heeft een indexeringspercentage gehanteerd van 7,7% in 2020. Eisers stellen dat dat het trendpercentage 11% is. Eisers hebben dit indexeringspercentage gebaseerd op CBS-gegevens. Verweerder betwist het door eisers genoemde indexeringspercentage. Verweerder heeft hierover toegelicht dat het CBS-indexeringspercentage is berekend op basis van alle tussenwoningen in de provincie Utrecht. Het door verweerder gehanteerde is afgeleid uit een permanente marktanalyse. Hierbij is gekeken naar tussenwoningen in de stad Utrecht. De rechtbank stelt vast dat zowel eisers als verweerder hun standpunten niet hebben onderbouwd. Het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage is wel specifieker dan het door eisers gehanteerde indexeringspercentage, omdat dat onweersproken alleen ziet op tussenwoningen in de stad [plaats] , terwijl het door eiser gehanteerde indexeringspercentage ziet op tussenwoningen in de provincie Utrecht. Gelet op het niet gemotiveerd weersproken standpunt van verweerder dat de indexeringspercentage van 7,7% is gebaseerd op de waardestijging van vergelijkbare woningen in de stad [plaats] , is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat van het juiste indexeringspercentage is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.