Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3593
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 293.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 13 december 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Het onderzoek is op de zitting aangehouden om eiser in de gelegenheid te stellen informatie te verstrekken over het tijdelijke karakter van de mantelzorgwoning. Eiser heeft op 24 december 2021 informatie verstrekt. Verweerder heeft hierop gereageerd bij brief van 6 januari 2022. Nadat partijen geen gebruik hebben gemaakt van de gelegenheid om op een nadere zitting te worden gehoord, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten op 22 maart 2022.
De beoordeling van de zaak
1. De woning is een in 2018 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een inhoud van 290 m³ en ligt op een kavel van 444 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van
€ 201.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 293.000,-.
€ 201.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 293.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [plaats] gelegen woningen: [adres] , [adres] en [adres] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum en die gelet op de woon- en kaveloppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat de woning voor ongeveer 50 m² tot 100 m² is gelegen in een waterverdedigingsgebied. Verweerder had hier rekening mee moeten houden bij de waardering van de grond. Eiser heeft ter ondersteuning van zijn standpunt stukken overgelegd. Verweerder licht toe dat het niet is gebleken dat (een deel van) de woning is gelegen in de kernzone van een waterverdedigingswerk, omdat eiser daarvan geen tekeningen heeft overgelegd. Uit het door eiser ingebrachte stuk van de Omgevingsdienst Haaglanden van 20 november 2018 blijkt slechts dat sprake is van de ligging van het perceel in een milieubeschermingsgebied voor grondwater.
6.1.
De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat uit artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten [2] in samenhang met artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ, volgt dat een (deel van een) onroerende zaak dat een waterverdedigingswerk is, is vrijgesteld van de WOZ-waardering, met uitzondering van de delen die dienen als woning. Volgens vaste rechtspraak beperkt deze vrijstelling zich tot het dijklichaam, ofwel de kernzone, van een waterverdedigingswerk. [3] Op eiser rust allereerst de bewijslast om aannemelijk te maken dat het onbebouwde deel van de woning een waterverdedigingswerk is of daarvan deel uitmaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser dit niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser is na zitting slechts in de gelegenheid gesteld om nadere informatie te verstrekken over de mantelzorgwoning, maar niet over dit punt, waarvan de gemachtigde op eiser op de zitting zelfs heeft aangegeven dat het “eruit mag”. Overigens volgt de rechtbank de toelichting van verweerder dat uit het desondanks door eiser na de zitting overgelegde stuk van de Omgevingsdienst niet blijkt dat het onbebouwde deel van de woning een waterverdedigingswerk is of dat het daarvan deel uitmaakt. Eiser had zijn standpunt eerder ook niet met stukken onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser voert verder aan dat de woning een mantelzorgwoning met een tijdelijk karakter is. Er geldt een verplichting tot verwijdering van de mantelzorgwoning indien eiser komt te overlijden. Verweerder heeft daar bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening mee gehouden. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft eiser stukken overgelegd waaruit het tijdelijke karakter zou blijken. Eiser wijst verder op de instructie van de Waarderingskamer, waaruit volgens hem blijkt dat mantelzorgwoningen anders gewaardeerd moeten worden. Verweerder betwist het tijdelijke karakter van de mantelzorgwoning en licht onder meer toe dat uit de bouwvergunning niet is gebleken dat de woning ooit gesloopt zal moeten worden. Uit de stukken van eiser blijkt volgens verweerder niet dat de woning een tijdelijk karakter heeft.
7.1.
De rechtbank oordeelt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat er een verplichting bestaat tot verwijdering van de mantelzorgwoning na het overlijden van eiser. Uit de inhoud van de door eiser overgelegde stukken kan namelijk niet worden afgeleid dat de woning als tijdelijke mantelzorgwoning moet worden aangemerkt. In het Besluit tot het vaststellen van nummeraanduiding (huisnummerbesluit) is weliswaar neergelegd dat de nummeraanduiding van de woning wordt ingetrokken als niet meer aan de mantelzorgcriteria wordt voldaan, maar daaruit blijkt geen verband tussen de nummeraanduiding en een plicht tot verwijdering van de woning. Ook in de afgegeven omgevingsvergunning voor het bouwen van de mantelzorgwoning en de bij de omgevingsvergunning geldende voorschriften en overwegingen, staat niets vermeld dat wijst op een tijdelijk karakter van de woning. Nu niet is gebleken dat de mantelzorgwoning een tijdelijk karakter heeft, gaat reeds daarom de verwijzing naar de instructie voor mantelzorgwoningen van de Waarderingskamer niet op. Deze instructie ziet namelijk uitsluitend op de situatie dat sprake is van een verplichting tot verwijdering van de mantelzorgwoning bij beëindiging van de zorg of verkoop van de woning en waarbij de mantelzorgwoning als bijgebouw van de ‘hoofdwoning’ is aangemerkt. [4] De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de rolstoelaanpassingen aan de keuken en badkamer van de woning. Eiser stelt dat de aanpassingen een waardedrukkend effect hebben. Eiser wijst daarbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2005 ECLI:NL:GHLEE:2005:AS6254). Verweerder heeft in reactie daarop toegelicht dat er foto’s zijn opgevraagd van de woning, maar dat eiser deze niet heeft overgelegd. Er is uitgegaan van een gemiddelde staat omdat er geen foto’s zijn toegezonden of andere informatie bekend is bij verweerder waaruit een andere staat zou blijken.
8.1.
De rechtbank oordeelt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat van de rolstoelaanpassingen aan de woning een waardedrukkend effect uitgaat. Eiser heeft zijn standpunt namelijk onvoldoende onderbouwd. Naast het feit dat de rechtbank niet beschikt over foto’s van de aanpassingen, heeft eiser ook geen toelichting gegeven over de aard van de aanwezige rolstoelaanpassingen. Er zijn voor de rechtbank dan ook onvoldoende aanknopingspunten om een waardedrukkend effect aan te nemen. De rechtbank kan daarom volgen dat verweerder uitgaat van een gemiddelde staat van de woning. De verwijzing naar een uitspraak van het hof Leeuwarden vindt de rechtbank niet van belang omdat het hof een waardedrukkend effect aannam van rolstoelaanpassingen in een concreet geval op basis van een bepaald feitencomplex. Naar het oordeel van de rechtbank valt hieruit geen algemene richtlijn af te leiden.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken 28 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.