Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9516156 UC EXPL 21-7655 aw/1370
Vonnis van 23 maart 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij, ook verwerende partij,
gemachtigde: J.M.A. van Ras, gerechtsdeurwaarder,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij, ook eisende partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
-de dagvaarding met 7 producties is op 26 oktober 2021 bij [gedaagde] bezorgd,
- [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij heeft een aantal producties bijgevoegd en een tegenvordering ingesteld,
- [eiseres] heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering (conclusie van antwoord in reconventie). Zij heeft de producties 8 t/m 17 bijgevoegd,
- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 februari 2022, via Teams. Namens [eiseres] zijn verschenen de heer [A] , werkzaam bij [onderneming 1] B.V., de beheerder van [eiseres] , samen met de heer J.M.A. van Ras, gemachtigde van [eiseres] . Mevrouw [gedaagde] is verschenen, vergezeld van haar partner. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 16 maart 2022 vonnis zal worden gewezen. Dit vonnis is aangehouden tot vandaag.
2.Waar gaat het om?
2.1.
[gedaagde] heeft in de periode van 23 december 2019 tot 1 maart 2021 van [eiseres] gehuurd de zelfstandige woning met twee slaapkamers gelegen op het adres [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde, of: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.849,00 per maand en is bij vooruitbetaling, voor de 28ste van de voorgaande maand verschuldigd. Het betreft geliberaliseerde huur. Bij aanvang van de huur heeft [gedaagde] aan [eiseres] een waarborgsom betaald van € 1.849,00. [gedaagde] heeft het gehuurde bewoond met haar twee minderjarige kinderen.
2.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat [onderneming 1] B.V. als beheerder zal optreden (hierna: de beheerder). [gedaagde] heeft gedurende de huurperiode herhaaldelijk bij de beheerder geklaagd over diverse gebreken aan het gehuurde, waaronder onvoldoende ventilatie in één van de slaapkamers en vochtoverlast.
2.3.
Op 12 augustus 2020 heeft [gedaagde] per e-mail aan de beheerder verzocht om: (1) het stucwerk te herstellen, dat beschadigd is geraakt als gevolg van een lekkage die al eerder door de beheerder was verholpen, (2) de kieren in de buitendeuren waardoor ongedierte het huis binnenkomt, af te dichten (3) de al eerder gemelde ventilatieproblemen in de voorste slaapkamer op te lossen, (4) en te kijken naar en uitleg te geven over de werking van de ventilatie in badkamer, keuken en toilet.
2.4.
De beheerder heeft voornoemd e-mailbericht van [gedaagde] nog diezelfde dag doorgestuurd naar aannemer [onderneming 2] met de vraag om alle door [gedaagde] genoemde punten op korte termijn op te pakken, waaronder het maken van een klapraam in de voorste slaapkamer (de kinderslaapkamer). Verder schrijft hij aan [onderneming 2] dat de ventilatie veelal natuurlijk zal zijn, maar dat het natuurlijk wel gewoon moet werken waar het mechanisch is.
2.5.
[onderneming 2] heeft op 25 augustus 2020 aan [eiseres] een offerte uitgebracht voor (kort samengevat) de volgende werkzaamheden aan het gehuurde: (1) kozijn aanpassen tbv ventilatie door middel van een kozijn met kiepkantelraam (1) afzuiging keuken en badkamer installeren; (2) muur huiskamer schoonmaken en sausen in verband met vochtschade; (3) aan de achterzijde naden kozijn dichtmaken 3x.
2.6.
Bij brief aan de beheerder van 20 oktober 2020 heeft [gedaagde] [eiseres] in gebreke gesteld wegens het niet verhelpen van gemelde gebreken en heeft zij [eiseres] gesommeerd de gebreken binnen twee weken te herstellen. Ook heeft zij in die brief aangekondigd de huurbetaling voor een deel te zullen opschorten als [eiseres] niet binnen die termijn tot herstel overgaat.
2.7.
Per e-mailbericht van 3 december 2020 heeft de beheerder aan [gedaagde] het volgende geschreven:
“Het genoemde kozijn wat gemaakt/besteld is (levertijd 6 weken) is al een aantal weken binnen, de aannemer ( [onderneming 2] [.] ) heeft u al diverse keren gebeld maar geen gehoor gekregen. Graag plaatst hij dit kozijn MORGEN voor u zodat de ventilatieproblemen tot het verleden behoren. (…)”
Het kozijn (bedoeld is het kozijn voor het klapraam of kiepkantelraam in de voorste slaapkamer) is vervolgens op 4 december 2020 geplaatst.
2.8.
Bij e-mailbericht aan de beheerder van 19 januari 2021 heeft [gedaagde] de huur opgezegd tegen 19 februari 2021. Zij vraagt de beheerder in dat e-mailbericht om een afspraak voor de oplevering en verzoekt hem de waarborgsom aan haar te retourneren. In reactie op die opzegging heeft de beheerder aan [gedaagde] te kennen gegeven dat de huur door die opzegging eindigt per 1 maart 2021, dat is met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand.
2.9.
Er heeft geen gezamenlijke voor- en eindspectie van de woning plaatsgevonden. Na het vertrek van [gedaagde] uit de woning medio februari 2021 is er (via Whatsapp) een discussie tussen de beheerder en [gedaagde] ontstaan over de inlevering van de sleutels. Begin april 2021 had [gedaagde] nog één sleutel in haar bezit. Uiteindelijk heeft [eiseres] besloten de sloten van de woning te vervangen.
2.10.
De beheerder heeft de woning geïnspecteerd en foto’s gemaakt van de geconstateerde gebreken die [gedaagde] als huurder volgens hem vóór de oplevering had moeten herstellen. Die foto’s heeft de beheerder op 8 april 2021 per Whatsapp aan [gedaagde] toegestuurd met de volgende tekst:
“Geachte mevrouw, dit troffen wij aan in de woning. Ik stuur u ook een email hierover. We willen u in de gelegenheid stellen dit zelf te verhelpen. Dit moet dan wel op korte termijn gebeuren. We horen graag.”
2.11.
[gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om de door de beheerder gemelde gebreken bij oplevering, zelf te herstellen. [eiseres] heeft vervolgens derden ingeschakeld, waaronder [onderneming 3] . Deze heeft herstelwerkzaamheden verricht voor een bedrag van in totaal € 3.894,99 (inclusief de kosten van het vervangen van de sloten). [onderneming 4] heeft in opdracht van [eiseres] schoonmaakwerkzaamheden verricht tegen betaling van € 181,50. Het totaal van die bedragen, € 3.894,99, heeft [eiseres] aan [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft dat bedrag niet aan [eiseres] betaald.
2.12.
[eiseres] heeft de waarborgsom van € 1.849,00 bij het einde van de huur niet aan [gedaagde] geretourneerd, maar verrekend met de onder 2.11. beschreven herstel- en schoonmaakkosten. [gedaagde] heeft een bedrag van in totaal € 4.275,24 aan huur onbetaald gelaten.
3.De vordering van [eiseres] en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om aan haar te betalen € 6.873,69 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 oktober 2021 tot de voldoening, en haar te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde niet correct heeft opgeleverd. Zij heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de benodigde werkzaamheden zelf te verrichten en dat heeft zij niet gedaan. Zij moet aan [eiseres] daarom de gemaakte herstel- en schoonmaakkosten betalen, dat is een bedrag van in totaal € 3.894,99. Op dat bedrag strekt in mindering de waarborgsom van € 1.849,00. Verder heeft [gedaagde] een huurachterstand van € 4.275,24, waarvan [eiseres] betaling vordert. Over het verschuldigde vordert [eiseres] de wettelijke rente, tot 26 oktober 2021 door haar berekend op € 112,09 en zij maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 440,37 inclusief BTW. Dit resulteert in een door [gedaagde] te betalen bedrag van € 6.873,69 (punt 20 dagvaarding).
3.3.
Volgens [gedaagde] is van huurachterstand geen sprake. Zij heeft de huurprijs mogen verminderen omdat zij verminderd huurgenot heeft gehad. [eiseres] heeft nagelaten de herhaaldelijk gemelde gebreken te verhelpen. Zij betwist dat zij de woning niet correct heeft opgeleverd. Zij is bereid een bedrag te betalen voor de beschadigde deuren, maar het bedrag dat [eiseres] haar in rekening heeft gebracht vindt zij niet redelijk. [gedaagde] heeft de sleutel die zij in april 2021 nog in haar bezit had, volgens afspraak in de brievenbus gedaan. Uit de stellingen van de beheerder blijkt dat hij beschikte over een reservesleutel van de woning. Ook daarom was het niet nodig om de sloten te vervangen. Er heeft geen eindinspectie plaatsgevonden, ondanks dat zij daarom heeft gevraagd. Pas in april 2021 spreekt de beheerder haar aan op de vermeende oplevergebreken. [gedaagde] vindt dat zij aan [eiseres] niets meer is verschuldigd en vraagt de kantonrechter om de vordering van [eiseres] af te wijzen.
4.De tegenvordering van [gedaagde] en het verweer
4.1.
[gedaagde] vordert op haar beurt dat [eiseres] zal worden veroordeeld om de waarborgsom van € 1.849,00 aan haar te retourneren. Daarnaast vordert zij betaling van de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00, huurprijsvermindering van € 14.000,00 wegens verminderd huurgenot en € 1.900,00 aan elektrakosten.
4.2.
Zij legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat zij niet het huurgenot heeft gehad dat zij van een woning met een huurprijs van € 1.849,00 per maand heeft mogen verwachten. [eiseres] heeft de gemelde gebreken niet, of in elk geval veel te laat verholpen. Het slechte binnenklimaat in de woning, met vocht- en schimmeloverlast, hadden een negatieve invloed op de gezondheidssituatie van haarzelf en van haar kinderen. In de voorste slaapkamer, waar de kinderen moesten slapen, was het niet mogelijk een raam te openen voor de noodzakelijke ventilatie. In de zomer werd de voorste slaapkamer daardoor zo heet, dat het niet mogelijk was om deze te gebruiken. Vanwege die ernstige gebreken was zij genoodzaakt opnieuw te verhuizen en daarvoor kosten te maken. Zij maakt daarom aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Verder heeft [eiseres] de elektrameter niet onderhouden en geweigerd deze op haar verzoek te laten ijken. Als gevolg daarvan heeft zij extreem hoge elektrakosten gehad. [eiseres] dient haar die elektrakosten van € 1.900,00 te vergoeden, zo stelt [gedaagde] .
4.3.
[eiseres] stelt dat de vordering tot huurprijsvermindering is verjaard dan wel te laat ingesteld. Zij wijst op artikel 7:257 BW, waarin is bepaald dat die vordering niet verder terug gaat dan een periode van 6 maanden vóór het uitbrengen van de dagvaarding. Wat betreft de gebreken stelt zij dat deze door [gedaagde] niet tijdig zijn gemeld, ofwel dat [eiseres] de gemelde gebreken op tijd heeft verholpen, ofwel dat het aan [gedaagde] zelf is te wijten dat de gebreken niet eerder zijn verholpen. In elk geval rechtvaardigen de gebreken volgens haar geen vermindering van de huurprijs. [eiseres] betwist dat de elektrameter niet onderhouden zou zijn of geijkt zou moeten worden. Volgens [eiseres] is dat bovendien niet haar taak, maar die van de energiemaatschappij als eigenaar van de meter. [eiseres] betwist daarnaast dat [gedaagde] haar heeft gevraagd om de elektrameter te laten ijken of onderhouden. Ook als juist is dat de elektrameter niet goed werkt, dan moet zij de energiemaatschappij en niet [eiseres] op de teveel betaalde elektrakosten aanspreken. De wettelijke verhuiskostenvergoeding ziet op een noodzakelijke verhuizing door de huurder wegens renovatie van de woning. Daarvan is hier geen sprake. [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vordering.
5.De beoordeling van de wederzijdse vorderingen
Einde huur en oplevering
5.1.
[gedaagde] heeft de huur bij brief van 19 januari 2021 opgezegd tegen 19 februari 2021. Zij is medio februari 2021 uit de woning vertrokken. Opzegging geschiedt tegen de dag dat een nieuwe huurtermijn verschuldigd wordt, dat is in dit geval de 28ste van de maand. De huurovereenkomst is daarom geëindigd op 28 februari 2021 (artikel 7:271 lid 5 sub a BW). Het geschil tussen partijen ziet op de financiële afwikkeling van de huurovereenkomst.
5.2.
[gedaagde] heeft bij de opzegging op 19 januari 2021 aan de beheerder te kennen gegeven dat zij een afspraak wil maken voor de oplevering. Ter zitting heeft de beheerder namens [eiseres] verklaard dat er in dit geval geen gezamenlijke voor- en eindinspectie heeft plaatsgevonden, terwijl dat wel gebruikelijk is. Mogelijk is er niet aan gedacht omdat de aandacht uitging naar de bestaande huurachterstand, zo heeft hij verklaard.
5.3.
De bedoeling van een voorinspectie is dat de huurder weet welke specifieke werkzaamheden hij volgens de verhuurder nog voor de oplevering moet verrichten. Bij de eindinspectie kan dan gezamenlijk worden vastgesteld of de huurder aan zijn opleveringsverplichting heeft voldaan. Op dat moment stelt de huurder de woning weer ter beschikking van de verhuurder, door de sleutels te overhandigen.
5.4.
De kantonrechter constateert dat [eiseres] een professionele verhuurder is. Van [eiseres] mocht daarom worden verwacht dat zij het initiatief zou nemen voor een voor- en eindinspectie en dat zou ervoor zou zorgdragen dat er geen misverstanden zouden ontstaan over de door [gedaagde] in het kader van de oplevering te verrichten werkzaamheden, of over de plaats en het tijdstip waarop de sleutels moesten worden overhandigd. Dat die onduidelijkheden nu wel zijn ontstaan, behoort daarom voor rekening en risico van [eiseres] te komen.
5.5.
Dit betekent dat de kosten voor het vervangen van de sloten voor rekening van [eiseres] moeten blijven (dat is een bedrag van € 96,00 te vermeerderen met BTW, volgens de factuur van [onderneming 3] , productie 2 bij dagvaarding). De schoonmaakkosten van € 181,50 zullen eveneens worden afgewezen (vgl. de factuur van [onderneming 4] , productie 2 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft namelijk betwist dat zij de woning vies heeft achtergelaten en dat dit anders is, blijkt niet uit de foto’s die [eiseres] heeft overgelegd en die volgens haar zijn genomen na het vertrek van [gedaagde] (productie 12 bij dagvaarding). De gevorderde kosten van het latexen van alle wanden van de woning, een bedrag van € 2.136,00 te vermeerderen met BTW, zal worden afgewezen (vgl. de factuur van [onderneming 3] ). Alle wanden in de woning waren bij ingebruikname door [gedaagde] voorzien van witte verf. Uit de overgelegde foto’s die volgens [eiseres] zijn genomen na het vertrek van [gedaagde] , blijkt dat er op een of twee wanden wat vlekjes zijn te zien (productie 12 bij dagvaarding). Dat valt echter onder de slijtage of veroudering door normaal gebruik van de woning, waarvoor [gedaagde] aan [eiseres] huur betaalt. De aanwezigheid van die vlekjes rechtvaardigen bovendien niet dat aan [gedaagde] de kosten van het opnieuw schilderen van de hele woning in rekening worden gebracht, zoals [eiseres] heeft gedaan.
5.6.
Wat resteert zijn de kosten voor het vervangen en schilderen van de deuren. Die kosten moet [gedaagde] in beginsel aan [eiseres] vergoeden. Zij heeft namelijk niet, of in elk geval onvoldoende weersproken dat de deuren bij haar vertrek beschadigd waren, zoals te zien is op de foto’s die [eiseres] heeft overgelegd (productie 12 bij dagvaarding). Op die foto’s zijn twee beschadigde deuren te zien. In één van die deuren zit een gat. Dat zijn geen beschadigingen als gevolg van normaal gebruik. De beheerder van [eiseres] heeft [gedaagde] per Whatsapp in de gelegenheid gesteld om de deuren zelf te herstellen. Die gelegenheid heeft zij niet benut. Zij kan [eiseres] daarom nu niet tegenwerpen dat zij de werkzaamheden zelf goedkoper had kunnen verrichten. Zij moet aan [eiseres] de gemaakte kosten vergoeden voor de vervanging van de deuren, voor zover die kosten redelijk zijn.
5.7.
De kantonrechter constateert dat [eiseres] de kosten van vervanging van vier deuren vordert, terwijl zij maar van twee beschadigde deuren foto’s in het geding heeft gebracht. Bij gebrek aan een voldoende onderbouwing zullen de door [gedaagde] te vergoeden kosten daarom worden vastgesteld op de helft van het gevorderde bedrag, dat is € 511,23 inclusief BTW voor het vervangen en schilderen van twee deuren en het afvoeren van de oude deuren (vgl. de factuur van [onderneming 3] ). [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij de BTW niet kan verrekenen. Dit bedrag van € 511,23, dat de kantonrechter redelijk acht, strekt in mindering op de waarborgsom van € 1.849,00, zodat ter zake van waarborgsom resteert een bedrag van € 1.337,77 door [gedaagde] te ontvangen.
Huurachterstand
5.8.
[eiseres] vordert betaling van een huurachterstand van € 4.275,24. [gedaagde] stelt dat van een huurachterstand geen sprake is, omdat zij de huurprijs heeft verminderd met 70% wegens gebreken. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
5.9.
De huurder kan de huurbetaling geheel of gedeeltelijk opschorten als sprake is van verminderd huurgenot wegens gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn en die de verhuurder weigert te verhelpen. [gedaagde] heeft in haar brief aan de beheerder van 20 oktober 2020 een beroep op gedeeltelijke opschorting van de huurbetaling gedaan. Opschorting van de betaling betekent echter niet dat de betalingsverplichting komt te vervallen. De huurder kan de huurprijs ook niet zelf verminderen, dat moet hij bij de rechter vorderen. [gedaagde] heeft dat in deze procedure gedaan. Die vordering is niet verjaard of te laat ingesteld, zoals [eiseres] heeft aangevoerd. De vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 BW is daarnaast niet van toepassing bij geliberaliseerde huur, zoals hier aan de orde is (vgl. artikel 7:247 BW). De kantonrechter zal daarom nu beoordelen of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering wegens gebreken.
Gebreken en huurprijsvermindering
5.10. “
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204 lid 2 BW).
“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207 BW).
5.11.
Gelet op dit wettelijk kader is het aan [gedaagde] als eisende partij om te stellen en voldoende te onderbouwen (1) dat sprake is van een (ernstig) gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW; (2) dat zij dat gebrek bij de verhuurder heeft gemeld (in het geval dat de verhuurder daarmee nog niet bekend is) en wanneer zij dat heeft gedaan. Het is vervolgens aan [eiseres] om te stellen en voldoende te onderbouwen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs, het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.
5.12.
[gedaagde] heeft (ook tijdens de zitting) weinig concrete informatie verstrekt die nodig is om te kunnen beoordelen of zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Zij stelt dat zij meerdere keren heeft geklaagd over diverse gebreken aan de woning, maar dat [eiseres] niet, of in elk geval veel te laat, in actie is gekomen. Die stelling biedt echter, zonder een concrete onderbouwing, geen aanknopingspunten om te kunnen beoordelen of zij recht heeft op huurprijsvermindering. [eiseres] heeft namelijk op zich niet betwist dat zij gedurende de huurperiode van [gedaagde] klachten over de woning heeft ontvangen van uiteenlopende aard, maar zij stelt dat zij die klachten vervolgens heeft opgelost en dat het in elk geval niet gaat om gebreken die tot een zodanige genotsvermindering hebben geleid dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. [gedaagde] had daarom tenminste moeten stellen welk specifiek gebrek zij op welke datum bij de beheerder heeft gemeld en zij had de aard, ernst, duur en de gevolgen van dat gebrek nader moeten onderbouwen, bijvoorbeeld door een verklaring over te leggen van een door haar ingeschakelde deskundige. Omdat zij dat niet heeft gedaan, is in rechte niet komen vast te staan dat de door haar gestelde, diverse gebreken aan de woning zodanig ernstig zijn (geweest), dat deze een huurprijsvermindering rechtvaardigen, met uitzondering van de gestelde ventilatieproblemen. Over die ventilatieproblemen overweegt de kantonrechter als volgt.
5.12.1.
Vooropgesteld wordt dat een huurder hoge verwachtingen mag hebben van een goed onderhouden driekamerwoning met een aanvangshuurprijs van € 1.849,00 per maand. De huurder mag er dan vanuit gaan dat de woning optimaal geventileerd zal kunnen worden en dat hij niet te maken zal krijgen met schimmel- en vochtoverlast wegens onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Ook mag hij verwachten dat de slaapkamers het gehele jaar door een zodanig klimaat hebben, dat deze als slaapkamer bruikbaar zijn. Het ontbreken in de voorste slaapkamer van een raam dat open kan hoeft op zich geen probleem te zijn, als er afdoende andere ventilatiemogelijkheden zijn. In dit geval was er in de slaapkamer een ventilatierooster aanwezig, maar dat was kennelijk niet toereikend om een binnenklimaat te bereiken dat in overeenstemming is met wat een huurder daarvan mocht verwachten bij een huurwoning in deze prijsklasse. [eiseres] heeft de door [gedaagde] gestelde, ernstige ventilatieproblemen in de voorste slaapkamer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken, mede in aanmerking genomen dat ook [eiseres] het uiteindelijk nodig heeft gevonden om in de voorste slaapkamer een klapraam te plaatsen, waarmee de ventilatieproblemen - ook volgens [gedaagde] - waren verholpen. De kantonrechter merkt daarbij op dat niet is gesteld of gebleken dat de klachten van [gedaagde] over onvoldoende ventilatie en het slechte binnenklimaat ook maar enig verband houden met de wijze waarop zij het gehuurde heeft bewoond (het zogenoemde huurdersgedrag).
5.12.2.
Verder blijkt uit de offerte van aannemer [onderneming 2] (zie onder 2.5.) dat het afzuigsysteem in keuken en badkamer is vervangen of verbeterd, naar aanleiding van de klachten of vragen van [gedaagde] naar de werking van de afzuiging, in haar brief van 12 augustus 2020 (productie 9 bij conclusie van antwoord in reconventie). Daaruit kan worden opgemaakt dat de ventilatieproblemen die [gedaagde] in de woning heeft ondervonden niet beperkt waren tot de voorste slaapkamer.
5.12.3.
De conclusie luidt dat in rechte is komen vast te staan dat de ontoereikende ventilatiemogelijkheden in de woning een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat heeft geleid tot een substantiële vermindering van huurgenot. Een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs is gerechtvaardigd. De Huurcommissie gaat bij een dergelijk gebrek, dat valt in categorie C, uit van een vermindering van de huurprijs met maximaal 60%. Gelet op wat in deze procedure is komen vast te staan over de aard en ernst van het gebrek en de invloed daarvan op het huurgenot, acht de kantonrechter in dit geval een huurprijsvermindering met 40% redelijk.
5.12.4.
Vervolgens moet beoordeeld worden over welke periode de huurprijsvermindering berekend moet worden. [gedaagde] heeft in haar brief aan de beheerder van 12 augustus 2020 geschreven dat zij de ventilatieproblemen in de voorste slaapkamer al eerder heeft gemeld (zie hiervoor onder 2.3.). De beheerder heeft dat ter zitting, in antwoord op vragen van de kantonrechter, bevestigd: volgens hem is die melding “in de aanloop naar de zomer” al door [gedaagde] gedaan. Omdat [gedaagde] geen datum van de eerste melding heeft genoemd, zal de kantonrechter als ingangsdatum van de huurprijsvermindering uitgaan van 1 juni 2020.
5.12.5.
Wanneer de afzuiging in keuken en badkamer precies is vervangen of gerepareerd, heeft [eiseres] niet toegelicht. De beheerder heeft ter zitting echter verklaard dat [eiseres] in eerste instantie terughoudend is geweest met het plaatsen van het klapraam en dat het klapraam daarom pas in december 2020 is geplaatst. Daaruit maakt de kantonrechter op dat de overige door [onderneming 2] in augustus 2020 geoffreerde werkzaamheden, waaronder de vervanging/verbetering van de afzuiging in keuken en badkamer, vóór de plaatsing van het klapraam zijn verricht. Vast staat dat het klapraam door [eiseres] is aangebracht op 4 december 2020, waarmee de ventilatieproblemen in de woning zijn verholpen. De periode waarover de huurprijsvermindering wordt berekend wordt daarom bepaald op 1 juni tot 4 december 2020, een periode van (afgerond) 6 maanden.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om die periode te verkorten omdat [gedaagde] , zoals [eiseres] heeft aangevoerd, voor [onderneming 2] telefonisch niet bereikbaar is geweest, waardoor de plaatsing van het klapraam enkele weken later heeft plaatsgevonden dan gepland (zie onder 2.7.). De late plaatsing van het klapraam is met name veroorzaakt doordat [eiseres] zelf daarmee terughoudend was. Uit de producties die partijen hebben overgelegd blijkt bovendien dat zij gewoonlijk communiceerden via e-mail of Whatsapp. Er waren dan ook voldoende andere mogelijkheden om met [gedaagde] contact op te nemen over de plaatsing van het raam.
5.12.6.
De laatstelijk, sinds 1 juni 2020 geldende huurprijs was € 1.943,30 per maand. Over een periode van 6 maanden bedraagt de overeengekomen huurprijs in totaal € 11.659,80. Na huurprijsvermindering met 40% bedraagt de door [gedaagde] over die periode verschuldigde huur € 6.995,88, dat is een verschil van € 4.663,92. [gedaagde] heeft een bedrag van € 4.275,24 aan huur onbetaald gelaten met een beroep op huurprijsvermindering. Dat betekent dat zij ter zake van huur € 388,68 teveel heeft betaald (€ 4.275,24 minus € 4.663,92). [eiseres] moet dat bedrag aan haar retourneren op grond van onverschuldigde betaling.
Verhuiskostenvergoeding
5.13.
[gedaagde] vordert betaling door [eiseres] van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Die vordering zal worden afgewezen. De verhuurder is aan de huurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding verschuldigd als de huurder (tijdelijk of definitief) uit de woning moet vertrekken vanwege het uitvoeren van ingrijpende renovatiewerkzaamheden door de verhuurder (artikel 7:220 lid 5 en 6 BW). Van die situatie is hier geen sprake. De kantonrechter ziet ook geen andere rechtsgrond om deze vordering van [gedaagde] , die [eiseres] gemotiveerd heeft betwist, toe te wijzen. Mede in aanmerking wordt genomen dat [gedaagde] de door haar gestelde noodzaak tot verhuizen, namelijk de verslechterde gezondheidssituatie van haar en haar kinderen als gevolg van de ventilatiegebreken, niet heeft onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de door haar gemaakte verhuiskosten.
Elektrakosten
5.14.
Volgens [gedaagde] heeft zij een te hoge energierekening ontvangen omdat de elektrameter niet door [eiseres] is onderhouden en zij bovendien heeft geweigerd de elektrameter op verzoek van [gedaagde] te laten ijken.
5.15.
De elektrameter in de woning is geen eigendom van [eiseres] , maar van de netbeheerder. Tussen partijen is overeengekomen dat de energielevering ten behoeve van de woning niet door [eiseres] wordt verzorgd, maar dat [gedaagde] rechtstreeks zal contracteren met energieleveranciers. Dat heeft zij ook gedaan. Via de energieleverancier betaalt zij de netbeheerder voor het gebruik van het netwerk. Als [gedaagde] twijfels heeft over de juiste werking van de elektrameter, dan moet zij zich wenden tot de netbeheerder. Zij heeft niet toegelicht waarom [eiseres] dat volgens haar zou moeten doen, nog daargelaten dat [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] haar heeft gevraagd de meter te laten ijken. Als juist is dat de elektrameter wegens een defect een te hoog verbruik heeft geregistreerd, met als gevolg dat zij een te hoge afrekening heeft ontvangen, dan is dat bovendien een zaak tussen [gedaagde] en haar energieleverancier en/of de netbeheerder. Dit gaat [eiseres] verder niet aan. De vordering van [gedaagde] ter zake elektrakosten zal daarom worden afgewezen.
Conclusie
5.16.
De conclusie voor de wederzijdse vorderingen luidt als volgt.
De vordering van [eiseres] zal in zijn geheel worden afgewezen.
De tegenvordering van [gedaagde] zal deels worden toegewezen: de huurprijs wordt verminderd met 40% over de periode 1 juni tot 1 december 2020. Na verrekening van de herstelkosten van de deuren met de waarborgsom resteert een bedrag van € 1.337,77 dat [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen (zie hiervoor onder 5.7.). Verder dient [eiseres] een bedrag van € 388,68 aan [gedaagde] te betalen wegens teveel betaalde huur (zie hiervoor onder 5.12.6.). [eiseres] zal daarom worden veroordeeld om in totaal € 1.726,45 aan [gedaagde] te betalen (€ 1.337,77 + € 388,68). Voor het overige wordt de tegenvordering van [gedaagde] afgewezen.
Proceskosten
5.17.
Als het gaat om de vordering van [eiseres] is [gedaagde] aan te merken als de partij die gelijk heeft gekregen. Dit betekent dat [eiseres] in de kosten wordt veroordeeld. Zij moet haar eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [gedaagde] betalen. [gedaagde] heeft geen gemachtigde en zij heeft geen reiskosten gemaakt voor de zitting, omdat de zitting per Teams is gehouden. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden daarom tot vandaag begroot op nihil.
5.18.
Als het gaat om de tegenvordering van [gedaagde] zijn partijen over en weer in het (on)gelijk gesteld. Mede gezien de nauwe samenhang met de vordering van [eiseres] zullen de proceskosten die zien op de tegenvordering worden gecompenseerd. Dit betekent dat partijen de eigen kosten dragen.
6. De beslissing
De kantonrechter:
Op de vordering van [eiseres]
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;
Op de tegenvordering van [gedaagde]
6.3.
vermindert de tussen partijen overeengekomen huurprijs met 40% over de periode 1 juni tot 1 december 2020;
6.4.
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.726,45;
6.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022.