Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3940
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 304.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 maart 2022 met behulp van een MS Teams-verbinding op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, J. Tammel, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1989 gebouwde tussenwoning met berging van 18 m². De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 106 m². Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 304.000,-.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 284.000-. Verweerder handhaaft de
vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (1 januari 2020) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Anders dan eiser meent, hoeven de referentiewoningen niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] , verkocht op 15 juni 2019 voor € 292.500,-;
- [adres] , verkocht op 17 augustus 2019 voor € 347.500,-;
- [adres] , verkocht op 2 juli 2019 voor € 330.000,-;
- [adres] , verkocht op 11 februari 2020 voor € 345.345,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
Staat van onderhoud/voorzieningen
9. Volgens eiser heeft verweerder er onvoldoende rekening mee gehouden dat zijn woning een eenvoudige uitvoering van een rijtjeswoning betreft, in de originele staat van 32 jaar geleden. De keuken en badkamer zijn meer dan 10 jaar oud en niet luxe. Het schilderwerk is achterstallig: het is meer dan 4 jaar geleden geschilderd. Verder is de tuinaanleg 32 jaar oud en de CV-ketel 15 jaar. De rechtbank is het hier niet mee eens en vindt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning.
10. Zoals verweerder ook in het verweerschrift en op de zitting heeft toegelicht, zijn de referentiewoningen allemaal hoek- en rijwoningen uit eind jaren ’80. Alleen de woning aan de [adres] heeft een ander bouwjaar dan de woning van eiser (1988 in plaats van 1989). Verder heeft verweerder toegelicht dat de taxateur de woning op 2 juni 2020 inpandig heeft opgenomen. De keuken is 13 jaar oud en eiser heeft aangegeven dat het toilet en de badkamer in 2011 zijn geplaatst en op 1 januari 2020 dus minder dan 10 jaar oud waren. De voorzieningen zijn daarmee van een gemiddeld niveau voor dit soort woningen uit deze bouwperiode. De rechtbank kan dit volgen. De foto’s die in het dossier zitten geven geen aanleiding om hier aan te twijfelen. Eiser heeft zelf ook geen foto’s overgelegd waaruit een minder dan gemiddeld voorzieningenniveau zou kunnen blijken.
Uit de taxatiematrix blijkt verder dat verweerder de staat van onderhoud met een 6 (matig) heeft gekwalificeerd. Verweerder heeft toegelicht dat het schilderwerk op 1 januari 2020 niet ouder was dan 5 jaar en daarom niet achterstallig was, maar dat de woning door de verouderde cv en het originele dak wat betreft het onderhoud iets minder is dan de referentiewoningen. Bovendien hanteert verweerder voor de woning een waarde per m² van € 1.974,-, terwijl de referentiewoningen een waarde per m² tussen de € 2.054,- en € 2.271,- hebben. De rechtbank vindt dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de slechtere staat van onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Dakopbouw
11. Eiser voert aan dat zijn woning nog een originele kleine uitvoering van 18 m² dakopbouw heeft, met 1 extra slaapkamer. De referentiewoningen zijn vaak hoekwoningen of er is sprake van een sterk vergrote dakopbouw van 52 m² met een luxe schuifpui en/of dakterras.
12. Verweerder heeft in het verweerschrift onweersproken toegelicht dat alleen de woning aan de [adres] een hoekwoning betreft en dat uit marktanalyse blijkt dat als de verkoopprijzen voor hoekwoningen worden gecorrigeerd voor de verschillen in grondoppervlakte en staat van onderhoud en dergelijke, de prijzen niet hoger liggen dan bij rijtjes woningen. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat verweerder de grond voor elke woning apart heeft gewaardeerd. Dat geldt ook voor de dakopbouw. Daardoor is inzichtelijk wat de m² prijs voor alleen de woning is. Uit de taxatiematrix volgt dat de prijs per m² van de woning van eiser het laagst is van de vijf woningen. Met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen is dus ook op deze punten voldoende rekening gehouden.
Ligging
13. Eiser stelt dat zijn woning een minder gunstige ligging heeft vanwege de tuin op het noord(oost)en. Dit blijkt uit de verkoop van de woningen in 1988 en 1989, toen de woningen op het zuiden als eerste werden verkocht. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de achtertuin van de alle vier de referentiewoningen ook op het noordoosten ligt. Eiser heeft dit niet betwist. Daarmee moet er van uit worden gegaan dat de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen en dat daar dus niet nog een aparte correctie voor moet plaatsvinden. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging ten opzichte van eerdere WOZ-waarde
14. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde te veel is gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Er is sprake van een stijging van 16%. Eiser pleit voor een stijging van 8%. Daarmee komt de WOZ-waarde op € 284.000,-.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
Conclusie
15. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2022.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.